La Fondazione istante rappresenta che nel ... ha approvato un piano di dismissione del proprio patrimonio immobiliare che prevede per gli inquilini, titolari di contratto di locazione, la possibilità di acquistare la proprietà degli immobili con diritto di prelazione. In tale contesto, la Fondazione ha venduto diverse unità immobiliari in diversi edifici di cui era totalmente proprietaria, con conseguente costituzione di condomìni ai sensi dell'articolo 1117 del codice civile, restando tuttavia proprietaria di alcune unità rimaste invendute (come nel caso in esame). Negli atti di compravendita, la Fondazione ha assunto espressamente l'impegno ad eseguire alcuni lavori sul complesso immobiliare e che tale impegno è stato accettato da tutti gli altri proprietari delle unità abitative.
In particolare, nei contratti di compravendita, per un verso le parti si danno reciprocamente atto che "i suddetti lavori saranno eseguiti dalla Fondazione a propria cura e spese, ed in totale autonomia gestionale"; per altro verso la parte acquirente "autorizza la parte venditrice ad accedere temporaneamente nel complesso immobiliare e qualora necessario nelle singole unità abitative per l'esecuzione dei predetti lavori impegnandosi altresì ad evitare interferenze durante lo svolgimento degli stessi".
Con la documentazione integrativa, l'istante conferma che l'impegno all'esecuzione dei lavori, a propria cura e spese, risulta dal rogito di compravendita (e non da una formale delibera dell'assemblea di condominio) e che, ove la composizione del condominio è mutata nel tempo, detto impegno è stato rinnovato nei successivi atti di cessione delle unità abitative. Precisa, tra l'altro, che nei condomìni in esame, essendo i condòmini sempre più di otto, si è proceduto regolarmente alla nomina dell'amministratore.
L'istante, nel presupposto che gli interventi in esame abbiano le caratteristiche oggettive per fruire del bonus facciate chiede, se possa:
1. in qualità di condomino, intestatario delle fatture e, dopo avere sostenuto integralmente le relative spese, fruire del bonus facciate per l'intero sulla base dell'impegno assunto negli atti di compravendita;
2. provvedere autonomamente e direttamente, in luogo dell'amministratore del condominio, agli adempimenti connessi alla fruizione dell'agevolazione.
L'Agenzia delle entrate – risposta n. 628/2021 pubblicata oggi 28 settembre - ritiene “che, ai fini della applicazione dell'agevolazione in esame, si possa considerare rispettata la previsione di cui al citato articolo 1123 del codice civile, avendo tutti i condomini, attraverso gli atti di compravendita, acconsentito all'esecuzione dei lavori a spese dell'istante.
Ciò, anche in mancanza di una deliberazione assunta dall'assemblea di condominio, in quanto l'atto pubblico di compravendita quale "dichiarazione negoziale, espressione di autonomia privata" (cfr. pronuncia citata) può validamente rappresentare la convenzione di cui al citato articolo 1123 del codice civile, garantendo l'unanimità in merito all'esecuzione dei lavori e al sostenimento della spesa da parte di un solo condomino.
Pertanto, l'istante nel rispetto di ogni altra condizione richiesta dalla norma agevolativa in esame, aspetto non oggetto della presente istanza di interpello, potrà fruire della detrazione per il totale delle spese sostenute, a condizione che l'impegno della Fondazione ad eseguire i lavori "a propria cura e spese" ed "in totale autonomia gestionale" risulti dal rogito notarile e sia stato accettato ed autorizzato da tutti gli altri proprietari delle unità immobiliari dell'edificio.
Con riguardo al quesito n. 2, la citata circolare n. 2/E del 2020, ha chiarito, per gli interventi effettuati sulle parti comuni di un condominio, che gli adempimenti necessari ai fini della fruizione del bonus facciate possono essere effettuati da uno dei condomini "a ciò delegato" o dall'amministratore del condominio. Pertanto, l'istante potrà provvedere agli adempimenti connessi alla fruizione dell'agevolazione, a condizione che lo stesso sia stato "a ciò delegato".
Rimane fermo che, in ogni caso, è necessario che i detti adempimenti prescritti dalla normativa citata siano posti in essere in nome e per conto del condominio, e che le fatture siano intestate al condominio trattandosi, comunque, di interventi effettuati su parti comuni dell'edificio.”
