Approvato il decreto salva-casa, novità per l’edilizia libera

È stato approvato questa mattina dal Consiglio dei ministri n.82 il decreto-legge recante Misure urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica, come proposta avanzata dalla Presidenza del Consiglio e dal Ministero delle Infrastrutture e Trasporti.

Il decreto salva-casa è finalizzato a rimuovere gli ostacoli che, come si legge nella relazione illustrativa “spesso rallentano le operazioni di compravendita, in alcuni casi arrivando addirittura a comprometterle. È di tutta evidenza che trattasi di un enorme capitale immobilizzato e improduttivo: tali immobili, formalmente irregolari, non sono suscettibili di interventi di riqualificazione, impedendo così la valorizzazione del patrimonio immobiliare nazionale e il supporto alle ristrutturazioni”.

Le disposizioni mirano alla salvaguardia dell’interesse alla celere circolazione dei beni, consentendo il recupero e la rigenerazione edilizia, mediante l’adozione di misure di semplificazione volte a favorire la regolarizzazione delle cosiddette ‘lievi difformità edilizie’.

Sono inoltre secondo la relazione disposizioni di carattere urgente e di natura puntuale perché intendono fornire un riscontro immediato e concreto al crescente fabbisogno abitativo, supportando, al contempo, gli obiettivi di recupero del patrimonio edilizio esistente e di riduzione del consumo del suolo.

Cosa si intende per lievi difformità edilizie

La relazione illustrativa chiarisce il perimetro delle “lievi difformità” oggetto dell’intervento normativo. Si tratta, in particolare di:

• difformità cd. “formali”, derivanti da incertezze interpretative della disciplina vigente rispetto alla dimostrazione dello stato legittimo dell’immobile;
• difformità edilizie interne (cd. “tolleranze”), risultanti da interventi spesso stratificati nel tempo, realizzati dai proprietari dell’epoca in assenza di formale autorizzazione o segnalazione, rendendo oggi difficile comprovare lo stato legittimo dell’unità immobiliare;
• difformità che potevano essere sanate all’epoca di realizzazione dell’intervento, ma non sanabili oggi, a causa della disciplina della cd. “doppia conformità” che, richiedendo la conformità alla disciplina edilizia vigente sia al momento di realizzazione dell’intervento sia al momento della richiesta del titolo, non consentono di conseguire il permesso o la segnalazione in sanatoria per moltissimi interventi qualificati come parziali difformità, risalenti nel tempo, pur se conformi agli standard urbanistici.

La relazione sottolinea inoltre l’importanza di mantener distinte le predette lievi difformità dalle ipotesi di abuso più gravi consistenti in interventi eseguiti in totale difformità dal permesso di costruire o di SCIA straordinaria, ovvero in assenza di tale titolo, ovvero di variazioni essenziali al progetto approvato. Per questi ultimi casi infatti rimangono immutate le misure di prevenzione e di sanzione.

Il decreto quindi non disciplina gli abusi edilizi strutturali, come lo spostamento di un muro portante, ma solo gli abusi minori, come un tramezzo spostato o una finestra posizionata diversamente.

Nuove categorie per l’edilizia libera

Il decreto legge apporta modifiche puntuali al decreto del TUE sulle seguenti tematiche:

• edilizia libera;
• stato legittimo degli immobili;
• mutamento della destinazione d’uso in relazione a singole unità immobiliari;
• sorte delle opere acquisite dal Comune eseguite in assenza di permesso di costruire,
• in totale difformità o con variazioni essenziali;
• tolleranze costruttive;
• superamento della cd. doppia conforme, limitatamente alle parziali difformità dal permesso di costruire o dalla segnalazione certificata di inizio attività di cui all’articolo 34, nonché alle ipotesi di assenza o difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività.

Vengono ampliate le categorie di interventi che possono essere eseguiti in edilizia libera, ovverosia quegli interventi che non richiedono alcun titolo abilitativo, né permesso e/o comunicazione, in quanto non eccessivamente impattanti. Per esempio interventi di manutenzione ordinaria, di installazione di pompe di calore < 12 kw, di rimozione di barriere architettoniche e di installazione di vetrate panoramiche amovibili (VEPA) installate su logge e balconi.

Si tratta di interventi diretti ad assolvere a funzioni temporanee di protezione dagli agenti atmosferici, miglioramento delle prestazioni acustiche ed energetiche, riduzione delle dispersioni termiche, parziale impermeabilizzazione dalle acque meteoriche non solo dei balconi o di logge ma anche di porticati rientranti all’interno dell’edificio.

Opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici

Il decreto include una nuova fattispecie di intervento di edilizia libera, recependo l’orientamento giurisprudenziale prevalente in materia. Trattasi in particolare di opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici la cui struttura principale sia costituita da tende, tende da sole, tende da esterno, tende a pergola con telo retrattile anche impermeabile, tende a pergola con elementi di protezione solare mobili o regolabili, e che sia addossata o annessa agli immobili o alle unità immobiliari, anche con strutture fisse necessarie al sostegno e all’estensione dell’opera.

La disposizione precisa che le opere in oggetto non possono determinare la creazione di un organismo edilizio rilevante e, comunque, di uno spazio stabilmente chiuso, con conseguente variazione di volumi e di superfici, devono avere caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l’impatto visivo e l’ingombro apparente e devono armonizzarsi alle preesistenti linee architettoniche.

Prime reazioni e commenti

Nel corso della conferenza stampa seguita al Cdm il ministro delle Infrastrutture e Trasporti Matteo Salvini si è dichiarato molto soddisfatto dell’intervento: “una volta pubblicato in Gazzetta Ufficiale entrerà nelle case di milioni di italiani in maniera positiva, risolutiva. Culturalmente è una rivoluzione liberale, passiamo dal silenzio rigetto al silenzio assenso. Un decreto di buonsenso che regolarizza piccole difformità, liberando finalmente gli uffici comunali da milioni di pratiche edilizie e restituendo il pieno utilizzo degli immobili ai legittimi proprietari".

Dello stesso avviso Federica Brancaccio, presidente Ance, intervistata da Il Messaggero: “Sono misure di buon senso, che servono a far andare avanti il Paese, sanando le piccole difformità interne agli immobili. Un paese che ha bisogno di tempi certi e regole univoche”.

Confedilizia: “Buona notizia, misure di buon senso”

“L’approvazione da parte del Consiglio dei ministri del decreto sulle semplificazioni edilizie e urbanistiche è una buona notizia”, ha commentato il Presidente di Confedilizia Giorgio Spaziani Testa. “La diffusione delle bozze del provvedimento ha scacciato i fantasmi – che vedeva solo qualcuno – del fantomatico condono, lasciando spazio a quanto il Ministro Salvini aveva annunciato per la prima volta in un convegno della Confedilizia a Piacenza nel settembre del 2023 e poi illustrato al Ministero delle infrastrutture il 4 aprile scorso. Si tratta di misure di buon senso, che saranno utili ai proprietari di casa e al mercato immobiliare. Ora la palla passa al Parlamento, che potrà valutarle ed eventualmente perfezionarle”, ha concluso Spaziani Testa.

Anche Fiaip plaude

“Accogliamo con favore le misure contenute nel decreto Salva-Casa approvato oggi dal Consiglio dei Ministri” dichiara Gian Battista Baccarini, Presidente Nazionale Fiaip (Federazione italiana agenti immobiliari professionali) “prioritariamente finalizzate ad agevolare la circolazione regolare degli immobili a tutela del cittadino e a beneficio della dinamicità virtuosa del mercato immobiliare e di chi vi opera professionalmente oltre a sbloccare le centinaia di migliaia di pratiche edilizie che intasano gli uffici tecnici comunali creando nervosismo o, peggio, contenzioso contro la pubblica amministrazione, con conseguenti disagi e costi sociali”.