Con la risoluzione n. 31 del 20 aprile 2018, l’Agenzia delle entrate fornisce importanti chiarimenti in materia di contratti di locazione a uso abitativo stipulati a canone concordato.
L'ISTANZA DI INTERPELLO. L’associazione istante si è rivolta all’Amministrazione per sapere se:
- in relazione ai contratti di locazione “non assistiti”, l’attestazione (richiesta dalla legge e rilasciata da almeno una delle organizzazioni rappresentative della proprietà edilizia e dei conduttori) concernente la rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all’accordo sottoscritto in sede locale per la stipula dei contratti di locazione a uso abitativo a canone concordato, deve ritenersi obbligatoria per poter beneficiare delle connesse agevolazioni fiscali
- in sede di registrazione, l’attestazione deve essere allegata al contratto e, in caso di risposta affermativa, se deve essere assoggettata a imposta di registro e di bollo.
IL PARERE DELL’AGENZIA. Nel formulare la risposta all’istanza di interpello, l’Agenzia, innanzitutto, procede a una sintetica ricostruzione della normativa di riferimento.
La disciplina delle locazioni abitative prevede che le parti possono stipulare contratti a canone concordato, ossia contratti in cui il valore del canone, la durata del rapporto e altre condizioni sono definiti sulla base di quanto stabilito in appositi accordi conclusi in sede locale tra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative (articolo 2, comma 3, legge 431/1998).
I criteri generali per la stipula di tali accordi sono stati definiti con il Dm 16 gennaio 2017, le cui disposizioni prevedono, tra l’altro, che “le parti contrattuali, nella definizione del canone effettivo, possono essere assistite, a loro richiesta, dalle rispettive organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori. Gli accordi definiscono, per i contratti non assistiti, le modalità di attestazione, da eseguirsi, sulla base degli elementi oggettivi dichiarati dalle parti a cura e con assunzione di responsabilità, da parte di almeno un’organizzazione firmataria dell’accordo, della rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all’accordo stesso, anche con riguardo alle agevolazioni fiscali” (articolo 1, comma 8).
Dalla lettura della disposizione emerge che:
- l’attestazione ha la funzione di certificare che il contenuto economico e normativo del contratto di locazione sottoscritto a canone concordato sia conforme a quanto previsto dall’accordo locale stipulato tra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative
- per i contratti di locazione a canone concordato “non assistiti” (conclusi cioè senza l’intervento delle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori), l’attestazione ha effetti anche per il conseguimento delle agevolazioni fiscali.
Pertanto, sottolinea la risoluzione, per i contratti “non assistiti”, l’acquisizione dell’attestazione rappresenta “elemento necessario“ per il riconoscimento delle agevolazioni tributarie collegate, in generale, ai contratti di locazione a canone concordato (applicazione dell’aliquota ridotta del 10% per la cedolare secca; ulteriore riduzione del 30%, ai fini Irpef, del reddito imponibile del proprietario; corrispettivo annuo per la determinazione della base imponibile per l’applicazione dell’imposta proporzionale di registro assunto nella misura minima del 70% - articolo 8, legge 431/1998).
In questi casi, infatti, l’obbligo di acquisire l’attestazione risponde all’esigenza di dimostrare la sussistenza di tutti gli elementi utili ad accertare, da un lato, i contenuti dell’accordo locale e, dall’altro, i presupposti per accedere alle agevolazioni fiscali.
Al contrario, l’attestazione non è necessaria per il riconoscimento delle agevolazioni fiscali rispetto ai contratti di locazione stipulati prima dell’entrata in vigore del Dm 16 gennaio 2017 ovvero anche successivamente, laddove non risultino stipulati accordi territoriali.
Con riferimento alla necessità o meno di allegare l’attestazione al contratto in sede di registrazione, la risoluzione ricorda che non è previsto nessun obbligo per le parti; tuttavia, ciò non esclude che le stesse possano comunque provvedervi.
Allegare l’attestazione, infatti, è opportuno per documentare la sussistenza dei requisiti nel caso in cui il contribuente intenda fruire dell’agevolazione in virtù della quale, per la determinazione della base imponibile dell’imposta proporzionale di registro, il corrispettivo annuo viene considerato nella misura del 70%.
Se il contribuente procede all’allegazione, si applica l’articolo 11 del Tur (Testo unico imposta di registro – Dpr 131/1986), il cui comma 7, relativo agli allegati, stabilisce che la richiesta di registrazione di un atto vale anche per gli atti a esso allegati, ma non implica l’applicazione dell’imposta se si tratta di:
- documenti che costituiscono parte integrante dell’atto
- frazionamenti, planimetrie, disegni, fotografie e simili
- atti non soggetti a registrazione.
Pertanto, sottolinea la risoluzione, l’attestazione è un atto per cui non vige l’obbligo della registrazione. Ne consegue che, in sede di registrazione del contratto, l’ufficio dell’Agenzia procede alla registrazione anche dell’attestazione “senza autonoma applicazione dell’imposta di registro”.
Infine, la risoluzione precisa che, in applicazione di quanto previsto dall’articolo 5, Tabella allegata al Dpr 642/1972, per il rilascio dell’attestazione non deve essere applicata l’imposta di bollo.
La risoluzione n. 31 del 20 aprile 2018 dell'Agenzia delle Entrate
