Non appare attuabile la previsione del silenzio-assenso per la nuova sanatoria. È il parere dell'Anci (Associazione nazionale dei comuni italiani), sentita dalla Commissione Ambiente della Camera sul Decreto Casa - decreto-legge 29 maggio 2024, n. 69, recante “Disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica”, pubblicato in Gazzetta Ufficiale n. 124 del 29 maggio ed entrato in vigore il 30 maggio 2024.
L'Associazione dei comuni ha presentato in Commissione un documento dettagliato, con prime osservazioni che poi verranno tradotte in emendamenti puntuali.
Il Decreto Salva-Casa consta di quattro articoli e prevede modifiche di semplificazione puntuali al DPR 380/2001 e ss.mm.ii., che attengono a:
- ampliamento categoria di interventi di c.d. edilizia libera (articolo 1 comma 1, lettera a));
- documentazione attestante lo stato legittimo degli immobili (articolo 1 comma 1, lettera b));
- disciplina dei cambi di destinazione d’uso in relazione a singole unità immobiliari (articolo 1, comma 1, lettera c));
- disciplina degli acquisti o alienazioni delle opere acquisite dal Comune eseguite in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali (articolo 1, comma 1, lettera d));
- tolleranze costruttive (articolo 1, comma 1, lettera e));
- superamento della c.d. “doppia conformità”, limitatamente alle parziali difformità dal permesso di costruire o dalla segnalazione certificata di inizio attività di cui all’articolo 34 nonché alle ipotesi di assenza o difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività di cui all’articolo 37 (articolo 1 comma 1 lettere f) e g)).
Infine, il provvedimento detta disposizioni in materia di strutture amovibili realizzate per finalità sanitarie, assistenziali e educative durante l’emergenza sanitaria da Covid-19, con la finalità di consentire il mantenimento di quelle strutture.
Ampiamente condiviso l’impianto generale
“Pur auspicando che, al presente provvedimento d’urgenza, segua poi una riforma complessiva ed omogenea del Testo Unico dell’Edilizia, con una sistematizzazione di interventi e titoli edilizi, l’impianto generale del decreto è ampiamente condiviso”, commenta l'Anci.
“In particolare è condivisibile lo sforzo che il provvedimento fa, di rimuovere quegli ostacoli normativi che impedivano di superare le attuali difficoltà di compravendita di immobili, soprattutto a destinazione residenziale, che erano legate alle certificazioni sullo stato legittimo ovvero alla presenza anche solo di parziali difformità.
Non può cioè non essere che condivisa l’idea di affrontare in via ordinaria problematiche che ormai, per il contrasto giurisprudenziale nonché di mancata chiarezza normativa dovuta anche al sovrapporsi di norme statali e regionali, necessitano di un intervento del legislatore”, osserva l'Associazione dei comuni.
Inattuabile il silenzio-assenso per la nuova sanatoria
“La previsione del silenzio-assenso per la nuova sanatoria dell’art. 36-bis (comma 6), non appare attuabile, per una pluralità di concorrenti ragioni:
- tempistica eccessivamente ridotta (45 gg.), incompatibile con le necessità di una compiuta e corretta istruttoria;
- incompatibilità con le ipotesi, espressamente previste, di sanatoria condizionata ad opere di adeguamento/conformazione, a loro volta da sottoporre necessariamente a positiva verifica e monitoraggio – entro un tempo dato di esecuzione – allorquando tali istanze fossero state oggetto di approvazione;
- subordinazione dell’effetto sanante al pagamento di una somma a titolo di oblazione;
- scarsa affidabilità di una sanatoria ‘tacita’ per atti di compravendita e/o per successivi interventi edilizi, laddove risultasse in concreto formatasi sulla base di false (o comunque non corrette) dichiarazioni di conformità da parte del tecnico rilevatore.
Le stesse considerazioni valgono a maggior ragione per l’ipotesi di SCIA in sanatoria, anch’essa con efficacia subordinata in taluni casi all’esecuzione di opere di adeguamento/conformazione (ben difficilmente individuabili e prescrivibili entro il ristrettissimo termine di 30 giorni), e comunque subordinata al pagamento di una somma a titolo di oblazione (necessariamente calcolata e richiesta dall’ufficio comunale).
Apparrebbe ragionevole optare - per tutte le fattispecie di abuso regolate dal nuovo art. 36-bis - per il rilascio di un titolo espresso da parte dell’amministrazione, con silenzio-inadempimento decorsi 60 giorni dalla proposizione dell’istanza.
Infine, per maggiore chiarezza, è opportuno che nella rubrica sia fatto espresso riferimento anche agli interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla SCIA”.
Occorre introdurre correttivi
In linea generale e a sostegno di un miglioramento del provvedimento in sede di conversione, Anci osserva come occorrerà introdurre correttivi finalizzati ad un maggior raccordo della nuova disciplina, soprattutto per quel che riguarda il nuovo regime sanzionatorio legato al venire meno della cd. Doppia conformità e un riallineamento delle fattispecie con il codice dei beni culturali per evitare effetti distorsivi e contrari alla ratio legis di alcune nuove norme introdotte dallo stesso provvedimento.
In materia di mutamenti di destinazione d’uso si osserva che occorrono invece correttivi che salvaguardino il potere/dovere degli strumenti urbanistici comunali di dettare - motivatamente – anche ‘limitazioni’, e non solo mere ‘condizioni’, ai mutamenti della destinazione d’uso degli immobili, con o senza opere.
Va anche sottolineata l’esigenza di lavorare ad una nuova modulistica che si rende tanto più necessaria in quanto il decreto è già in vigore e gli uffici comunali sono in grande difficoltà rispetto alla modulistica finora utilizzata.
Infine, occorre intervenire anche sul tema degli interventi edilizi di ristrutturazione edilizia e più in generale delle definizioni degli interventi edilizi di cui all’art. 3 del DPR 380/01 che hanno subito negli ultimi decenni un’evoluzione dottrinaria e giurisprudenziale cui occorre dare chiarezza normativa. Nello stesso modo si pone l’urgenza di definizione dei titoli legittimanti i piani attuativi / intervento diretto nei casi riconducibili all’art. 41 quinquies della legge 1150/42.
