L'Autorità nazionale anticorruzione (ANAC) ha pubblicato le Linee guida per l’affidamento dei contratti pubblici attinenti ai servizi di manutenzione degli immobili, contenute nella Determinazione n. 7 del 28 aprile 2015.
Il documento riguarda, in particolare, l’affidamento di contratti misti nei quali i servizi siano funzionalmente prevalenti rispetto ai lavori, ed affronta le principali problematiche riscontrate dall’Autorità nel settore, quali i criteri per la distinzione tra servizi e lavori, la necessità di effettuare un’attenta analisi dei fabbisogni e di programmare i servizi, l’attenzione che le stazioni appaltanti devono riporre nell’analisi del mercato di riferimento per definire aspetti rilevanti del disegno di gara quali il grado di integrazione dei servizi, la suddivisione in lotti e la determinazione dei requisiti economico-finanziari e tecnico-organizzativi.
Le linee guida forniscono anche un “quadro logico” delle possibili attività di manutenzione. Tale quadro, ricostruito sulla base delle prassi di acquisto, è finalizzato a fornire alle stazioni appaltanti uno strumento metodologico per inquadrare le diverse tipologie di attività (es. programmata, predittiva, migliorativa, a guasto) e implementare quelle più adatte in relazione al caso concreto.
CRITERIO DELL’OFFERTA ECONOMICAMENTE PIÙ VANTAGGIOSA. Come per altri servizi avente carattere di complessità tecnico-organizzativa, l’Autorità ha suggerito di affidare i relativi contratti pubblici mediante il criterio dell’offerta economicamente più vantaggiosa, individuando, altresì, possibili elementi di valutazione tecnica da considerare per valutare la qualità delle offerte.
LE INDICAZIONI OPERATIVE
CORRETTA DISTINZIONE SERVIZI/LAVORI. Ai fini di una corretta applicazione del criterio del quid novi, è indispensabile che la stazione appaltante effettui un’attenta analisi della tipologia dei singoli interventi da eseguire. Qualora da tale analisi emerga la necessità di effettuare attività/lavorazioni che comportano una modificazione dello stato fisico dei beni/impianti, è necessario che la documentazione di gara preveda il possesso dei requisiti di qualificazione previsti dal Codice e dal Regolamento per lo svolgimento delle stesse.
Al fine di evidenziare nel bando i servizi e i lavori da eseguire, si dovrà predisporre una tabella che specifichi analiticamente le diverse tipologie di attività, indicando per ciascuna di esse:
- la classificazione (se servizi o lavori);
- l’importo complessivo di tale attività;
- la qualificazione, certificazione, abilitazione ed ogni altra tipologia di requisito richiesta dalla normativa vigente per la sua esecuzione;
- le modalità di pagamento del corrispettivo (a corpo, a canone, a misura, ecc.).
AFFIDAMENTO DEL SERVIZIO DI MANUTENZIONE PROGRAMMATA. Si ritiene ottimale porre a base di gara il piano di manutenzione delle opere/impianti e richiedere ai concorrenti di proporre soluzioni migliorative rispetto a quanto in esso indicato. In assenza di un piano di manutenzione (o di un piano adeguato), la stazione appaltante dovrebbe richiedere ai concorrenti lo sviluppo (o il completamento) del piano di manutenzione stesso.
TIPOLOGIE DI MANUTENZIONE DA INCLUDERE NEL CONTRATTO. Un contratto teso alla conservazione della funzionalità e del valore dei beni nel tempo dovrebbe includere le prime cinque attività: controllo, gestione, manutenzione programmata, manutenzione predittiva e manutenzione a guasto.
INFORMAZIONI DA INSERIRE NELLA DOCUMENTAZIONE DI GARA. Al fine di permettere ai concorrenti di presentare offerte consapevoli, si ritiene necessario che nella documentazione di gara siano contenute le informazioni di cui alle tabelle 1-4 in allegato, comprendenti anche le informazioni sullo stato manutentivo dei beni, nelle quali siano specificate, analiticamente, le modalità, i tempi e i luoghi di svolgimento delle diverse tipologie di attività.
FASE ESECUTIVA. È necessario che nel capitolato tecnico siano esplicitate:
- le modalità di misurazione dei livelli di qualità dei servizi previsti nel capitolato stesso e offerti da parte dal concorrente;
- le sanzioni (penali, risoluzione, etc.) o i premi previsti per ciascun caso di inadempimento o di miglioramento dei livelli di performance previsti (SLA, KPI, ecc.);
- termini di pagamento previsti dalla normativa.
