Risponde Caf Acli srl - Centro di Assistenza Fiscale Acli
Mano morbida sulle agevolazioni prima casa, ma solo in parte. La Legge di Stabilità 2016 hai infatti facilitato, modificandone i requisiti, l’applicazione dei benefici fiscali sull’acquisto dell’immobile cosiddetto “prima casa”, anche se a ben vedere tale facilitazione si presenta - per così dire - “monca”, nel senso che da un lato rende più agevole l’acquisto, ma dall’altro conserva anche una parte dei vecchi requisiti d’accesso creando di conseguenza i presupposti per situazioni contraddittorie. Prima però di entrare nel merito è bene rammentare quali sono, nel concreto, i benefici fiscali che intervengono sulle imposte derivanti dalla compravendita. Il regime agevolato consente in pratica di applicare:
- l'imposta di registro, ribassata al 2% del valore catastale in caso di acquisto da un cittadino privato. Fino al 31 dicembre 2013 l'imposta è stata calcolata al 3%, ma dal 1° gennaio 2014 sono entrate in vigore le modifiche introdotte dal Decreto "Istruzione";
- in alternativa l'IVA con aliquota al 4% se l'acquisto avviene da un'impresa edile o da una cooperativa edilizia (in questo caso il Dl "Istruzione" non ha apportato nessun cambiamento). Con l'Iva però va abbinata anche l'imposta di registro che dal 2013 al 2014 si è alzata da 168 a 200 euro;
- poi le imposte ipotecaria e catastale, che sempre per effetto del Dl "Istruzione", dal 1° gennaio 2014, in caso di acquisto da privato, sono state entrambe ribassate da 168 a 50 euro; mentre in caso di acquisto da un soggetto passivo Iva sono rincarate da 168 a 200 euro.
Tali imposte si applicano sul corrispettivo convenuto nell'atto di compravendita relativamente all'abitazione ed alle relative pertinenze (massimo una per genere: un box, una cantina, ecc). Per altro, nelle cessioni fra privati (persone fisiche, cioè, che non agiscono nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali), è possibile calcolare l’imposta di registro non sul valore commerciale del bene ma sulla rendita risultante al catasto, alla quale si dovrà applicare la rivalutazione del 5% più il coefficiente (110).
Detto questo, vediamo quali sono i requisiti che occorre rispettare ai fini delle agevolazioni. Per chiarezza, diciamo subito che l'immobile oggetto di compravendita dev’essere ad uso abitativo e non può essere un'abitazione di lusso o di altissimo pregio, vale a dire che non dev’essere di categoria catastale A1 (abitazioni di tipo signorile), A8 (abitazioni in ville) o A9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici). L’immobile deve inoltre essere ubicato nello stesso Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza o in cui intende stabilirla entro diciotto mesi dalla stipula o nel Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all’estero per lavoro, in cui ha sede il datore di lavoro; per i cittadini residenti all’estero (iscritti all’Aire - “Anagrafe degli italiani residenti all’estero”) deve trattarsi di prima casa posseduta sul territorio italiano. Per il personale delle Forze armate e delle Forze di polizia non è richiesta la condizione della residenza nel comune di ubicazione dell’immobile acquistato con le agevolazioni prima casa.
Queste regole sono rimaste le stesse. In che ambito, allora, è intervenuta la manovra 2016? Come si ricorderà, il vecchio regolamento prevedeva che nell’atto di acquisto il compratore dichiarasse:
- di non essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune dove si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato
- di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione, acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.
Succedeva quindi che nel caso si fosse già possessori di un’altra abitazione nello stesso Comune ove si intendeva acquistare la prima casa, o di un altro immobile, in qualunque punto d’Italia, già acquistato coi benefici fiscali, si sarebbe dovuto prima vendere quell’immobile e solo dopo procedere col nuovo acquisto (ai sensi del comma 1 della nota II-bis, lettere a), b), c), del Dpr 131 del 1986).
Su questo aspetto è appunto intervenuta la nuova Legge di Stabilità, che in pratica, a partire dal 1° gennaio 2016, ammette l’acquisto della prima casa anche laddove non venga rispettato il secondo requisito, ovvero l’assenza di un altro immobile acquistato con l’applicazione dei benefici, a condizione però che entro un anno dalla data del nuovo acquisto il contribuente se ne disfi. La semplificazione resta quindi parziale, nel senso che, aggirando il secondo requisito, mantiene comunque valido il primo, ovvero il contribuente non può “essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune dove si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato”.
Detto altrimenti, se un contribuente volesse acquistare una prima casa a Roma, dove già possiede un’abitazione avuta in eredità, dovrà comunque venderla e solo dopo acquistare la nuova casa; viceversa, se volesse acquistare una prima casa a Roma e ne possedesse già una a Milano, anch’essa acquistata coi benefici fiscali, potrà comunque effettuare l’acquisto a condizione di vendere, entro 12 mesi, la casa di Milano. Appare quindi anomala la scelta dei “due pesi e due misure”, visto che in un caso la vendita preliminare resta comunque obbligatoria, mentre nell’altro il contribuente può anche scegliere di alienare in un secondo momento l’immobile già in suo possesso.
