L’Emilia-Romagna dice sì ai condhotel, l’innovativa formula ricettiva ‘mista’, già presente in molti Paesi europei, che combina nelle stesse strutture alberghiere camere tradizionali e alloggi privati realizzati dalla vendita di parte delle stanze.
È stata approvata il 17 aprile in Assemblea legislativa la legge regionale che, dopo un confronto con Comuni e associazioni di categoria, definisce regole e requisiti per avviare e gestire le nuove strutture con l’obiettivo di riqualificare e innalzare la qualità delle strutture, fidelizzare la clientela internazionale e diversificare l’offerta ricettiva del territorio.
E la possibilità di ‘trasformarsi’ in condhotel, unico caso in Italia, è estesa anche alle colonie marittime e montane: una misura antidegrado che tiene conto della specificità della regione, dove questi edifici sono molto diffusi, e che permetterà il pieno recupero di importanti edifici che sono oggi dismessi, non utilizzati e versano in stato di abbandono, evitando consumo di altro suolo, come prevede la legge urbanistica regionale.
In seguito al recepimento da parte dei Comuni, che a seguito delle modalità semplificate previste dalla norma, potrà avvenire in tempi rapidi, gli albergatori avranno la possibilità di destinare fino a un 40% della superficie delle camere alla realizzazione di alloggi attrezzati ad uso residenziale, da vendere a privati: le risorse ricavate dalla vendita devono essere reinvestite nella riqualificazione e sicurezza degli edifici e nella qualità dei servizi allineandoli sempre di più agli standard internazionali.
Gli ospiti dell’hotel e i proprietari degli appartamenti godranno dei servizi alberghieri a partire dalla portineria unica e se il condhotel è costituito da più immobili, devono avere una distanza massima di 200 metri dalla sede della reception. Ogni proprietario può utilizzare in via esclusiva la propria abitazione per parte o tutto il periodo di apertura della struttura ricettiva o renderlo disponibile al gestore per i clienti dell’albergo.
Altro punto di forza del provvedimento, la semplificazione e l’attenzione al territorio. I Comuni, ad esempio, possono pianificare dove e come attuare le nuove strutture ricettive, inoltre la legge individua modalità semplificate di recepimento della norma e di adeguamento degli strumenti urbanistici, quando è necessaria la variante urbanistica.
Infine, per le aree da sottoporre a particolare tutela, i Comuni possono prevedere requisiti di maggiore qualità per servizi e strutture.
DA ALBERGO A CONDHOTEL: COSA PREVEDE LA LEGGE. La nuova legge si applica alle “strutture ricettive”, cioè agli immobili con destinazione ricettiva alberghiera - indipendentemente dal fatto che l’attività sia avviata, sospesa o cessata – già esistenti al momento dell’entrata in vigore.
La superficie massima che può essere messa in vendita non deve superare il 40% di quella complessiva netta delle camere. E se il Condhotel è costituito da più immobili, questi devono essere inseriti in un contesto unitario, nello stesso Comune e avere una distanza massima di 200 metri dall’edificio sede della reception.
A fronte di questa possibilità c’è l’obbligo per gli albergatori di reinvestire le somme percepite dalle vendite delle unità abitative, in interventi di riqualificazione (restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia) della struttura ricettiva, a cui si applicano gli incentivi urbanistici regionali per riuso e rigenerazione urbana, in grado di fare acquisire alla struttura una classificazione superiore a quella attribuita in precedenza, minimo 3 stelle. Da quest’ultimo vincolo sono esclusi i 4 stelle o superiori.
Gli interventi da realizzare devono puntare alla crescita degli standard di qualità ma anche alla sicurezza prevedendo, ad esempio, per gli edifici senza i requisiti sismici anche interventi di demolizione e ricostruzione con eventuale ampliamento limitatamente alle premialità di superficie se previste dagli strumenti urbanistici comunali.
La legge disciplina i requisiti e le condizioni di esercizio che le strutture devono avere per diventare Condhotel, armonizzando la normativa regionale con quella statale in materia di strutture ricettive ed edilizia. In particolare le strutture, dopo gli interventi di riqualificazione, devono essere aperte al pubblico, avere un gestore unico, un minimo di sette camere, servizi accessori ed eventualmente vitto oltre a unità abitative residenziali private con cucina.
Il gestore della struttura si impegna a garantire ai proprietari delle unità abitative i servizi alberghieri, a partire dalla portineria unica sia per gli ospiti dell’hotel che per i proprietari delle abitazioni.
I proprietari si impegnano a loro volta a rispettare le modalità di conduzione del Condhotel e a garantire gli standard o l’omogeneità estetica dell’immobile in caso di interventi edilizi.
Ogni proprietario può utilizzare in via esclusiva la propria abitazione per l'intero o per un limitato periodo di apertura effettiva dell’intera struttura turistico-ricettiva. Nei periodi in cui le unità abitative non sono riservate dal proprietario, l'alloggio potrà essere dato in disponibilità al gestore unico della struttura, affinché siano assegnate alla clientela per il servizio alberghiero.
Per quanto riguarda le colonie marine e montane, classificate dai Comuni sulla base della loro originaria destinazione, i Comuni possono prevedere, in sede di recepimento della norma, che anche queste strutture possano diventare a loro volta Condhotel, destinando a unità abitativa residenziale una superficie massima pari al 40% di quella utile dell’immobile, mentre il resto degli spazi deve avere destinazione ricettiva alberghiera. L’obiettivo dell’allargamento del provvedimento è favorire i processi di riqualificazione e rigenerazione di immobili dismessi e promuovere un rafforzamento dell’offerta ricettiva nelle aree costiere.
Infine, la legge individua per i Comuni modalità semplificate di recepimento della norma e di adeguamento degli strumenti urbanistici, ove sia necessaria la variante urbanistica. In quest’ultimo caso, basterà infatti adottare un unico provvedimento per l’intero territorio comunale o per aree omogenee che, con il fine di salvaguardare le specificità e le caratteristiche dell’ospitalità turistica, assicuri una adeguata proporzione tra unità abitative a uso residenziale e ricettività alberghiera. Inoltre, per le aree da sottoporre a particolare tutela, potranno essere individuati e definiti requisiti di maggiore qualità del servizio e della stessa struttura.
