Il 2017 ci consegna un mercato immobiliare a due velocità, prosegue la crescita costante del numero delle compravendite nel 2017, mentre continua il calo dei valori immobiliari. Uno scenario in chiaro scuro per Fiaip che evidenzia un’accelerazione ancora tenue, favorita dai buoni valori reddituali registrati esclusivamente in alcune città capoluogo di regione, dove vi è un buon incremento degli investimenti immobiliari, spinti per lo più da acquisti di immobili da mettere a reddito nelle città d’arte, dove il mercato della ricettività delle case vacanze è in netta crescita.
Le compravendite di abitazioni in Italia, secondo il Rapporto sul mercato immobiliare Fiaip, presentato a Roma dalla Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali insieme ad Enea ed I-Com, hanno segnato un’ulteriore crescita nel 2017 degli scambi immobiliari (+5,1%), proseguendo lentamente il cammino iniziato negli ultimi anni . Un cambio di passo, rispetto al passato, che non si è ancora tradotto in una ripresa generale dei prezzi. L’aumento del numero delle compravendite immobiliari è stato trainato dai buoni risultati registrati in alcuni capoluoghi di regione e dalle aste immobiliari, che nell’anno appena concluso, hanno fatto segnare il numero di oltre 230.000 esecuzioni immobiliari. Nella maggioranza delle provincie permangono ancora i segni tangibili di una crisi che ha messo a dura prova il settore, dove sono scarsi gli investimenti in immobili sia in ambito residenziale, che nel terziario.
In generale il mercato indica, rispetto all’anno precedente, un andamento medio dei prezzi immobiliari in diminuzione sia per le abitazioni (-1,15%) che per uffici (-6,2%), negozi (-5%) e capannoni ( -4,1%). Per quanto riguarda il numero delle transazioni immobiliari si rileva una tenue ripresa del mercato che fa registrare un + 5,1 % per gli acquisti rispetto all’anno precedente. Ancora modeste sono invece le crescite rilevate su base annua nell’ambito del terziario e del commerciale che si contraddistingue ancora con il segno meno: negozi ( - 1,20%), capannoni (-3,6%) immobili uso ufficio (-1,50%).
Un mercato immobiliare ancora in assestamento, dove l’offerta è in crescita, aumenta la domanda e si riduce il divario fra prezzi richiesti e prezzi di realizzo (-10%). Buoni segnali inoltre si registrano anche quest’anno sulle contrazioni dei tempi di vendita e la riduzione di sconto praticato, i risparmiatori Italiani, allarmati dai recenti fallimenti di alcune banche e dall’incertezza prodotta dall’introduzione del “Bail In”, valutando poi gli scarsi rendimenti dei titoli di Stato, si rifugiano nell’investimento immobiliare. Per quanto riguarda le locazioni, rispetto al 2016, si registra un aumento dei contratti di locazione, in netta crescita con un volume per il residenziale del + 12% rispetto al 2016, mentre si registra ancora un segno negativo per uffici e capannoni. Anche per le locazioni abitative i prezzi medi hanno subito una flessione moderata (-0,50%), flessione favorita anche dall’applicazione sistematica della cedolare secca, mentre permane una forte diminuzione per il settore commerciale: la diminuzione arriva al 7% per i capannoni. La domanda per l’acquisto di un abitazione è cresciuta a livello nazionale del 15% rispetto al 2016.
Il Mercato immobiliare Italiano fotografa un andamento diverso rispetto altri Paesi Europei, in cui crescono contemporaneamente sia il numero delle compravendite che i prezzi immobiliari. Per Fiaip le politiche fiscali messe in pratica dal 2011 ad oggi, stanno escludendo la possibilità per l’intero sistema Paese di vedere aumentare il Prodotto Interno Lordo.
Le compravendite di immobili sono in aumento, in salita del 5% circa nei dodici mesi 2017, nonostante il ritmo di crescita sia più lento rispetto a quello del 2016.Il tutto avviene in un momento molto positivo per l’erogazione del credito nel nostro Paese: nel 2018 i costi di mutui e prestiti saranno ancora a buon mercato in Italia grazie ai tassi tenuti bassi dal Quantitive Easing, sicuramente fino al prossimo settembre. Il basso livello dei tassi di interesse e l’aumento del reddito disponibile rafforzano la solidità finanziaria delle famiglie. La capacità di rimborsare i debiti potrebbe essere indebolita soltanto da una forte caduta del reddito accompagnata da un rialzo sostenuto dei tassi di interesse. Tutti i parametri economici virano nell’ immobiliare in terreno positivo, anche se la correzione è molto più evidente sulle quantità degli immobili scambiati che sui prezzi. Condizioni economiche più favorevoli e bassi tassi di interesse dovrebbero supportare la domanda nel mercato immobiliare e, visto il livello contenuto degli investimenti in ambito residenziale, ridurre anche l’eccesso di offerta dall’altro. Il divario tra domanda e offerta dovrebbe colmarsi gradualmente, avendo come conseguenza un’ulteriore riduzione dei tempi di vendita e del calo dei prezzi, oltre a provocare un incremento del costo degli immobili. Tra le tante sfaccettature del nuovo mercato immobiliare troviamo quindi un contesto monetario favorevole, con tassi che rimarranno bassi per il prossimo anno, la graduale riduzione della disoccupazione e una maggiore capacità delle famiglie di sostenere i mutui. Gli sviluppi politici e l’incertezza conseguente sui mercati possono però far deragliare l’economia ed il settore immobiliare da binari della crescita. La ripresa in Italia è inoltre minacciata dai crediti ipotecari deteriorati in pancia alle banche, i cosiddetti Npl (Non performing loans), con tassi di default elevatissimi proprio nel settore delle costruzioni. L'immissione non regolata sul mercato di immobili a garanzia dei crediti andati in default rimane infatti un pericolo per il deprezzamento degli immobili.
Secondo il Vice Presidente Nazionale vicario Fiaip e Presidente del Centro Studi Mario Condò de Satriano che a Roma ha presentato il Report immobiliare Urbano Fiaip 2017 insieme al Presidente Nazionale Fiaip Gian Battista Baccarini, ad Antonio Disi dell’Unità tecnica per l’efficienza energetica dell’Enea:
"Le compravendite nel residenziale sono arrivate a sfiorare quota 545mila,con un buon incremento rispetto al 2016. A fronte di un 2018 ancora incerto, si fotografa un mercato immobiliare che segna un progressivo cambiamento di passo, ma che non evidenzia, ad oggi, una crescita consolidata spinta da ottimi valori reddituali”. “Sul fronte creditizio – continua Condò de Satriano - i tassi di interesse sempre più bassi e i prezzi degli immobili a buon mercato hanno supportato nel corso del 2017 la lenta ripresa, parzialmente favorita da prime misure poste in essere per il settore, non ancora adeguate a rilanciare il comparto nel suo complesso. Sono sempre più gli italiani che accendono un mutuo casa, visto che il costo del denaro è inchiodato da alcuni anni ai minimi storici, ma il settore vive ancora oggi forti incertezze dal punto di vista della fiscalità immobiliare ed è penalizzato dall’assenza di riforme pluriennali per la crescita”.
Dal giorno dopo le elezioni permane molta incertezza tra gli operatori. Attendiamo ancora oggi misure strutturali di medio e lungo termine a favore dell’immobiliare per spingere il Paese ed accelerare la crescita del comparto. Ancora oggi – sottolinea Gian Battista Baccarini, Presidente Nazionale Fiaip - la tassazione immobiliare opprime un settore che potrebbe essere invece il motore per la crescita economica del Paese e solo cambiamenti legislativi e normative adeguate per il settore potranno favorire sempre più le aspettative per chi investe nel settore a medio lungo termine.
La domanda di abitazioni per Fiaip è cresciuta livello nazionale del +15% interessando nel 2017 quasi tutti capoluoghi di regione, in special modo tra chi intende acquistare una prima casa e sono sempre più coloro che si rivolgono agli agenti immobiliari per investire in immobili. Si registra un forte rialzo per gli acquisti immobiliari tramite mutuo ipotecario, che nel 2017 viene scelto dalla maggior parte degli acquirenti in quanto ritenuto estremamente vantaggioso a lungo termine, con la forte diminuzione dei tassi di interesse e la stabilità del capitale erogato medio per unità che copre in media il 75% del valore dell’immobile. Permane sul mercato un certo eccesso di immobili invenduti, spesso di scarsa qualità, alimentato da nuove dimissioni o alienazioni di crediti deteriorati da parte delle banche. Le tipologie di appartamenti maggiormente richiesti sono quelli di buono stato, piccola quadratura, acquistati in zone centrali e semicentrali. Le unità residenziali maggiormente compravendute sono per il 35% trilocali e per il 29% mini appartamenti bilocali.
COMPRAVENDITE: IN CALO I PREZZI DELLE ABITAZIONI (-1,15%). COMPRAVENDITE ANCORA TRAINATE DAL RICORSO A MUTUI BANCARI (+52%), RITORNANO GLI INVESTITORI. Nello specifico, rispetto al 2017, i prezzi hanno avuto una diminuzione del -1,15% per le abitazioni, mentre il dato complessivo relativo al numero di compravendite è in crescita e si è attestato a + 5,1 % rispetto all’anno precedente. Il mercato di tipo non residenziale ha registrato una diminuzione dei prezzi ancora del -5% per i negozi, del -6,2% per gli uffici e del -4,1% per i capannoni, con una diminuzione percentuale relativa al numero di compravendite per il settore commerciale, che varia dal -3,6% per i capannoni, al -1,5% per immobili ad uso ufficio, al -1,2% per i negozi. Si riducono i tempi di vendita: i dati rilevati per il 2017 indicano una percentuale in diminuzione per il tempo medio di vendita per immobili ad uso abitativo che è scesa nel range tra 3 e 9 mesi per la maggior parte (36%) del campione intervistato . Diminuisce, rispetto al 2016, il periodo intercorso tra l’incarico e la vendita da 6 a 9 mesi (30%) e oltre 9 mesi (15%). Solo il 4% dei contratti viene concluso entro 1 mese. Aumenta per il 67% degli intervistati la domanda di abitazioni. Il 52% delle compravendite avviene con il ricorso al sistema creditizio, con un netto aumento di richieste ed erogazioni rispetto al 2016. La domanda di mutui, inoltre, nel corso dell’anno è stata sostenuta grazie a tassi d’interesse molto convenienti, indici ai minimi storici e spread bancari contenuti. Dai risultati dell’indagine per l’anno 2017 si rileva che le unità residenziali maggiormente compravendute sono il 35% trilocali (soggiorno/cottura – 2 camere – servizi) e il 29% bilocali (miniappartamenti). Solo il 9 % si riferisce a monolocali. L’ubicazione è prevalentemente posta in zone semicentrali e centrali e lo stato di conservazione che prevale è di alloggi usati, ma in buono stato (40%) seguito dalle abitazioni da ristrutturare (25%). Si rileva un aumento del ricorso degli extracomunitari al sistema creditizio (58%). L’approfondimento effettuato dagli agenti immobiliari Fiaip in nove realtà urbane, evidenzia una prima crescita dei prezzi per le abitazioni per alcune città Bologna (+ 3 %), Milano (+2,8%) Firenze ( +2,3%) Napoli (+ 1,3%), Palermo ( +1%). Le diminuzioni si registrano su base annua a Roma (-1,18%), Torino (- 1,4,%). Cagliari(- 3,3% ) Genova (-3,5%).
LOCAZIONI: FLESSIONE MODERATA DEI PREZZI -0,50% NEL RESIDENZIALE, -7 % NEL COMMERCIALE. Per quanto riguarda le locazioni, rispetto al 2016, i prezzi hanno subito una flessione più moderata (-0,50%) per il comparto abitativo, mentre per il commerciale la diminuzione è del -7 % circa. Aumentano del 12% i contratti di locazione ad uso abitativo e +2’% per i negozi, mentre per quelli ad uso diverso si riscontra una flessione per le unità immobiliari ad uso uffici – 0,50% e raggiunge lo -0,80% per i capannoni. I tempi medi per affittare un immobile ad uso abitativo sono stazionari per il periodo da 1 a 3 mesi del 37%, ed in crescita per il periodo da 3 a 6 mesi del 27%. I tempi medi sono in leggera diminuzione per il periodo oltre i 9 mesi, e da 1 a 3 mesi Il mercato delle locazioni indica, per il comparto residenziale una offerta residenziale in aumento. Il 64% ha rilevato un incremento del numero dei contratti. Per quanto riguarda le locazioni delle abitazioni, sono stabili i bilocali (miniappartamenti) al 37%, in diminuzione i trilocali al 36% con ubicazione in zone semicentrali 35% o centrali 36%. Aumentano le richieste per alloggi in affitto in periferia, in diminuzione nelle zone di pregio. Per lo stato di conservazione degli alloggi affittati è richiesto il buono stato nella misura del 60% e l’alloggio ristrutturato nel 25%.
PREVISIONI 2018. Nel 2018 si prevede una progressiva stabilizzazione dei prezzi degli immobili. Le incertezze prodotte da un eventuale instabilità politica potrebbero riflettersi negativamente sul mercato immobiliare, mentre lo stesso mercato troverebbe giovamento al formarsi di un Governo stabile che introducesse politiche fiscali che permettessero un abbassamento della pressione fiscale complessiva sulla casa. Per alcune città, quali Milano, Napoli Bologna e Firenze, si prevede un trend positivo anche nel 2018 per quanto riguarda i valori . Previsto inoltre un rialzo dei canoni di locazioni generalizzato in molte città metropolitane dove la ripresa si sta facendo più concreta e dove oggi si fanno ottimi affari per immobili da mettere a reddito, in particolar modo nelle città d’arte dove il mercato della ricettività alternativa a quella alberghiera è in netta crescita. Sono sempre di più, infatti, le richieste di affitto anche per brevi periodi, da parte di turisti, manager e di coloro che necessitano del comfort di una casa anche per brevi periodi. Gli italiani ancora non sfruttano al meglio le agevolazioni per la ristrutturazione edilizia per interventi di efficientamento energetico, così come gli incentivi per interventi su vecchi edifici esistenti per renderli sempre più sicuri contro i terremoti.
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