Risponde Caf Acli srl - Centro di Assistenza Fiscale Acli
Alla nutrita schiera di agevolazioni fiscali che hanno come fulcro la casa, l’ultima Legge di Stabilità (dal 76esimo all’84esimo comma) ne ha introdotta una nuova: vale a dire la detrazione sull’acquisto dell’immobile tramite contratto di leasing (locazione finanziaria). È questa una detrazione equiparabile a quella già esistente sui mutui ipotecari e i relativi oneri accessori, ma sotto certi aspetti più conveniente se prendiamo a riferimento l’età anagrafica dell’utilizzatore. È effettivamente un beneficio suddiviso in due “scaglioni”, che viene appunto applicato in funzione dell’età del contraente.
Ma andiamo per gradi. “Con il contratto di locazione finanziaria di immobile da adibire ad abitazione principale - recita il comma 76 della Finanziaria -, la banca o l'intermediario finanziario (…) si obbliga ad acquistare o a far costruire l'immobile secondo la scelta e le indicazioni dell'utilizzatore, che se ne assume tutti i rischi, anche di perimento, e lo mette a disposizione per un dato tempo verso un determinato corrispettivo che tenga conto del prezzo di acquisto o di costruzione e della durata del contratto. Alla scadenza del contratto l'utilizzatore ha la facoltà di acquistare la proprietà del bene a un prezzo prestabilito”.
Si tratta in buona sostanza di una forma “rent-to-buy”, cioè di un affitto finalizzato all’acquisto (riscatto) dopo un certo tempo. Tecnicamente è la banca a comprare la casa, o a farla edificare, per poi cederla all’utilizzatore dietro corresponsione delle rate di leasing, che poi sfoceranno nella rata del riscatto definitivo. Parliamo comunque di un’agevolazione a “tempo determinato”, nel senso che la Legge di Stabilità, salvo future proroghe, ne limita l’applicabilità sui contratti stipulati nel quinquennio che va dal 1° gennaio 2016 al 31 dicembre 2020.
Come accennato, la formula dello sgravio è analoga a quella classica applicata sui mutui ipotecari, cioè una detrazione del 19% calcolata su una soglia di spesa massima prestabilita. È pur vero, però, che la “strutturazione”, per così dire, è diversa, nel senso che il legislatore ha previsto un doppio scaglione a seconda che l’utilizzatore sia un under 35 o un over 35, e che abbia per di più un certo reddito; inoltre la detrazione andrebbe a coinvolgere non solo le singole rate di leasing ma anche l’importo finale versato per il riscatto dell’immobile, che – lo ricordiamo – va destinato ad abitazione principale entro 12 mesi dalla consegna.
In caso, quindi, di contribuenti che abbiano un’età inferiore ai 35 anni, e un reddito complessivo non superiore a 55.000 euro “all'atto della stipula del contratto di locazione finanziaria”, la detrazione del 19% compete per un importo annuo pari a:
- massimo 8.000 euro in riferimento ai canoni di leasing e agli oneri accessori (detrazione massima di 1.520 euro, 19% di 8.000);
- massimo 20.000 euro in riferimento all’importo del riscatto (detrazione massima di 3.800 euro, 19% di 20.000).
Per i contribuenti, invece, di età pari o superiore a 35 anni, sempre con un reddito non superiore a 55.000 euro “all'atto della stipula del contratto di locazione finanziaria”, l’importo su cui calcolare la detrazione si riduce del 50% e pertanto:
- massimo 4.000 euro in riferimento ai canoni di leasing e agli oneri accessori (detrazione massima di 760 euro, 19% di 4.000);
- massimo 10.000 euro in riferimento all’importo del riscatto (detrazione massima di 1.900 euro, 19% di 10.000).
Ma cosa succede se il contraente incontra delle difficoltà? Stabilisce la norma che in caso di “cessazione del rapporto di lavoro”, fatte salve le “ipotesi di risoluzione consensuale, di risoluzione per limiti di età con diritto a pensione di vecchiaia o di anzianità, di licenziamento per giusta causa o giustificato motivo soggettivo, di dimissioni del lavoratore non per giusta causa”, cioè, nella sostanza, in caso di licenziamento senza giusta causa, lo stesso contraente “può chiedere la sospensione del pagamento dei corrispettivi periodici per non più di una volta e per un periodo massimo complessivo non superiore a dodici mesi nel corso dell'esecuzione del contratto medesimo”. In tal caso, la durata del contratto sarebbe prorogata “di un periodo eguale” alla sua sospensione.
Se invece vi fosse l’intenzione, da parte dell’utilizzatore, di rescindere il contratto di locazione finanziaria, la risoluzione comporterebbe il diritto del concedente (cioè della banca) alla “restituzione del bene”, ma al tempo stesso la banca dovrebbe “corrispondere all'utilizzatore quanto ricavato dalla vendita o da altra collocazione del bene avvenute a valori di mercato, dedotta la somma dei canoni scaduti e non pagati fino alla data della risoluzione”. In pratica la banca dovrebbe restituire all’utilizzatore le rate di canone già effettivamente versate, ma l'eventuale differenza negativa sarebbe “corrisposta dall'utilizzatore al concedente”.
