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È approdata sulla Gazzetta Ufficiale n.175 di sabato 27 luglio 2024 la legge 24 luglio 2024, n. 105 di conversione in legge, con modificazioni, del Decreto Salva-Casa - decreto-legge 29 maggio 2024, n. 69, recante disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica.
La nuova legge è stata definitivamente approvata in Parlamento il 24 luglio ed è entrata in vigore domenica 28 luglio 2024.
Nel corso dell’esame in Parlamento per la conversione in legge sono state approvate numerose proposte emendative, alcune delle quali rispondono a quanto auspicato dall’ANCE. L'Associazione Nazionale dei Costruttori Edili ha elaborato una Nota sintetica di aggiornamento sulle novità introdotte in sede parlamentare.
Modifiche al Testo Unico Edilizia
Il provvedimento apporta diverse modifiche al DPR n. 380/2001 "Testo Unico Edilizia", che “mirano a semplificare la normativa esistente, ad esempio attraverso un nuovo regime delle tolleranze più ampio nonché misure specifiche per facilitare la vendita degli immobili, come nuove modalità per dimostrare lo stato legittimo e una sanatoria semplificata per molte difformità.
Si tratta di un provvedimento che, per la prima volta, tenta di affrontare in modo sistematico alcune problematiche che in passato avevano trovato delle soluzioni "straordinarie" e temporanee. Questo nuovo approccio rappresenta un primo tentativo di risolvere le questioni in maniera più strutturata al fine di migliorarne la gestione complessiva di alcune problematiche frequenti nella prassi”, osserva l'ANCE.
Le novità
Tra le novità più rilevanti che, a seguito dell’esame parlamentare, sono state inserite al testo originale del decreto-legge si segnalano: l’estensione della nuova procedura per l’accertamento di conformità in sanatoria anche alle variazioni essenziali; la possibilità di regolarizzare le varianti ante ’77; l’eliminazione della previsione che considerava sempre come variazioni essenziali le difformità parziali realizzate su immobili vincolati; la possibilità di attestare la conformità di locali che abbiano superfici e altezze ridotte; la possibilità di agevolare il recupero dei sottotetti, ferma restando la disciplina regionale più favorevole.
Tra le proposte emendative di modifica al testo originale del provvedimento si segnalano, invece, le seguenti: ulteriori semplificazioni per la dimostrazione dello stato legittimo; applicazione della tolleranza del 2% anche alle misure minime in materia di distanze e requisiti igienico-sanitari e nuova tolleranza del 6% per unità immobiliari con superficie utile sotto i 60mq. Eliminazione della previsione per cui il tecnico abilitato debba verificare la sussistenza di possibili limitazioni dei diritti dei terzi e di procedere alla loro eliminazione; semplificazione delle condizioni per ottenere la sanatoria per la nuova procedura di sanatoria; possibilità di effettuare i cambi d’uso su singole unità immobiliari anche senza opere (con precisazione di cosa debba intendersi per “senza opere”) e possibilità per le Regioni di prevedere ulteriori livelli di semplificazione; possibilità di destinare una parte dei proventi delle sanzioni per l’incremento dell’offerta abitativa.
Attività edilizia libera - Art. 6, comma 1, lett. b-bis e b-ter) Dpr 380/2001
CHIUSURE LOGGE E PORTICATI CON VEPA
Ammessa l’installazione delle VEPA (vetrate panoramiche scorrevoli) in regime di edilizia libera anche su logge rientranti all’interno dell’edificio o di porticati, a eccezione dei porticati gravati, in tutto o in parte, da diritti di uso pubblico o collocati nei fronti esterni dell’edificio prospicienti aree pubbliche.
OPERE PER LA PROTEZIONE DAL SOLE O DA AGENTI ATMOSFERICI
Ammessa, in regime di edilizia libera, l’installazione di tende, tende da sole, tende da esterno, tende a pergola, anche bioclimatiche, con telo retrattile, anche impermeabile, ovvero con elementi di protezione solare mobili o regolabili, a condizione che:
- siano addossate o annesse agli immobili o alle unità immobiliari anche con strutture fisse necessarie al sostegno e all’estensione dell’opera;
non determinano la creazione di uno spazio stabilmente chiuso con conseguente variazione di volumi e superfici;
- abbiano caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l’impatto visivo e l’ingombro apparente;
- siano in armonia con le preesistenti linee architettoniche.
Stato legittimo immobili e mutamenti di destinazione
Semplificato l’iter di riconoscimento dello stato legittimo degli immobili (precisando anche che le difformità sulle parti comuni non hanno incidenza sullo stato legittimo delle singole unità immobiliari e viceversa), ed agevolati i mutamenti di destinazione d’uso.
Criteri igienico-sanitari, superfici minime e altezze minime interne
Sono rivisti – ai fini del rilascio del certificato di agibilità – alcuni criteri igienico-sanitari incidendo sia sulle superfici minime - che passano, per una persona, da 28 a 20 mq; per due persone da 38 a 28 mq -, sia sulle altezze minime interne, che vengono ridotte da 2,70 a 2,40 metri.
Alienazione del bene o dell’area oggetto di abuso
Inoltre, la Legge Salva Casa permette l’alienazione del bene o dell’area oggetto di abuso, da parte del Comune, in presenza di determinate condizioni.
Recupero sottotetti, deroghe distanze minime
Sono introdotte – al fine di incentivare il recupero dei sottotetti – deroghe al regime delle distanze minime tra gli edifici e dai confini.
Tolleranze costruttive
È modificata la disciplina delle “tolleranze costruttive” limitatamente agli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, prevedendo la riparametrazione dei limiti tollerati in misura inversamente proporzionale alle dimensioni delle unità immobiliari nonché l’ampliamento della casistica delle c.d. “tolleranze esecutive”.
Sanatoria interventi in parziale difformità o con variazioni essenziali
È consentita la sanatoria degli interventi realizzati in parziale difformità o con variazioni essenziali dal titolo abilitativo purché si tratti di interventi conformi alla disciplina edilizia vigente al momento della loro realizzazione e alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda - mantenendo, invece, la necessità del requisito della “doppia conformità” ai fini della sanatoria per gli interventi realizzati in totale difformità dal titolo.
Il provvedimento prevede anche una specifica procedura per regolarizzare immobili oggetto di varianti in corso d’opera su titoli rilasciati prima del 1977.
Strutture amovibili e agibilità immobili catastrofe Vajont
È permesso il mantenimento di alcune strutture amovibili realizzate durante lo stato di emergenza sanitaria da Covid-19, ed è agevolato l’ottenimento dell’agibilità per gli immobili siti nelle zone devastate dalla catastrofe del Vajont del 1963.
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