Il 1° ottobre 2015 entrano in vigore le nuove Linee guida nazionali per l’attestazione della prestazione energetica degli edifici, di cui all'allegato 1 al Decreto Mise 26 giugno 2015, recante “Adeguamento del decreto del Ministro dello sviluppo economico, 26 giugno 2009 - Linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici”.
Le nuove Linee Guida – analizzate dall’Area Scientifica – Studi Pubblicistici del Consiglio nazionale del Notariato - sostituiscono le precedenti Linee Guida per la certificazione energetica approvate con D.M. 26 giugno 2009 (G.U. n. 158 del 10 luglio 2009).
FINALITÀ ED AMBITO DI INTERVENTO. Le linee guida definiscono il sistema di attestazione della prestazione energetica degli edifici o delle unità immobiliari (APE), comprendente i criteri generali, le metodologie per il calcolo, la classificazione degli edifici, le procedure amministrative, i format, nonché le norme per il monitoraggio e i controlli della regolarità tecnica e amministrativa.
Il sistema di attestazione della prestazione energetica degli immobili di cui alle linee guida è volto a favorire una applicazione omogenea su tutto il territorio nazionale che consenta la valutazione e il confronto tra immobili da parte dell’utente finale.
A tali fini nelle Linee Guida si sottolinea come la disponibilità di procedure e metodi di calcolo standardizzati per la determinazione della prestazione energetica degli immobili sul territorio nazionale favorisce:
- la massima omogeneità applicativa;
- una più efficace e corretta informazione dei cittadini, anche ai fini del raffronto dei risultati;
- una maggiore efficacia dell’azione di monitoraggio e controllo;
- una più ampia e libera circolazione dell’offerta professionale, minimizzando i costi per gli utenti.
FUNZIONI DELL’APE. Per le Linee Guida l’APE ha la funzione di strumento di chiara e immediata comprensione per la valutazione, in relazione alla prestazione energetica dell’immobile, della convenienza economica all’acquisto e alla locazione. Costituisce inoltre un efficace strumento per la valutazione della convenienza nella realizzazione di interventi di riqualificazione energetica dell’immobile stesso.
Particolare rilevanza assumono, a tal riguardo, la classificazione degli immobili sotto l’aspetto della prestazione energetica e le raccomandazioni contenute nell’APE: viene espressamente riconosciuto nelle Linee Guida che l’APE, tramite l’attribuzione agli immobili di specifiche classi prestazionali e di specifiche raccomandazioni per la riqualificazione energetica, è uno strumento di orientamento del mercato verso edifici a migliore qualità energetica. Un attestato correttamente compilato, consente agli utenti finali di valutare e comparare le prestazioni dell’edificio di interesse e di confrontarle con i valori tecnicamente raggiungibili in un corretto rapporto tra i costi di investimento e i benefici che ne derivano.
MODALITÀ DI REDAZIONE DELL’APE. L’APE può essere redatto per l’intero edificio o per la singola unità immobiliare a seconda delle specifiche esigenze e in coerenza con quanto previsto dall’articolo 6 del decreto legislativo 19 agosto 2005 n. 192.
Nel caso di edifici esistenti nei quali coesistono porzioni di immobile adibite ad usi diversi (ad esempio residenziale ed altri usi), qualora non fosse tecnicamente possibile trattare separatamente le diverse zone termiche, l’edificio è valutato e classificato in base alla destinazione d’uso prevalente in termini di volume riscaldato.
Per gli edifici adibiti ad attività industriali, artigianali e assimilabili, l’obbligo di attestazione della prestazione energetica può limitarsi alle sole porzioni di essi adibite a uffici e assimilabili ai fini della permanenza di persone, purché scorporabili agli effetti dell'isolamento termico, sempre che le residue porzioni siano escluse dall'obbligo ai sensi di quanto sopra indicato. L'attività agricola è assimilabile ad attività industriale o artigianale.
LA PRESTAZIONE ENERGETICA. Ai fini della classificazione, la prestazione energetica dell’immobile è espressa attraverso l’indice di prestazione energetica globale non rinnovabile. Tale indice tiene conto del fabbisogno di energia primaria non rinnovabile per la climatizzazione invernale ed estiva, per la produzione di acqua calda sanitaria, per la ventilazione e, nel caso del settore non residenziale, per l’illuminazione artificiale e il trasporto di persone o cose (le Linee Guida, pertanto, confermano quanto già riportato nel decreto in tema di applicazione delle metodologie di calcolo, ovvero che dell’illuminazione e degli impianti per il trasporto di persone o cose si tiene conto solo per la prestazione energetica di immobili a carattere non residenziale).
Per le Linee Guida è fondamentale che l’APE, oltre a fornire l’indice di prestazione energetica globale riporti anche informazioni sui contributi dei singoli servizi energetici che concorrono a determinarlo, riportando i relativi indici:
- indice di prestazione energetica per la climatizzazione invernale, che deriva dall’indice della capacità dell’involucro edilizio nel contenere il fabbisogno di energia per il riscaldamento e dal rendimento dell’impianto di riscaldamento;
- indice di prestazione energetica per la climatizzazione estiva, che deriva dall’indice della capacità dell’involucro edilizio nel contenere il fabbisogno di energia per il raffrescamento e dal rendimento dell’impianto di raffrescamento.
Si sottolinea come per il cittadino, proprietario o conduttore dell’immobile, sia importante disporre di queste informazioni al fine di conoscere come la qualità dell’involucro edilizio e degli impianti contribuiscono al raggiungimento del livello di prestazione globale al fine di poter mettere “a fuoco” le più significative carenze energetiche dell’immobile e orientare le priorità di intervento.
Poiché nella grande maggioranza degli edifici esistenti, a causa dei maggiori costi e difficoltà di intervento rispetto agli impianti tecnici, le criticità si presentano in riferimento all’involucro edilizio, l’APE deve dedicare particolare attenzione alla prestazione energetica di tale elemento.
LA CLASSIFICAZIONE DEGLI IMMOBILI IN FUNZIONE DELLA PRESTAZIONE ENERGETICA. Con riguardo alla classificazione degli immobili in funzione della prestazione energetica nelle Linee Guida sono state introdotte diverse novità rispetto alla preesistente normativa, poiché, come rilevato nelle Linee Guida medesime, per il cittadino, proprietario o conduttore dell’edificio, è importante conoscere come la qualità dell’involucro edilizio e degli impianti contribuiscano al raggiungimento del livello di prestazione globale, al fine di poter mettere “a fuoco” le più significative carenze energetiche dell’edificio e orientare le priorità di intervento.
La classe energetica dell’edificio è determinata sulla base dell’indice di prestazione energetica globale non rinnovabile dell’edificio per mezzo del confronto con una scala di classi prefissate, ognuna delle quali rappresenta un intervallo di prestazione energetica definito.
La classe energetica è contrassegnata da un indicatore alfabetico in cui la lettera G rappresenta la classe caratterizzata dall’indice di prestazione più elevato (maggiori consumi energetici), mentre la lettera A rappresenta la classe con il miglior indice di prestazione (minori consumi energetici). Un indicatore numerico, affiancato alla lettera A, identificherà i livelli di prestazione energetica in ordine crescente a partire da 1 (rappresentante del più basso livello di prestazione energetica della classe A). Un apposito spazio, se barrato, indicherà che si tratta di un “Edificio a energia quasi zero” (sono “edifici a energia quasi zero” tutti gli edifici, siano essi di nuova costruzione o esistenti, ad alta efficienza energetica, dotati di fonti rinnovabili e che rispondano ai requisiti di cui al § 3.4 del Decreto Ministro Sviluppo Economico 26 giugno 2015 (15A05198) - Applicazione delle metodologie di calcolo delle prestazioni energetiche e definizione delle prescrizioni e dei requisiti minimi degli edifici).
In pratica le Linee Guida prevedono ora dieci diverse classi di prestazione energetica:
(più efficiente) .......... A4 – A3 – A2 – A1 – B – C – D- E- F- G ............ (meno efficiente)
ATTENZIONE: le nuove Linee Guide hanno modificato la scala di classificazione degli immobili in funzione della prestazione energetica. In precedenza erano previste 8 classi prestazionali: A+, A, B, C, D, E, F, G. Dal 1° ottobre 2015 invece bisognerà tener conto della più ampia scala di classificazione, comprendente 10 classi prestazionali (in pratica la classe A, prima suddivisa in due sottoclassi, A e A+, ora viene suddivisa in quattro sottoclassi: A1 (la meno efficiente), A2, A3 e A/4 (la più efficiente).
Le Linee Guida stabiliscono che nell’APE, oltre alla classe energetica basata sull’indice di prestazione energetica globale non rinnovabile dell’immobile, debbono essere anche riportati:
(i) la prestazione energetica invernale ed estiva dell’involucro, ovvero del fabbricato al netto del rendimento degli impianti presenti; tali informazioni sono fornite nella prima pagina dell’APE sotto forma di un indicatore grafico del livello di qualità;
(ii) gli indici di prestazione e la classificazione per gli edifici aventi le stesse caratteristiche dell’immobile oggetto di APE (zona climatica, esposizione, tipologia costruttiva e di utilizzo, ecc.).
Tali informazioni sono fornite nella prima pagina dell’APE, nella sezione denominata “Riferimenti” posta accanto alla scala di classificazione; si precisa che giusta quanto previsto nelle Linee Guida, la compilazione del campo relativo alla prestazione energetica media degli edifici esistenti analoghi a quello oggetto di APE, è obbligatoria decorsi 18 mesi dall’entrata in vigore del decreto di approvazione delle Linee Guida medesime (ossia dal 1° aprile 2017). A tal fine, l’ENEA metterà a disposizione le informazioni utili all’adempimento di tale obbligo.
(iii) gli indici di prestazione energetica rinnovabile e non rinnovabile dell’immobile
(iv) le fonti, rinnovabili e non rinnovabili, utilizzate per il soddisfacimento del fabbisogno dell’immobile.
(v) i consumi annui stimati di energia secondo un uso standard dell’immobile stesso.
(vi) gli indici di prestazione energetica dei singoli servizi.
IL CONTENUTO DELL’ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA (APE). Le Linee Guida propongono un format completamente rinnovato per l’APE (riportato nell’Appendice B delle Linee Guida), format elaborato tenuto conto delle esperienze nazionali ed europee maturate negli anni di applicazione della direttiva 2002/91/CE e per una migliore efficacia comunicativa.
L’attestato di prestazione energetica dal 1° ottobre 2015 dovrà, pertanto, contenere:
a) le prime due pagine con elementi di facile comprensione a tutti i cittadini come il sistema di valutazione basato su classi energetiche, in stretta analogia a quanto avviene da oltre dieci anni per gli apparecchi che consumano energia (frigoriferi, lavatrici, lavastoviglie, televisori, lampadine) e con le raccomandazioni per il miglioramento dell'efficienza energetica dell’unità immobiliare/edificio, i dati identificativi e la foto dell’immobile;
b) le pagine successive con informazioni di dettaglio e di maggior contenuto tecnico utili agli addetti ai lavori per una conoscenza approfondita dell’immobile.
In particolare, l’APE nel nuovo format allegato dalle Linee Guida, risulta così strutturato:
(i) nella prima pagina vi è una sezione con i dati generali dell’attestato e dell’immobile in questione, comprendenti, tra l’altro, la destinazione d’uso, i riferimenti catastali, le motivazioni per cui è redatto l’APE e i servizi energetici presenti nell’edificio o nell’unità immobiliare;
(ii) sempre nella prima pagina vi è una sezione dedicata alla classificazione dell’immobile oggetto di attestazione, espressa per mezzo dell’indice di prestazione energetica globale non rinnovabile e una sezione dedicata alla prestazione energetica, invernale ed estiva, del fabbricato. Quest’ultima è evidenziata tramite un indice qualitativo del fabbisogno di energia necessario per il soddisfacimento del confort interno, indipendente dalla tipologia e dal rendimento degli impianti presenti. Tale indice è fornito in forma qualitativa per dare un’indicazione di come l’edificio, d’estate e d’inverno, isola termicamente gli ambienti interni rispetto all’ambiente esterno. La scala di valutazione qualitativa utilizzata nell’APE è volta a offrire una comprensione immediata della qualità degli elementi edilizi presenti nell’edificio;
(iii) nella prima pagina, infine, vi è una sezione dedicata al raffronto con i valori di riferimento vigenti a norma di legge. Ciò tramite l’indice di prestazione globale non rinnovabile di un edificio simile ma dotato dei requisiti minimi degli edifici nuovi, nonché con la media degli indici di prestazione degli edifici esistenti simili. Per edificio simile si intende un edificio con la stessa geometria e contraddistinto da stessa tipologia d’uso, tipologia costruttiva, zona climatica, dimensioni ed esposizione di quello oggetto dell’attestato.
(iv) nella seconda pagina vi è una sezione che riporta gli indici di prestazione energetica globale rinnovabile e non rinnovabile dell’immobile oggetto di attestazione. Tali indici informano sulla percentuale di energia rinnovabile utilizzata dall’immobile rispetto al totale. Sono riportati inoltre gli indici di prestazione energetica di tutti gli impianti presenti nell’immobile oggetto dell’APE. La sezione riporta infine una stima del quantitativo di energia consumata annualmente dall’immobile secondo un uso standard, suddivisi per tipologia di vettore energetico.
(v) la seconda pagina riporta inoltre gli interventi raccomandati e la stima dei risultati conseguibili, con il singolo intervento o con la realizzazione dell’insieme di essi, esprimendo una valutazione di massima del potenziale di miglioramento dell’edificio o immobile oggetto dell’attestato di prestazione energetica.
(vi) la terza pagina riporta gli indici di prestazione energetica rinnovabile, non rinnovabile e totale come risultati dal calcolo eseguito. Essa riporta inoltre la quantità di energia prodotta in situ ed esportata annualmente, nonché la sua tipologia.
(vii) la terza pagina riporta infine, suddivise in due sezioni relative rispettivamente al fabbricato e agli impianti, i dati di maggior dettaglio alla base del calcolo.
(viii) la quarta pagina riporta gli elementi identificativi del soggetto certificatore, ivi inclusa la tipologia di soggetto (tecnico abilitato, ente o organismo pubblico o società), la dichiarazione di indipendenza e i riferimenti per la reperibilità.
(ix) la quarta pagina riporta inoltre informazione sui sopralluoghi obbligatori e sull’eventuale software utilizzato per la redazione dell’attestato nonché informazioni sulle opportunità, anche in termini di strumenti di sostegno nazionali o locali, legate all’esecuzione di diagnosi energetiche e interventi di riqualificazione energetica, comprese le ristrutturazioni importanti.
(x) nella quinta pagina vi sono informazioni per facilitare la lettura dell’attestato e note utili alla sua compilazione.
ATTENZIONE: Dal 1° ottobre 2015 l’APE dovrà essere redatto in conformità al nuovo format approvato con il Decreto Ministeriale 26 giugno 2015 ed allegato alle nuove Linee Guida (Appendice B).
Un APE redatto dopo il primo ottobre 2015 in conformità ai modelli previgenti deve ritenersi invalido e non utilizzabile per i fini per cui è richiesto (ad esempio per l’allegazione ad un atto traslativo a titolo oneroso).
Ovviamente potranno essere ancora utilizzati, per tutti i fini per cui sono richiesti (ed in primis per l’allegazione ad un atto traslativo a titolo oneroso), gli attestati rilasciati, sulla base delle previgenti normative ed in conformità ai precedenti modelli, anteriormente al 1 ottobre 2015.
Si può, al riguardo, appellarsi oltre che alla specifica disposizione dell’art. 10 dello stesso Decreto Ministeriale del 26 giugno 2015 (a norma del quale “resta ferma, ove non sia sopraggiunta la scadenza ivi prevista, la validità ad ogni effetto di legge, degli attestati di certificazione energetica redatti ai sensi delle Linee guida di cui al decreto del Ministro dello Sviluppo Economico 26 giugno 2009”) anche al principio ricavabile dall’art. 6, c. 10, decreto legislativo 19 agosto 2005 n. 192, norma che fa salvi gli attestati di certificazione energetica rilasciati prima del 6 giugno 2013 in conformità alla direttiva 2002/91/CE, ed in corso di validità; pertanto, in virtù di detta norma specifica e di detto principio, può fondatamente ritenersi, che sia gli attestati di prestazione energetica che gli attestati di certificazione energetica rilasciati prima del 1 ottobre 2015, in conformità alle disposizioni normative vigenti all’epoca del loro rilascio, potranno ancora essere utilizzati, anche dopo il 1 ottobre 2015, se ed in quanto ancora in corso di validità.
Si rammenta al riguardo che giusta quanto disposto dall'art. 6, c. 5, d.lgs. 192/2005, l’attestato energetico ha una validità temporale massima di dieci anni, a condizione che:
a) non siano stati eseguiti, nel frattempo, interventi di ristrutturazione o riqualificazione tali da modificare la classe energetica dell'edificio e che ne rendano obbligatorio l’aggiornamento;
b) che siano rispettate le prescrizioni per le operazioni di controllo di efficienza energetica dei sistemi tecnici dell’edificio, in particolare per gli impianti termici, comprese le eventuali necessità di adeguamento, previste dalle normative vigenti.
Al fine di consentire il controllo circa la sussistenza di quest’ultima condizione (sub b) l’art. 6, c. 5, d.lgs. 192/2005 prescrive che i libretti di impianto debbano essere allegati, in originale o in copia, all'attestato di prestazione energetica. In ordine alle modalità da osservare, ai fini dell’allegazione dei libretti di impianto all’attestato di prestazione energetica, valgono le indicazioni già fornite negli studi precedenti.
Le Linee Guida, inoltre, confermano quanto già disposto dall’art. 4 del decreto ministeriale cui sono allegate, in ordine al redattore ed al contenuto obbligatorio a pena di invalidità dell’APE. In particolare è previsto che ogni APE è redatto da un soggetto abilitato ai sensi del decreto del Presidente della Repubblica 16 aprile 2013, n. 75 e deve riportare obbligatoriamente, pena la non validità:
a) la prestazione energetica globale dell'edificio sia in termini di energia primaria totale che di energia primaria non rinnovabile, attraverso i rispettivi indici;
b) la classe energetica determinata attraverso l'indice di prestazione energetica globale dell'edificio, espresso in energia primaria non rinnovabile;
c) la qualità energetica del fabbricato a contenere i consumi energetici per il riscaldamento e il raffrescamento;
d) i valori di riferimento, quali i requisiti minimi di efficienza energetica vigenti a norma di legge;
e) le emissioni di anidride carbonica;
f) l'energia esportata;
g) le raccomandazioni per il miglioramento dell'efficienza energetica dell'edificio con le proposte degli interventi più significativi ed economicamente convenienti, separando la previsione di interventi di ristrutturazione importanti da quelli di riqualificazione energetica.
L’APE riporta inoltre le informazioni correlate al miglioramento della prestazione energetica, quali gli incentivi di carattere finanziario disponibili al momento del rilascio dell’attestato e l’opportunità di eseguire diagnosi energetiche.
ATTENZIONE: Sino ad ora nessuna norma, né di carattere legislativo né di carattere regolamentare, disciplinava in maniera analitica il contenuto dell’APE, indicando le informazioni che obbligatoriamente dovevano esservi contenute. Tale disciplina viene ora dettata sia dal D.M. 26 giugno 2015 di approvazione delle Linee Guida (art. 4, c. 4) che dalla Linee Guida medesime (§ 6). E c’è di più: tali nuove disposizioni non si limitano solo ad indicare le informazioni che obbligatoriamente debbono essere riportate nell’APE, ma stabiliscono che la mancanza anche di una sola di tali informazioni determina l’invalidità dell’APE. Dal 1° ottobre 2015, pertanto, bisognerà prestare particolare attenzione a tali nuove disposizioni che potrebbero riflettersi anche sulla circolazione immobiliare. Si rammenta che la mancata allegazione dell’APE ad un atto traslativo a titolo oneroso comporta l’applicazione a carico delle parti di una sanzione pecuniaria (da €. 3.000,00 ad €. 18.000,00). Si potrebbe, di conseguenza, correre il rischio di vedersi applicata detta sanzione qualora venisse utilizzato un APE non valido, in quanto privo di una delle informazioni “essenziali”.
Alla luce di questa nuova disposizione può ritenersi il Notaio chiamato a nuovi ed ulteriori controlli? Al riguardo si ritiene non cambino quelli che sono gli obblighi di controllo che già si riteneva fossero a carico del Notaio: il controllo al quale è chiamato il Notaio non potrà che essere di carattere esclusivamente formale; tale controllo, dal 1° ottobre 2015 dovrà, ovviamente, tenere conto, anche delle nuove disposizioni del decreto ministeriale e delle Linee Guida. A tal riguardo si consiglia di effettuare tale controllo “formale” verificando la corrispondenza del modello di APE utilizzato nel caso concreto con il format di APE approvato dal Ministero (allegato in Appendice B alle Linee Guida), format che prevede, nelle varie sezioni di cui si compone, tutte le informazioni “essenziali” ora prescritte a pena di validità. Nessun controllo spetta, invece, al Notaio in ordine alla correttezza ed alla completezza delle informazioni riportate nell’APE (il Notaio non avrebbe neppure le competenze per eseguire un simile controllo). L’unico responsabile per il caso di invalidità dell’APE, causa una sua incompleta o non corretta compilazione, non potrà che essere il tecnico certificatore.
ANNUNCI COMMERCIALI. Le Linee Guida nel ribadire quanto già disposto nel decreto ministeriale cui sono allegate, prevede che nel caso di offerta di vendita o di locazione, i corrispondenti annunci, effettuati tramite tutti i mezzi di comunicazione commerciali, riportino gli indici di prestazione energetica dell’involucro, l’indice di prestazione energetica globale dell'edificio o dell'unità immobiliare, sia rinnovabile che non rinnovabile, e la classe energetica corrispondente. A tal fine è fatto obbligo dell’utilizzo, nell’annuncio commerciale, con l’esclusione degli annunci via internet e a mezzo stampa, dello specifico prospetto (il cui format è riportato nell’Appendice C delle Linee guida) nel quale debbono essere indicate le seguenti informazioni:
- la classificazione dell’immobile oggetto di attestazione (con indicazione se si tratta eventualmente di “edificio a energia quasi zero)
- l’indice della prestazione energetica rinnovabile
- le valutazioni in ordine alla prestazione energetica, invernale ed estiva, del fabbricato.
