Negli ultimi mesi, complici i ripetuti tagli sui tassi d’interesse e le generose iniezioni di liquidità della BCE, sembra che il mercato dei mutui per la casa stia finalmente rianimandosi. Secondo i dati ISTAT, infatti, a febbraio 2015 si è registrata un’impennata del 38,7% (rispetto allo stesso mese del 2014) nei finanziamenti erogati per l’acquisto della casa o per la sostituzione di mutui esistenti: evento che non si ripeteva dal lontano 2008.
Proprio per questo il portale immobiliare Casa.it ha preparato un sintetico prontuario per chi intende accedere a un mutuo a condizioni favorevoli o vorrebbe risparmiare rinegoziando o “rottamando” il mutuo esistente.
Quale mutuo scegliere?
Fondamentale è la scelta della giusta tipologia di mutuo, che deve tenere conto dei costi complessivi dell’operazione e delle clausole contrattuali nei diversi scenari che si possono aprire da oggi fino ai prossimi 20/30 anni. Le tipologie di mutuo sono fondamentalmente quattro:
• a tasso variabile - attualmente rappresentano il 70-80% dei prodotti proposti dalle banche. Oggi presentano tassi d’interesse ai minimi, ma restano una scommessa sulla stabilità o - meglio ancora - sul ribasso a lungo termine di spread indicizzati a tre mesi;
• a tasso variabile con CAP - oggi marginali data la differenza minima di costi rispetto a un tasso fisso, offrono la garanzia di un tetto massimo all’adeguamento in rialzo del tasso d’interesse;
• a rata fissa e durata variabile - hanno rappresentato e sono tuttora il rifugio di chi non può permettersi aumenti nell’importo della rata e preferisce spalmare l’impatto dei tassi d’interesse in rialzo mediante l’allungamento della durata del mutuo. Vanno verificate con cura tutte le clausole contrattuali;
• a tasso fisso - per la loro natura, sono quelli che soffrono maggiormente in caso di discesa degli spread. Oggi i tassi d’interesse applicati sui migliori prodotti sono vicini a quelli dei mutui a tasso variabile.
Attenti ai costi per la documentazione
Gli istituti di credito hanno azzerato le cosiddette spese d’istruttoria; restano quindi da valutare i costi relativi alla documentazione da presentare e agli atti da perfezionare.
Catasto: il costo per le copie di planimetrie, visure catastali e atti notarili può variare sensibilmente a seconda che si ricorra a un’agenzia di servizi o al Catasto online.
Polizza vita o multirischi: divenuta pressoché obbligatoria come garanzia accessoria del credito, può arrivare fino al 7-8% del finanziamento erogato. Attenti a eventuali clausole che prevedono l’inasprimento dello spread sul mutuo in caso di recesso anticipato.
Notaio: tra onorario, IVA e altre imposte, la parcella del notaio supera di poco il 2% della somma erogata.
Cambiare mutuo risparmiando
Puntare a 80/100.000 euro di risparmio nell'arco di 20-30 anni non è un obiettivo irraggiungibile per chi ha un mutuo da pagare. Se il contratto stipulato a suo tempo non è più soddisfacente, perché è diventato troppo oneroso o perché altri istituti offrono condizioni migliori, le possibilità di modificare la situazione sono essenzialmente quattro e offrono garanzie di risparmio più o meno sostanziose.
• Rinegoziazione: è un accordo consensuale tra il cliente e la banca che modifica le condizioni contrattuali del mutuo. Attraverso la rinegoziazione si possono cambiare la durata del debito residuo e, di conseguenza, l’importo della rata, oppure modificare la tipologia o l’entità del tasso d’interesse. L’adesione della banca alla richiesta di rinegoziazione è facoltativa. In caso di assenso, tuttavia, le modifiche richiedono con una semplice scrittura privata, senza ulteriori oneri e atti notarili. Inoltre, la rinegoziazione è possibile anche sui mutui “cartolarizzati”, ossia ceduti dalla banca ad altro operatore finanziario.
Sostituzione: in questo caso il cliente estingue il mutuo esistente con una banca chiedendone un altro a un diverso istituto di credito. Rispetto al passato, oggi è possibile chiedere un finanziamento di importo maggiore rispetto al capitale residuo del mutuo da estinguere. Inoltre si mantengono i benefici fiscali, anche se limitatamente alla parte del nuovo finanziamento che copre il capitale residuo e le spese legate alla sostituzione.
Portabilità del mutuo con surrogazione sull’ipoteca: con quest’operazione si trasferisce il mutuo a un’altra banca mediante la sostituzione di quest’ultima nella ipoteca già iscritta per il mutuo originario.
Surrogazione del mutuo: il mutuo viene trasferito a un altro istituto di credito, ed è possibile modificare il tasso del mutuo e la durata senza penali o costi accessori di qualsiasi natura a carico del cliente, e con la contestuale estinzione anticipata del contratto in essere con la prima banca.
Possiamo affermare che le surroghe, grazie al risparmio che garantiscono, stanno trainando il mercato dei mutui che nel 2015 sembra essere destinato a rialzarsi: già all’inizio di quest’anno, infatti, si è registrata una forte crescita dei mutui erogati per surroga rispetto al 2014.
Secondo Il Sole 24 Ore, chi ha stipulato un mutuo negli ultimi 10 anni, magari con un tasso fisso, trova nella surroga un’operazione vantaggiosa. Prendendo in esame i soli mutui a tasso fisso accesi tra il 2002 e il 2013, infatti, emerge che il differenziale tra i tassi medi originari e i tassi fissi disponibili oggi è tale da permettere risparmi medi tra i 30mila e i 40mila euro su un mutuo iniziale di 120.000 euro con durata dai venti ai trenta anni.
La stessa considerazione è valida sia per i mutui risalenti ai primi anni del duemila, quando i tassi fissi superavano il 6%, sia per mutui più recenti a tassi più bassi ma con ancora tanti anni di rimborsi davanti.
