È caratteristica dei fabbricati collabenti (i ruderi cioè i fabbricati classificati in categoria catastale F/2) “la loro inidoneità a soddisfare attuali esigenze abitative, in quanto immobili privi di un’attuale utilizzabilità per il possessore, tanto che gli stessi sono iscritti in catasto senza attribuzione di rendita (Cass. n.17815 del 19/07/2017); ciò nonostante, ritiene questa Corte che né l’assenza di attualità di destinazione ad abitazione né l’attribuzione della categoria catastale F/2 rappresentano ostacoli alla possibilità di accesso alle agevolazioni prima casa; e, tanto risulta confermato dal tenore del precetto normativo che esclude l’usufruibilità dei benefici fiscali unicamente per i fabbricati classificati in categoria A/1, A/8 e A/9, senza ulteriori limitazioni per altre categorie catastali suscettibili di concreta finalizzazione abitativa e, dunque, né per i fabbricati in corso di costruzione ovvero da ultimare né per i fabbricati collabenti, i primi iscritti in categoria F/3 e gli ultimi in categoria F/2”.
Così la quinta sezione civile della Corte di cassazione nell'ordinanza n. 3913/2025 pubblicata il 16 febbraio.
Agevolazioni prima casa
In merito alle agevolazioni prima casa, l’art. 1 della Tariffa, parte prima, allegata al d.P.R. n. 131 del 1986 dispone espressamente l’applicazione dell’aliquota agevolata del 2% nell’ipotesi in cui vengano trasferite case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9, ove ricorrano precise condizioni. Deve trattarsi, pertanto, di unità immobiliari che risultino astrattamente idonee al concreto soddisfacimento di esigenze abitative.
“Ciò che rileva, ai fini fiscali, è che l'immobile, sebbene in stato di abbandono e come tale non attualmente abitabile, sia suscettibile di essere <destinato ad abitazione> e risulti in tale destinazione completato nel termine triennale di decadenza stabilito dall’art. 76 comma 2 d.P.R. n. 131/1986, per l’esercizio del potere di accertamento dell’Ufficio”, osserva la suprema Corte, secondo la quale “la circostanza che il cespite presenti caratteristiche di degrado tali da esigere importanti opere edili di intervento ovvero la previa demolizione e successiva ricostruzione, se destinato a finalità abitativa, non può limitare l’accesso al beneficio fiscale, tanto più se tali benefici risultino accessibili per gli immobili ancora da ultimare; risultando rilevante solo che l’immobile sia strutturalmente destinato ad uso abitativo, non essendo richiesto che esso sia già idoneo al momento dell’acquisto”.
La tesi secondo cui l’agevolazione fiscale non può essere riconosciuta per gli acquisti di immobili collabenti, in quanto la classificazione catastale in F/2 sarebbe durevole, mentre quella in F/3 avrebbe una durata al massimo di dodici mesi, “si pone in antitesi con il termine triennale riconosciuto dalla giurisprudenza di legittimità per l’ultimazione della costruzione destinata ad abitazione, termine applicabile anche agli immobili collabenti destinati ad abitazione”, afferma la Cassazione.
“Come questa Corte ha già avuto più volte modo di affermare, le norme fiscali per l'edilizia abitativa subordinano espressamente l'applicazione del particolare regime agevolato a varie condizioni, tra le quali è compresa la dichiarazione del contribuente di volere adibire il fabbricato o la porzione di fabbricato acquistato "a propria abitazione". Nella previsione legislativa la detta dichiarazione del contribuente costituisce quindi uno degli elementi indispensabili, nel concorso con gli altri richiesti dalla norma, per la fruizione del beneficio fiscale, in guisa che la dichiarata intenzione di adibire l’immobile collabente a futura abitazione è requisito sufficiente per accedere ai benefici fiscali della prima casa, non elisa dall’inserimento del fabbricato nella categoria F/2 (anziché in quella F/3)”, precisa la suprema Corte.
Il principio di diritto
In conclusione, la Corte di cassazione ha affermato il seguente principio di diritto: “In materia di agevolazione ‘prima casa’ (art. 1 Nota II bis della Tariffa, parte prima, allegata al d.P.R. n. 131 del 1986), posto che la norma agevolativa non esige l’idoneità abitativa dell’immobile già al momento dell’acquisto, il beneficio può essere riconosciuto anche all’acquirente di immobile collabente, non ostandovi la classificazione del fabbricato in categoria catastale F/2, ed invece rilevando la suscettibilità dell’immobile acquistato ad essere destinato, con i dovuti interventi edilizi, all’uso abitativo”.
