Con la Risposta n. 63 del 28 gennaio 2021, l'Agenzia delle entrate ha fornito chiarimenti in merito ai quesiti avanzati da un proprietario di un edificio bifamiliare sviluppato su due piani e composto di due unità immobiliari residenziali (A/3) dotate di accesso indipendente dal cortile comune, a cui si accede dalla pubblica via tramite un cancello.
L'unità abitativa sita al primo piano è accessibile tramite una scala esterna indipendente dall'altra unità, mentre l'unità immobiliare sita al piano terra è accessibile dal cortile comune alle due unità.
L'Istante intende realizzare su entrambe le unità interventi di ristrutturazione con riduzione del rischio sismico nonché interventi di efficientamento energetico mediante la posa di isolamento termico alle pareti (cappotto), il cambio della caldaia e dell'impianto di riscaldamento, la sostituzione degli infissi e l'installazione di un impianto fotovoltaico con accumulo, al termine dei quali le due unità verranno accorpate in un'unica unità immobiliare.
L'istante chiede se gli interventi sopra descritti (accorpamento di due unità abitative con riqualificazione energetica e riduzione del rischio sismico) possano rientrare nel disposto di cui all'articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (decreto Rilancio), e se sia possibile considerare il limite massimo di spesa previsto applicandolo a ciascuna delle due unità immobiliari indipendenti (situazione iniziale), come previsto dall'articolo 14, comma 2-quater.1, del decreto legge n. 63 del 2013 o se si debba, invece, considerare il limite di spesa relativo all'unica unità immobiliare che scaturirà dopo gli interventi.
Chiede, inoltre, se anche i seguenti interventi possano rientrare nell'ambito di operatività delle detrazioni previste dal decreto rilancio:
- posa in opera di nuovi pavimenti, derivanti dalla demolizione dei pavimenti e sottofondi esistenti e successiva posa di riscaldamento a pavimento;
- sostituzione dei contorni in pietra delle finestre esistenti, in quanto con la posa dell'isolamento termico a parete viene aumentato lo spessore della muratura esistente andando ad interferire con i contorni in pietra esistenti;
- posa in opera di sistema di ventilazione meccanica controllata (VMC) per il risparmio energetico ed il miglioramento della qualità dell'aria;
- posa di isolamento termico a livello della soletta di separazione tra l'ultimo piano e il piano sottotetto non praticabile.
L'Agenzia delle entrate ritiene che “l'istante possa, in presenza di tutti gli altri presupposti previsti dalla citata normativa di riferimento, accedere al Superbonus per gli interventi di efficientamento energetico valorizzando la situazione esistente all'inizio dei lavori e non quella risultante dagli stessi ai fini dell'applicazione delle predette detrazioni e che per l'individuazione del limite di spesa, vanno considerate le unità immobiliari censite in Catasto all'inizio degli interventi edilizi e non quelle risultanti alla fine dei lavori.
Al riguardo, si osserva che, in ordine agli immobili oggetto degli interventi ammessi al Superbonus, il citato comma 4 dell'articolo 119 del decreto Rilancio - riferito agli interventi antisismici - a differenza del comma 1 del medesimo articolo119 - riferito, invece, agli interventi di risparmio energetico ivi indicati - non fa alcun riferimento, alle «unità immobiliari situate all'interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall'esterno».
Ciò implica, in sostanza, che i predetti interventi antisismici devono essere realizzati, ai fini del Superbonus, su parti comuni di edifici residenziali in"condominio" o su edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze.
Gli interventi antisismici in quanto finalizzati alla messa in sicurezza statica o alla riduzione del rischio sismico degli edifici, devono essere realizzati sulle parti strutturali dell'intero edificio (cfr, da ultimo circolare n. 19/E del 2020) e, pertanto, nell'ipotesi in cui l'edificio sia composto da più unità immobiliari distintamente accatastate, sulle "parti comuni" alle predette unità immobiliari. Nel caso di specie, pertanto, essendo l'edificio oggetto di intervento alla data di inizio dei lavori composto da due unità immobiliari distintamente accatastate di un unico proprietario e, dunque, non in condominio, le spese relative ai predetti interventi antisismici non sono ammesse al Superbonus.
Per le spese sostenute per tali interventi, tuttavia l'Istante potrà eventualmente fruire del cd. sismabonus di cui al citato articolo 16, comma 1-quinquies del decreto legge n. 63 del 2013 atteso che, come già precisato, tale agevolazione spetta anche segli interventi riguardano le parti comuni "in senso oggettivo" riferibili a più unità immobiliari distintamente accatastate, a prescindere dall'esistenza di una pluralità di proprietari e, dunque, dalla costituzione di un condominio. A tal riguardo si rinvia ai chiarimenti forniti con la circolare n.19 del 2020.
Si precisa che comunque sulle medesime spese non si può fruire di più agevolazioni e che qualora sul medesimo immobile sono realizzati più interventi che danno diritto a diverse agevolazioni, occorre contabilizzare distintamente le spese relative a ciascun intervento agevolabile.
In allegato la risposta n. 63 del 28 gennaio 2021
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