Comprare casa senza commettere errori è oggi una priorità. Per affrontare con serenità un momento così importante della vita e cogliere tutte le agevolazioni fiscali previste dalla legge, viene in soccorso la guida “L’acquisto della casa”, pubblicata dall'Agenzia delle Entrate, con una nuova parte dedicata ai benefici fiscali per gli under 36 che acquistano una “prima casa” tra il 26 maggio 2021 e il 30 giugno 2022.
Il beneficio, introdotto dal decreto “Sostegni bis” (Dl n. 73/2021), è finalizzato a favorire l’autonomia abitativa dei giovani. Prevede consistenti agevolazioni per l’acquisto della prima casa per chi non ha ancora compiuto i 36 anni di età (nell’anno in cui l’atto viene stipulato) e ha un indicatore Isee, in corso di validità, non superiore a 40mila euro. L’importante è che l’atto venga stipulato tra il 26 maggio 2021 e il 30 giugno 2022. Non hanno diritto al beneficio, invece, i giovani che compiono i 36 anni nell'anno in cui avviene la compravendita mediante atto notarile e tutti quelli che, al momento del rogito, hanno un Isee superiore a 40mila euro (Circolare 12/E del 14 ottobre 2021).
Le agevolazioni “prima casa under 36” consistono:
1. in caso di compravendite non soggette a Iva (tra privati), nell’esenzione dal pagamento delle imposte di registro, ipotecaria e catastale
2. in caso di acquisti soggetti a Iva (da una impresa costruttrice o di ristrutturazione), nel riconoscimento di un credito d'imposta di ammontare pari a quello del tributo corrisposto al venditore.
3. Il credito di imposta può essere:
- portato in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito
- utilizzato in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche (Irpef) dovute in base alla dichiarazione da presentare dopo la data dell’acquisto agevolato
- utilizzato in compensazione ai sensi del decreto legislativo n. 241/1997. Per consentire l’utilizzo in compensazione del credito d’imposta, tramite modello F24, limitatamente all’importo non fruito con le altre modalità citate, la risoluzione n. 62/2021 ha istituito il codice tributo “6928” denominato “Credito d’imposta “prima casa under 36” – art. 64, c. 7, DL n. 73 del 2021”
4. in caso di mutuo connesso all’acquisto, nell’azzeramento dall’imposta sostitutiva (normalmente prevista in ragione dello 0,25% della somma erogata dalla banca).
La circolare n. 12/2021 precisa che le agevolazioni non si applicano ai contratti preliminari di compravendita (alla stipula del contratto definitivo di compravendita oggetto di agevolazione, è possibile, però, presentare istanza di rimborso per il recupero dell’imposta proporzionale versata per acconti e caparra); ne beneficiano, invece, gli immobili acquistati all’asta.
Per usufruire delle agevolazioni “prima casa” (anche per gli under 36) è necessario che l’acquirente:
- abbia o stabilisca la propria residenza, entro 18 mesi dall’acquisto, nel Comune in cui si trova l’immobile
- dichiari, nell’atto di acquisto, di non essere titolare, nemmeno in comunione con il coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare
- dichiari, nell’atto di acquisto, di non essere titolare, neppure per quote o in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle stesse agevolazioni “prima casa”. In caso contrario, è necessario vendere l’immobile posseduto entro un anno dalla data del nuovo acquisto.
Inoltre, l'acquirente non deve essere titolare, neppure per quote o in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altro immobile acquistato.
L'immobile, infine, deve essere a destinazione abitativa e rientrare nelle categorie catastali:
• A/2 (abitazioni di tipo civile)
• A/3 (abitazioni di tipo economico)
• A/4 (abitazioni di tipo popolare)
• A/5 (abitazione di tipo ultra popolare)
• A/6 (abitazione di tipo rurale)
• A/7 (abitazioni in villini)
• A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).
Non rientrano, dunque, gli immobili nelle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminente pregio storico e artistico).
Le agevolazioni si estendono anche alle pertinenze dell'immobile principale, classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7 e destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell'acquisto agevolato (per esempio, cantine, soffitte e box auto). L'acquisto della pertinenza può avvenire contestualmente a quello dell'abitazione principale, o anche con atto separato, purché stipulato entro il termine di validità temporale dell'agevolazione e nel rispetto dei requisiti previsti.
La guida precisa, infine, i casi di insussistenza dei requisiti per usufruire dei benefici e le ipotesi di decadenza dalle agevolazioni “prima casa”.
La guida è disponibile in allegato.
