L'istanza di interpello presentata pone quesiti in merito alla tassazione ai fini dell'IVA e di altre imposte indirette di alcune cessioni di fabbricati strumentali, sui quali il cedente intende iniziare interventi di ristrutturazione, precisamente interventi di restauro e risanamento conservativo, ai sensi dell'art. 3, comma 1, lett. c), del d.P.R.n. 380 del 2001, e/o interventi di ristrutturazione edilizia, ai sensi della lettera d) della stessa norma.
I fabbricati in questione saranno ceduti ancora nel corso delle attività di ristrutturazione - con impegno dell'acquirente medesimo di proseguire i lavori previsti dai relativi titoli abilitativi - come immobili iscritti nella categoria catastale F4 (unità in corso di definizione), secondo quanto chiarito nell'istanza e nella documentazione integrativa.
Per quanto concerne l'iscrizione nella categoria catastale F4, nell'ambito della stessa sono classificate le porzioni di un fabbricato già ultimato "non ancora definite funzionalmente o strutturalmente". Si tratta, dunque, non di fabbricati "da completare", bensì di fabbricati dei quali non è ancora definita la consistenza (vale a dire l'esatta estensione) e la destinazione d'uso.
In merito agli aspetti IVA della fattispecie rappresentata nell'istanza in trattazione, l'Agenzia delle entrate, nella Risposta n. 167 di oggi 6 aprile 2022, fa presente quanto segue.
Nel rilevare preliminarmente che il regime di esenzione di cui all'articolo 10, nn.8-bis) e 8-ter) del d.P.R. n. 633 del 1972 non trova applicazione, come chiarito da diversi documenti di prassi (cfr. Circolare 12/E del 2007, circolari n. 12/E del 12 marzo 2010, paragrafo 3.9 e n.18/E del 23 maggio 2013, paragrafi 3.3. e 3.3.3, da ultimo, risposta n. 241 del 4 agosto 2020) e come peraltro rilevato dallo stesso istante, per quanto riguarda il quesito prospettato si ritiene che la cessione immobiliare in esame non possa fruire dell'aliquota agevolata di cui al n. 127-undecies) della Tabella A, parte III, allegata al medesimo decreto IVA, in base al quale sono soggette ad IVA con l'applicazione dell'aliquota IVA ridotta del 10 per cento le cessioni di "case di abitazione non di lusso, ancorché non ultimate, purché permanga l'originaria destinazione".
Al riguardo, nel caso in questione non si riscontrano i presupposti richiesti dalla citata disposizione per l'applicazione dell'aliquota agevolata.
Si evidenzia, infatti, che al momento della cessione gli immobili sono iscritti nella categoria catastale F4, che, come innanzi chiarito, rappresenta solo una classificazione catastale transitoria/provvisoria in vista dell'iscrizione degli stessi nella categoria catastale definitiva, attestante l'effettiva destinazione d'uso degli immobili.
Al riguardo, come chiarito con la risoluzione 8 aprile 2009, n. 99/E, la categoria catastale "F" risponde esclusivamente all'esigenza transitoria di indicare che l'immobile si trova in una fase di trasformazione edilizia e non è idonea a ritenere già intervenuto un cambio di destinazione d'uso.
Conseguentemente, l'immobile mantiene la natura che aveva prima di tale classificazione catastale provvisoria, vale a dire, nel caso di specie, natura strumentale.
Alla luce di quanto esposto, alla cessione prospettata si ritiene applicabile l'aliquota IVA ordinaria del 22 per cento.
In considerazione del sopra descritto trattamento ai fini dell'IVA, per i trasferimenti immobiliari in esame trova applicazione, in virtù del principio di alternatività Iva/registro recato dall'articolo 40 del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, l'imposta di registro nella misura fissa di euro 200.
Ai sensi dell'articolo 1-bis della Tariffa allegata al d.Lgs. 31 ottobre 1990, n. 347 e dell'articolo 10 dello stesso decreto legislativo, le imposte ipotecaria e catastale, vista la natura dei beni trasferiti, sono dovute rispettivamente nella misura del 3 e dell'1 per cento (cfr. Circolare n. 18/E del 2013, citata).
