Con la risposta n. 250 del 16 marzo 2023, l’Agenzia delle entrate chiarisce come la dichiarazione di inopponibilità dei contratti di rent to buy alla procedura esecutiva si ponga all'interno degli adempimenti in materia di fatturazione e versamento delle imposte in relazione agli immobili di proprietà dell'esecutata. In particolare, la concedente deve fatturare, a titolo di canoni di godimento, l'importo rideterminato a seguito di provvedimento del giudice.
Un avvocato, nella qualità di custode giudiziale nominato nella procedura esecutiva avviata da una banca nei confronti di una Srl e di altri due soggetti riferisce che è stato disposto il pignoramento di immobili di proprietà della Srl e di un altro contribuente.
Nel corso del procedimento esecutivo, è emersa l'esistenza di due contratti di rent to buy relativi a immobili oggetto di pignoramento: con il primo atto, la società ha concesso in godimento e in promessa di vendita i beni di sua proprietà all’altro soggetto sottoposto a procedimento esecutivo, individuando un canone mensile per il godimento degli immobili e un canone mensile da imputare al prezzo di vendita.
Con il secondo atto, quest’ultimo soggetto ha concesso in godimento e in promessa di vendita i beni immobili di sua proprietà a un’altra società, parimenti individuando un canone mensile per il godimento di beni e uno da imputare al prezzo di vendita.
Gli immobili oggetto di esecuzione risultano, altresì, oggetto di contratti di locazione in favore di terzi conduttori, con la data di stipula in alcuni casi anteriore ai contratti di rent to buy e in altri con data successiva.
Nel corso dell'esecuzione immobiliare è stato nominato un Ctu, a cui è stato chiesto un approfondimento dal quale è emersa una sproporzione tra i canoni di locazione stipulati con i terzi conduttori e quanto previsto nei contratti di rent to buy: in sostanza, è emerso che i contratti di rent to buy prevedevano la corresponsione di un canone da imputarsi a godimento a fronte di canoni di locazione percepiti in misura molto maggiore.
Il giudice dell'esecuzione ha disposto la non opponibilità alla procedura esecutiva dei contratti di rent to buy; data la non opponibilità di tali contratti, secondo il magistrato, i subcontratti di locazione ne dovevano seguire la medesima sorte, con ordine al custode giudiziale di riscossione dei canoni dai terzi conduttori.
Ciò premesso, l'istante chiede di sapere come la dichiarazione di inopponibilità dei contratti di rent to buy (e dei successivi contratti di locazione) alla procedura esecutiva si ponga all'interno degli adempimenti in materia di fatturazione e versamento delle imposte in relazione agli immobili di proprietà dell'esecutata Srl.
L'Agenzia delle entrate premette che, dal combinato disposto degli articoli 21, 17 e 6 del Dpr n. 633/1972, l'obbligo di emettere fattura e versare l'imposta all'erario grava sul cedente/prestatore, e sorge nel momento in cui l'imposta diventa esigibile ossia quando il bene è ceduto o il corrispettivo della prestazione incassato, fatta, comunque, salva la sua emissione anticipata.
L'effettiva riscossione del corrispettivo è, invece, ininfluente ai fini del funzionamento del meccanismo dell'imposta; ciò vale certamente con riguardo alla cessione di beni, ma anche per le prestazioni di servizi nell'ipotesi di emissione “anticipata” della fattura. In particolare, l'emissione della fattura comporta l'obbligo di liquidare e versare l'Iva ivi indicata, indipendentemente dal saldo della medesima, che potrebbe essere effettuato in un momento successivo anche in favore di un terzo o, addirittura, non avvenire affatto. Pertanto, gli obblighi di fatturazione e versamento dell'imposta restano a carico del cedente/prestatore anche nell'ipotesi di pagamento del corrispettivo eseguito direttamente in favore di un terzo.
Ebbene, nel caso in esame, osserva l’Agenzia, risulta acclarata la piena validità ai fini civilistici e a ogni altro effetto del contratto di rent to buy: il giudice dell'esecuzione ne ha, in sostanza, rideterminato il canone di godimento equiparandolo a quello di locazione corrisposto al soggetto esecutato dai terzi conduttori, con l'ulteriore previsione che detto canone sia direttamente incassato a garanzia del creditore procedente direttamente dal custode giudiziale, piuttosto che “transitare” nelle mani del soggetto sottoposto a pignoramento.
Per l'effetto, con riferimento agli adempimenti tributari inerenti la fatturazione dei predetti frutti civili e il versamento della relativa Iva, l’Agenzia ritiene, in definitiva, che:
- il beneficiario del secondo atto continuerà a fatturare i canoni di locazione nei confronti dei terzi conduttori, dando però evidenza, nella parte descrittiva del documento contabile, che il pagamento viene eseguito nelle mani del custode giudiziale e farà concorrere l'Iva a debito nelle proprie liquidazioni periodiche
- la Srl, concedente del primo atto, ovvero, nell'ipotesi di sua inerzia, il custode giudiziale (cfr circolari nn. 14/2019, 62/2006 e 158/2005) dovrà fatturare, a titolo di canoni di godimento del contratto rent to buy, nei confronti del beneficiario, l'importo rideterminato a seguito di provvedimento del giudice e, dunque, pari ai predetti canoni di locazione, dando a sua volta evidenza, nella parte descrittiva del documento contabile, che il pagamento viene eseguito direttamente dai “terzi conduttori” e verserà conseguentemente la relativa imposta in favore dell'erario (applicando, ovviamente, il regime Iva previsto in ragione della categoria di immobili di riferimento).
