L’assemblea del condominio, legalmente costituita nei millesimi richiesti dalle norme, ha deciso di far ritinteggiare il vano scale.
Chi è che deve farsi carico della spesa tra il proprietario ed il conduttore di un appartamento?
Rubrica a cura di AGEFIS©, Associazione Geometri Fiscalisti. www.agefis.it @AGEFIS_asso
La ripartizione delle spese condominiali tra il proprietario dell’unità immobiliare locata ed il conduttore è indubbiamente una materia assai dibattuta, influenzata da diverse fonti, normative e giurisprudenziali. In linea di massima, il punto di riferimento per definire a chi spetti, tra locatore e conduttore, fare fronte al pagamento di una determinata spesa, al di là di quanto genericamente definito dal Codice civile, è costituito dalla tabella concordata tra Confedilizia e Sunia-Sicet-Uniat, registrata nel maggio 2014 presso l’Agenzia delle Entrate. Tenendo presente i contenuti della citata tabella, sarà possibile definire che, nel caso che è stato posto in questa sede, il soggetto obbligato al sostentamento della spesa è il conduttore: a quest’ultimo infatti spettano, in forza del citato documento, le spese afferenti la manutenzione ordinaria di pareti, corrimano, ringhiere e scale. Indipendentemente dalla data in cui è stato sottoscritto tra le parti il contratto.
Tuttavia, per dirimere efficacemente la questione, è necessario tenere ben presente il fatto che la tabella concordata tra Confedilizia e Sunia-Sicet-Uniat, non rappresenta una fonte normativa, ma semplicemente un accordo tra soggetti diversi che, per quanto rappresentativi di interessi diffusi, rappresentano pur sempre solo una parte dei soggetti potenzialmente interessati nella materia dell’accordo e che non può certamente ambire al ruolo di legislatore nemmeno in sede di prassi. Da ciò consegue il fatto che il citato accordo non ha un’efficacia generale (in gergo tecnico “non ha efficacia erga omnes”).
Nel caso in cui non fosse esplicitamente riportata nel contratto di locazione, infatti, essa non è direttamente applicabile. Tuttavia, non vi è dubbio che la tabella in questione è fondamentale per rendersi conto, almeno in linea di prima approssimazione, di chi, in un eventuale contenzioso, potrebbe essere considerato onerato di tale spesa. I principi che l’hanno ispirata, infatti, non sono altri che quelli (per forza di cose generici) contenuti nell’articolo 1576 del Codice civile, in base al quale il locatore, vigente il contratto di locazione, è tenuto a eseguire tutte le riparazioni che si rendano necessarie, eccezion fatta per quelle di piccola manutenzione, delle quali, invece, è tenuto a farsi carico il conduttore.
Proprio in conseguenza di tale dettato normativo, tuttavia, è anche possibile individuare l’ipotesi di scindere la fattispecie costituita dalla semplice tinteggiatura delle scale (che configurerebbe un intervento di semplice manutenzione) da quella in cui tale tinteggiatura rientri in un intervento conservativo di più ampia portata (ad esempio una manutenzione straordinaria così come definita dall’articolo 3, comma 1, lettera b) del D.P.R. n. 380/2001). Mentre nel primo caso il sostentamento delle spese spetterebbe all’inquilino, nel secondo caso difficilmente il proprietario potrebbe sottrarsene.
