Nel 2014 il mercato immobiliare ha dato segnali concreti di ripresa, soprattutto dal lato delle transazioni. Infatti, gli ultimi dati aggiornati ci dicono che c’è stato un incremento del 3,6%. “Erano anni che non si vedeva un segno positivo davanti alle compravendite e questo trend potrebbe anticipare l’avvicinarsi della fine di un lungo periodo depressivo”, osserva l'Ufficio studi di Tecnocasa. “I prezzi sono ancora in ribasso, ma questo unito alla ripresa dell’erogazione dei mutui, sta riavvicinando al mattone non solo tante famiglie, ma anche tanti giovani in procinto di creare il proprio nucleo familiare. Anche gli investitori, per quanto gravati dalla pressione fiscale, vogliono cogliere nuovamente le opportunità che questo mercato può offrire loro. Sempre più persone quindi stanno cercando casa”.
PREZZI. Il secondo semestre del 2014 registra prezzi immobiliari ancora in discesa che determinano, per l’intero 2014, una contrazione complessiva dei valori del 7,2%. Nelle grandi città la diminuzione nella seconda parte dell’anno è stata del 4,2%, nei capoluoghi di provincia è stata del 4,6% e nell’hinterland delle grandi città del 3,4%.
COMPRAVENDITE. A livello nazionale le compravendite residenziali nel 2014 sono state 417.524, con un aumento del 3,6% rispetto al 2013. Tutte le principali città della Penisola hanno mostrato volumi in aumento, ad eccezione di Napoli. La città partenopea vede una contrazione del -3,7%. Dalla parte opposta spicca l’andamento di Bologna, dove le compravendite sono aumentate del 18,5%. Vanno molto bene anche Genova con +15,0% e Roma con +13,9%. La città meneghina conferma il suo buon andamento, come ormai avviene da sei trimestri a questa parte, e fa segnare +5,0%.
L’analisi delle compravendite evidenzia che il 77,2% di chi si è rivolto alle agenzie del Gruppo Tecnocasa ha comprato l’abitazione principale, il 6,6% la casa vacanza ed il 16,2% la casa ad uso investimento. Il 63,8% di chi ha acquistato casa nel periodo considerato ha un’età compresa tra 18 e 44 anni. In lieve aumento la percentuale di chi ha un’età superiore a 55 anni.
TEMPI DI VENDITA. I tempi di vendita nelle grandi città si aggirano intorno a 173 gg, nell’hinterland delle grandi città intorno a 196 gg e nei capoluoghi di provincia 184 gg. Si registra una sostanziale stabilità rispetto a luglio 2014. I tempi di vendita più lunghi si registrano a Verona (203 gg), Torino (191 gg) e Genova (190 gg). A Napoli i tempi di vendita più brevi, 139 gg.
TIPOLOGIE E PREFERENZE DEGLI ACQUIRENTI. L’analisi della domanda registra un aumento della concentrazione di trilocali e quattro locali, confermando così una tendenza in atto da alcuni anni: il ribasso dei prezzi spinge, quando possibile, verso l’acquisto della casa definitiva soprattutto quando parliamo di abitazione principale. La tipologia più richiesta a livello nazionale è il trilocale, si conferma invece il bilocale l’abitazione più domandata a Milano, Roma e Napoli. La disponibilità di spesa si concentra nella fascia di spesa più bassa, ovvero inferiore a 119 mila €.
Per quanto riguarda le caratteristiche dell’immobile, continua la tendenza dei potenziali acquirenti ad orientarsi su tipologie in buono stato. Le soluzioni da ristrutturare incontrano un maggior favore tra chi ha intenzione di personalizzare l’abitazione e ha comunque una buona disponibilità di spesa. Ciò non toglie che queste abitazioni, se immesse sul mercato a prezzi particolarmente vantaggiosi, incontrano comunque il favore dei potenziali acquirenti. Le soluzioni di nuova costruzione subiscono ancora un’attività di repricing, soprattutto nell’hinterland delle grandi città. Le spese condominiali e lo stato del contesto condominiale continuano ad avere un peso importante nella scelta dell’immobile da acquistare dal momento che l’obiettivo è quello di ridurre al minimo i costi legati alla proprietà immobiliare.
LOCAZIONI. Nel corso del 2014 i canoni di locazione nelle grandi città hanno segnalato una contrazione dei valori del 3% per i bilocali e del 3,4% per i trilocali. Nei capoluoghi di provincia la diminuzione è stata rispettivamente del -2% e del -2,2%. Continua la preferenza per le abitazioni in buono stato e ben arredate. Chi ha cercato una casa in affitto lo ha fatto nella maggioranza dei casi per scelta abitativa (58%), il 35,5% per motivi legati a trasferimento lavorativo e la restante parte è rappresentata da studenti che cambiano città per studiare. La tipologia di contratto maggiormente stipulata è quella a canone libero (72,8%), seguita da quello a canone concordato (15,2%) e poi da quello transitorio (12%). In aumento, rispetto al semestre precedente, la percentuale di chi stipula un contratto di tipo concordato, sempre più apprezzato per la cedolare secca agevolata.
PREVISIONI 2015. Nel 2015, la diminuita disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti, l’offerta sul mercato ancora cospicua e il sentiment espresso dagli affiliati del Gruppo fanno ritenere a Tecnocasa che i prezzi potranno chiudere tra -4% e -2%. Le compravendite, invece, aumenteranno ulteriormente per chiudere tra 430 e 440 mila. Le grandi città, che hanno già avviato un’interessante inversione di trend sugli scambi, continueranno in questa direzione ma con valori ancora in discesa. Situazione simile potrà esserci anche nelle realtà più piccole come i capoluoghi di provincia e l’hinterland delle grandi città.
La stabilità dei prezzi potrebbe raggiungersi nel 2016 e confermarsi anche per il 2017. In questo quadro non si deve dimenticare l’andamento generale dell’economia e dell’occupazione. Gli ultimi dati parlano di deflazione ma anche di previsioni di lieve crescita del PIL per il 2015 e per il 2016 e dati positivi arrivano anche dal comparto industriale. Tutto questo potrebbe incidere sulla fiducia dei potenziali acquirenti, ridefinendo un mercato che ha voglia di ripartire al di là delle incertezze e i cui sforzi sarebbe ora di incentivare attraverso il credito, la proroga delle agevolazioni fiscali già esistenti e soprattutto una tassazione meno gravosa e più certa.
