Da ieri 1 novembre 2016 sono in vigore le nuove disposizioni sul credito immobiliare ai consumatori. Riportiamo qui due articoli a firma del Vice Presidente del Consiglio Nazionale dei Geometri e Geometri Laureati, Antonio Benvenuti, pubblicati sul Sole 24 Ore.
“La Banca d’Italia ha pubblicato lo scorso 27 settembre le versioni aggiornate della Circolare n. 285 “Disposizioni di vigilanza per le banche” e della Circolare n. 288 “Disposizioni di vigilanza per gli intermediari finanziari”, adeguando la sua disciplina a quanto previsto dal decreto legislativo 21 aprile 2016, n. 72, che recepisce la direttiva 2014/17/UE Mortgage Credit Directive sul credito immobiliare ai consumatori. Le disposizioni saranno operative dal 1° novembre 2016.
Il provvedimento introduce una serie di novità circa la verifica del merito creditizio (con l’evidente riferimento agli Orientamenti dell’Autorità Bancaria Europea sulla valutazione del merito creditizio) e la valutazione dei beni immobili: l’insieme delle regole definite dall’articolo 120-duodecies del TUB è finalizzato a garantire la corretta determinazione di quelli posti a garanzia delle esposizioni, riducendo drasticamente i margini di discrezionalità.
In tale ambito, le disposizioni più importanti riguardano i requisiti di carattere organizzativo, le regole inerenti la corretta valutazione degli immobili, i requisiti di professionalità e indipendenza dei periti che effettuano la valutazione.
Nella convinzione espressa che “una corretta stima del valore dei beni immobili è fondamentale sotto un duplice profilo, in quanto essa mira sia a rafforzare la capacità delle banche di gestire i rischi aziendali, sia di tutelare i clienti”, via Nazionale dispone che le banche e gli intermediari finanziari definiscano politiche e processi di valutazione coerenti con la gestione del rischio, nel rispetto di criteri minimi di natura oggettiva e soggettiva che il documento individua, rispettivamente, nell’utilizzo di standard affidabili e nella professionalità e indipendenza dei periti.
L’affidabilità coincide con la conformità agli standard di valutazione elaborati e riconosciuti a livello internazionale (nelle circolari si citano IVS, EVS, RICS); a loro discrezione, le banche e gli intermediari finanziari possono adottare in maniera opzionale:
- i suddetti standard internazionali o quelli elaborati a livello nazionale che adottano i medesimi principi, criteri e metodologie;
- standard interni, purché coerenti con quelli internazionali e nazionali e a condizione di indicare, nella delibera di adozione, i motivi di carattere tecnico e prudenziale che hanno orientato la scelta.
Ai periti che effettuano la valutazione (dipendenti o esterni, persone fisiche o soggetti costituiti in forma societaria o associativa) sono richiesti requisiti stringenti:
- comprovata esperienza nella valutazione degli immobili “di almeno 3 anni precedenti all’attribuzione dell’incarico, attestata mediante apposita documentazione trasmessa all’intermediario”;
- indipendenza e assenza di situazioni di conflitto d’interesse dal processo di commercializzazione del credito o da aspetti nevralgici di quello di erogazione.
La verifica dei requisiti è svolta dalle banche e dagli intermediari tenendo conto di elementi quali l’iscrizione in un albo professionale “la cui appartenenza comporta l’idoneità a effettuare valutazioni tecniche o economiche del bene immobile”, lo svolgimento di “attività professionale o insegnamento universitario di ruolo nel campo dell’ingegneria, dell’architettura o in materie strettamente attinenti la valutazione immobiliare”, il possesso di certificazioni che attestino la capacità di svolgere attività peritale utilizzando standard internazionali o nazionali, l’adeguatezza della struttura organizzativa nell’ipotesi in cui l’incarico sia affidato a soggetti costituiti in forma societaria o associativa. Le competenze devono essere valutate “anche in relazione alla complessità dell’incarico in concreto affidato”.
Le banche che incaricano soggetti terzi mantengono comunque la capacità di controllo e la responsabilità dell’attività peritale; a tal fine, nelle disposizioni secondarie sono indicate le soluzioni organizzative per governare i rischi e il contenuto minimo del contratto di affidamento, “da stipularsi per iscritto”.
La Banca d’Italia dispone, infine, che l’immobile debba essere stimato a un valore non superiore a quello di mercato, senza alcun riferimento alle “quotazioni” indicate dalla banca dati dell’Osservatorio del mercato immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate.
IL RUOLO CARDINE DI FORMAZIONE E CERTIFICAZIONE DEI TECNICI. “La valutazione degli immobili è un’attività complessa, con ricadute economiche e sociali di grande rilevanza; svolgerla in maniera corretta significa infondere fiducia nei consumatori e puntellare la stabilità del settore finanziario, sempre più integrato con quello immobiliare.
Bene ha fatto, quindi, la Banca d’Italia – chiamata a recepire attraverso le circolari 285 e 288 la “Direttiva mutui” 2014/17/UE – a definire con chiarezza non solo l’obiettivo a cui tendere, ossia la corretta determinazione del valore di mercato degli immobili, ma anche gli strumenti e gli attori del processo: rispettivamente, gli standard internazionali e i periti con requisiti di professionalità e indipendenza. Chiamati, questi ultimi, ad assumere responsabilità crescenti: diversamente che in passato, la relazione tecnica è un elemento fondamentale e non più accessorio del processo di valutazione, da redigere in conformità a specifiche metodologie estimative.
Tuttavia, se il provvedimento legittima la centralità dei due elementi, è pur vero che questo risultato deve molto all’impegno di autorevoli stakeholder coinvolti nella pubblicazione delle Linee guida ABI; analogamente il Codice delle Valutazioni Immobiliari di Tecnoborsa e la norma UNI 11558: tutte iniziative di autoregolamentazione armonizzate con gli standard di valutazione richiamati dalla Direttiva 2014/17/EU.
Un impegno condiviso con i Consigli nazionali delle professioni tecniche: oltre a fornire solidi contributi quali membri dei tavoli operativi, hanno assunto la responsabilità di orientare il cambiamento anche da un punto di vista culturale, erogando ai propri iscritti percorsi formativi di qualità, a tutela del consumatore, della trasparenza del mercato e della professionalità degli operatori.
Vanno in questa direzione, ad esempio, il rilascio da parte del Consiglio Nazionale Geometri e Geometri Laureati della qualifica REV del TEGoVA (tra gli standard indicati dalla Direttiva mutui) e l’impegno della Rete delle Professioni Tecniche per legittimare, nello scenario di riferimento, l’individuazione dei periti attraverso certificazioni rilasciate da un ente accreditato ISO 17024. Una best practice in tal senso è la “Prassi di Riferimento UNI/PdR 19:2016” che apre la strada al riconoscimento di una visione dell’attività peritale che non si identifica nella sola determinazione del valore di mercato dell’immobile, ma che include ogni attività necessaria a garantire l’intermediario nell’ipotesi di default del debitore: audit documentale, analisi catastale, conformità edilizia e urbanistica.
Per questa via, è possibile assicurare al mercato immobiliare uniformità e oggettività di valutazione; lo stesso potrebbe trarre enorme giovamento in termini di trasparenza e competitività dalla creazione di un database nel quale possano essere raccolti e archiviati dati qualitativi e quantitativi sulle caratteristiche degli immobili per ciascun segmento di mercato ritenuto più rilevante.”
