In uno stabile costituito in condominio l’assemblea ha deciso la sostituzione delle finestre delle scale. Come deve essere suddivisa la spesa?
Rubrica a cura di AGEFIS©, Associazione Geometri Fiscalisti. www.agefis.it @AGEFIS_asso
Per dare una compiuta risposta al quesito posto occorre innanzitutto premettere alcune considerazioni. Innanzitutto: quale è la funzione di tali aperture sulla facciata del palazzo? Come è intuibile quella di dare aria e luce alle scale stesse. Da ciò si può quindi dedurre che, anche se l’articolo 1117 del Codice civile (che elenca quelle che sono le parti comuni dell’edificio) non contiene l’indicazione delle finestre, in questo caso si possa ben parlare di parti comuni (anche perché il fatto che le finestre delle scale condominiali non siano riportate nell’elenco di cui al citato articolo del Codice civile non é indicativo del fatto che le stesse non lo siano essendo noto che la Cassazione, in più di un’occasione, ha specificato che l’articolo 1117 non contiene un’indicazione tassativa delle parti comuni dell’edificio ex multis Cassazione 18 settembre 2009 sentenza n. 20249).
Assodato che si tratti di parti comuni occorre ora definire se si debbano considerare parte della facciata o meno. In assenza di scale i muri maestri dell’edificio non presenterebbero aperture comuni ma solo le finestre dei singoli appartamenti. Per questo motivo le finestre delle scale non possono essere considerate come semplici parti della facciata, ma si deve necessariamente far riferimento alla loro specifica funzione, ossia al fatto che sono un accessorio delle scale stesse.
Da ciò consegue che per quanto riguarda la ripartizione delle spese per le finestre delle scale deve trovare applicazione lo stesso criterio che viene previsto per la manutenzione delle scale stesse, ossia la suddivisione della spesa per il 50% in base ai millesimi di proprietà e per il 50% in rapporto all’altezza del piano.
In questo senso si è anche espressa la Suprema Corte di Cassazione con la sentenza 3968 del 1997 nella quale ha precisato che le mura delle scale vanno considerate come parte delle scale stesse e di conseguenza si applicano gli stessi criteri che vengono previsti per la manutenzione delle scale in generale, ossia quelli fissati dall’articolo 1124 del Codice civile, secondo il quale la spesa va ripartita "per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo". Il regolamento di condominio dovrebbe già prevedere una tabella ad hoc per le scale e di conseguenza si applica questa stessa tabella anche alla suddivisone delle spese per le finestre in quanto, appunto, un accessorio delle scale.
