Può il promissario acquirente di un immobile abitativo godere della detrazione sugli interventi di ristrutturazione o risparmio energetico (prorogate al 31 dicembre 2016 dall'ultima Legge di Stabilità) pur non avendo ancora concluso l’acquisto vero e proprio dell’immobile?
Risponde Caf Acli srl - Centro di Assistenza Fiscale Acli
La risposta è sì, ma non è immediata come sembra. In primis, sulle guide fiscali delle Entrate ai bonus 50 e 65% viene spiegato che coloro a quali spetta la detrazione sono:
- i proprietari o nudi proprietari
- i titolari di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie)
- i locatari o comodatari
- i soci di cooperative divise e indivise
- gli imprenditori individuali, per gli immobili non rientranti fra i beni strumentali o merce
- i soggetti indicati nell’articolo 5 del Tuir, che producono redditi in forma associata (società semplici, in nome collettivo, in accomandita semplice e soggetti a questi equiparati, imprese familiari), alle stesse condizioni previste per gli imprenditori individuali.
Poi, in aggiunta al familiare convivente del possessore, anche il promissario acquirente viene indicato tra i potenziali beneficiari della detrazione nel caso in cui sia stato stipulato un contratto preliminare di vendita sull’immobile (il cosiddetto “compromesso”). In una prima fase, in sede di commento alla norma, il Ministero delle Finanze, con la circolare 57/98, scrisse che potevano fruire della detrazione i soggetti passivi IRPEF, residenti e non residenti nel territorio dello Stato, che “possiedono o detengono, sulla base di un titolo idoneo, l’immobile sul quale sono stati effettuati gli interventi”. Di seguito, con la successiva circolare 121/98 è stato specificato che “la detrazione compete, nel rispetto di tutte le altre condizioni previste, anche al promissario acquirente dell’immobile, immesso nel possesso dell’immobile stesso, qualora detto soggetto esegua, a proprio carico, le spese per gli interventi agevolabili”. Quindi, in sostanza, porte spalancate ma a tre condizioni:
- che sia stato registrato il compromesso;
- che sia stato immesso nel possesso dell’immobile;
- che abbia eseguito gli interventi a proprio carico.
Cominciamo da quest’ultimo requisito. Se torniamo per un attimo a rileggere quanto scritto dal MEF nella circolare 121/98, troviamo indicato che la detrazione compete al promissario acquirente “nel rispetto di tutte le altre condizioni previste”, dove per “condizioni” si intendono i requisiti già noti, cioè il fatto di aver sostenuto la spesa, di essersi fatto intestare le fatture, di aver pagato con bonifico parlante e di aver adempiuto agli obblighi di comunicazione presso il Comune (se necessari). Soffermiamoci adesso sugli altri due punti. La registrazione del compromesso di vendita è una condizione sine qua non ai fini del bonus. L’acquirente deve in pratica dimostrare che la sua non è una semplice opzione di acquisto né un impegno aleatorio, ma che si impegna formalmente alla futura rilevazione del fabbricato. Per questo servirà dunque registrare presso l’Agenzia delle Entrate il compromesso di vendita.
Con riferimento invece alla necessità dell’acquirente di essere “immesso nel possesso” dell’immobile, l’immissione equivale in pratica a un’anticipazione degli effetti del preliminare, a seguito della quale lo stesso acquirente, ancor prima del rogito vero e proprio, potrà già godere del possesso e della detenzione del fabbricato. In termini semplici sarà lui a disporne fisicamente pur non essendone ancora il legittimo proprietario.
Tale godimento si esplicita ad esempio nei casi in cui il soggetto, non disponendo di altre soluzioni abitative, si trasferisce subito nell’immobile che si è impegnato a comprare, o appunto quando, nell’intenzione di apportare delle modifiche, decide di eseguire dei lavori prima di trasferirsi e comunque non prima di aver registrato il preliminare, pena la nullità della detrazione (si ricorda che eventuali comunicazioni SCIA, CILA o CIL dovranno riportare sia il nome del venditore che dell’acquirente).
