Gli acquirenti di singole unità immobiliari cedute da un’impresa che ha ristrutturato un immobile possono fruire della detrazione per recupero edilizio solo per le spese riferibili alla parte esistente dell’immobile, sul presupposto che i lavori effettuati consistano in una ristrutturazione senza demolizione e ampliamento dell’edificio.
È questa, in sintesi, la soluzione indicata dall’Agenzia delle Entrate nella risposta n. 150/2019 (in allegato).
QUESITO. A rivolgersi all’Amministrazione finanziaria è un’impresa di costruzione che, su un immobile recentemente acquistato, intende svolgere un intervento edilizio consistente nella ristrutturazione e nell’ampliamento dell’edificio. L’immobile sarà poi successivamente venduto a terzi.
L’istante, in vista della stipula dei primi contratti preliminari e/o proposte di acquisto, chiede di sapere se i futuri acquirenti potranno godere della detrazione prevista dal Tuir per l’acquisto (o l’assegnazione) di immobili già ristrutturati.
Se, invece, non fosse possibile fruire per intero del bonus fiscale, l’istante chiede se l’intervento può essere considerato come mera ristrutturazione edilizia scorporando, in proporzione dal prezzo di vendita delle singole unità immobiliari, la quota parte relativa all’ampliamento.
LA RISPOSTA DEL FISCO. Nel caso di interventi di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia riguardanti interi fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie, che provvedano entro 18 mesi dalla fine dei lavori alla successiva alienazione o assegnazione dell’immobile, al successivo acquirente o assegnatario delle singole unità immobiliari spetta la detrazione Irpef per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio (articolo 16-bis, comma 3, Tuir).
Per le spese di acquisto sostenute dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2019, la detrazione, da ripartire in 10 rate annuali, è pari al 50% e spetta su un importo massimo di spesa di 96mila euro. Dal 2020, il bonus tornerà al 36%, su un importo massimo di 48mila euro.
Ai fini della detrazione, la normativa richiede che la volumetria dell’edificio sottoposto a lavori di ristrutturazione rimanga identica a quella preesistente. In argomento, peraltro, l’Agenzia ha avuto modo di precisare che nell’ipotesi di ristrutturazione con demolizione e ricostruzione, la detrazione compete solo in caso di fedele ricostruzione, nel rispetto della volumetria dell’edificio preesistente. Pertanto, nel caso di demolizione e ricostruzione con ampliamento della volumetria preesistente, la detrazione non spetta in quanto l’intervento si considera, nel suo complesso, una “nuova costruzione”. Qualora, invece, la ristrutturazione avvenga senza demolizione dell’edificio esistente e con ampliamento dello stesso, la detrazione per i futuri acquirenti compete solo per le spese riferibili alla parte esistente in quanto l’ampliamento configura, comunque, una “nuova costruzione” (circolare n. 7/2018).
Nel caso in esame risulta che la società interpellante, oltre ad aver effettuato dei lavori di ristrutturazione, ha anche eseguito un ampliamento.
Pertanto, l’Agenzia ritiene che gli acquirenti dell’immobile ceduto dalla società istante potranno fruire della detrazione solo per le spese riferibili alla parte esistente, sul presupposto che i lavori effettuati consistano in una ristrutturazione senza demolizione dell’edificio con ampliamento dello stesso.
