Ho in esecuzione alcuni interventi (per i quali è stato regolarmente richiesto il permesso di costruire) finalizzati all’ampliamento ed alla modifica dell’immobile ricevuto in eredità dai genitori ove trasferirò la mia residenza al termine dei lavori. Attualmente resiedo in un appartamento in proprietà al 50% con mia miglie. I lavori sulla futura residenza consistono nella sostituzione totale dei pavimenti, nel risanamento e coibentazione dei solai, sostituzione delle finestre, sostituzione vecchio riscaldamento, realizzazione di un cappotto esterno.
Come andranno fatturati tutti questi interventi? E come muoversi per ottenere il bonus ristrutturazioni ed energetico?
Rubrica a cura di AGEFIS©, Associazione Geometri Fiscalisti. www.agefis.it @AGEFIS_asso
Le due tipologie di prestazione (ristrutturazione edilizia ed ampliamento) devono essere fatturate distintamente e solo su queste ultime (l’ampliamento) vi sarà la possibilità di applicare l’IVA al 4% a patto che l'immobile alla conclusione dei lavori mantenga il possesso dei requisiti oggettivi di immobile non di lusso e non si giunga alla realizzazione di una distinta, ulteriore, unità immobiliare (Circolare del 1° marzo 2001 n. 19 - Agenzia delle Entrate - Direzione Centrale Normativa e Contenzioso).
Ai fini IVA gli ampliamenti sono assimilati all’acquisto di un alloggio da accorpare successivamente ad un altro di cui il contribuente sia già in possesso al fine di costituire un'unica unità abitativa, a patto che l’immobile non diventi di lusso (e qui occorre aprire una parentesi in quanto con la modifica introdotta dall’articolo 33 del Decreto Legislativo n. 175/2014 al n. 21 della tabella A parte II allegata al Decreto n. 633/1972, relativo all’applicazione dell’aliquota IVA ridotta del 4% per i trasferimenti delle abitazioni considerate non di lusso, è stato abrogato il D.M. 2 agosto 1969, sostituendone i criteri di valutazione ai fini dell'identificazione dell'immobile di lusso con la classificazione catastale.
In buona sostanza, attualmente viene considerato di lusso quell'immobile che sia classato in categoria A/1, A/8 o A/9 da ciò consegue quindi che l'eventuale sforamento nella superficie della vecchia soglia dei 250 metri quadrati non ha più la conseguenza necessaria di condurre l'unità immobiliare frutto dell'accorpamento delle due preesistenti nella categoria di lusso (o l’immobile ampliato). Sarà quindi indispensabile, nel valutare l'intervento di accorpamento (ampliamento), non più verificare le caratteristiche oggettive dell'immobile futuro confrontandole con la “lista” contenuta nel vecchio DM del 1969, ma bensì valutare, con l'ausilio di un tecnico quale sarà la categoria catastale in cui la futura unità immobiliare andrà a cadere).
Per usufruire dell’applicazione dell’aliquota IVA del 4% relativamente alle fatture emesse per gli “ampliamenti” oltre ai citati requisiti oggettivi dovranno contemporaneamente sussistere anche quelli soggettivi che prevedono che il Richiedente non deve essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge di altro fabbricato ad uso abitativo nel Comune in cui è ubicata la "prima casa" (ovvero la casa ereditata dai genitori) e non devono possedere diritti su altro fabbricato abitativo, in tutto il territorio nazionale, per i quali si sia già usufruito delle agevolazioni "prima casa". In ogni caso tutte le opere (ampliamento senza agevolazione "prima casa" e le altre opere) rientrano nel concetto di "ristrutturazione edilizia" di cui all'articolo 3 del D.P.R. n. 380/2001, e pertanto i contratti di appalto e l'acquisto di beni finiti soggiaciono all'aliquota IVA ridotta del 10%.
Ricapitolando, il contribuente se può usufruire delle agevolazioni "prima casa" per l'ampliamento può farsi fatturare le opere di ampliamento (e solo quelle) con l'IVA agevolata del 4%, tutte le altre opere con l'IVA ridotta del 10% (sarà evidentemente necessario scorporare la fatturazione in base alla consistenza delle opere); se il Richiedente non può usufruire delle agevolazioni "prima casa", tutto l'intervento (ampliamento più le altre opere) soggiace interamente all'IVA ridotta del 10%.
Ai fini dell'applicazione delle agevolazioni IRPEF previste dall’articolo 16-bis TUIR per le opere di recupero del patrimonio edilizio abitativo esistente il pagamento delle fatture inerenti alle opere deve essere effettuato mediante un apposito bonifico bancario (al momento del pagamento occorre precisare all'addetto della Banca che si tratta di bonifico per il 50% in quanto trattasi di un bonifico particolare) e le spese sostenute devono essere riportate nella dichiarazione dei redditi relativa all'anno in cui tali spese sono state effettuate (esiste il limite di € 98.000 per unità immobiliare).
Con riferimento all'agevolazione IRPEF per il risparmio energetico (65%) il pagamento delle fatture inerenti a tali opere deve essere effettuato mediante speciale bonifico bancario effettuato con la causale "risparmio energetico", e le spese sostenute devono essere riportate nella dichiarazione dei redditi relativa all'anno in cui tali spese sono state effettuate (esistono vari limiti in base al tipo di intervento); per quanto attiene alla detrazione fiscale del 65% occorre poi inviare, entro 90 giorni dal completamento (collaudo) dell'opera, una scheda informativa all'E.N.E.A. redatta da un tecnico competente. Si precisa che le agevolazioni fiscali (50% e 65%) sono applicabili solo ed esclusivamente con riferimento alle opere di ristrutturazione edilizia sulla casa esistente, le opere afferenti l'ampliamento sono escluse dalle detrazioni fiscali (quindi fatturazione separata).
