Programmi straordinari di valorizzazione e dismissione degli immobili pubblici e riduzione del disagio abitativo attraverso l'aumento dell'offerta di alloggi sociali, nuove forme di partenariato pubblico-privato "per la realizzazione di iniziative immobiliari finalizzate a contribuire al soddisfacimento del fabbisogno di alloggi sociali, in specie nei comuni ad alta tensione abitativa nonché l’implementazione e il miglioramento dell’offerta turistico nazionale". Queste le proposte normative, a costo zero per i bilanci delle amministrazioni pubbliche, arrivate da Assoimmobiliare, l'associazione dell'industria immobiliare, presieduta da Aldo Mazzocco, in occasione della conversione in legge del Dl enti locali, contenente misure finanziarie urgenti per gli enti territoriali e il territorio.
"L'articolato normativo proposto da Assoimmobiliare - spiega il dg Paolo Crisafi - riconosce alle amministrazioni pubbliche inserite nel conto economico consolidato della pubblica amministrazione nonché agli enti pubblici a carattere regionale e locale, la facoltà di promuovere, ovvero istituire su iniziativa delle società di gestione del risparmio (SGR) operanti nel sistema integrato dei fondi (SIF), uno o più fondi comuni di investimento immobiliare per la realizzazione di iniziative finalizzate a contribuire al soddisfacimento del fabbisogno di alloggi sociali in quanto servizi di interesse economico generali (SIEG) da destinare alla locazione o ad altre forme contrattuali previste dalla disciplina di settore (es. rent to buy, contratti di godimento in funzione della successiva alienazione, ecc.)". Tra le misure proposte, vi è la disapplicazione delle ritenute sui proventi distribuiti dai FIA immobiliari e dalle SIIQ-SIINQ alle pubbliche amministrazioni.
"Il know-how del mondo dei servizi e della finanza immobiliare - ha aggiunto Crisafi - è a disposizione nel migliorare il decreto legislativo 21 aprile 2016, n. 72, che recepisce nel nostro ordinamento la direttiva 2014/17/UE (Mortgage Credit Directive - MCD) sui contratti di credito ai consumatori relativi a beni immobili residenziali". In particolare, il decreto introduce la possibilità per le parti di convenire, con clausola espressa, al momento della conclusione del contratto di credito, che in caso di inadempimento del consumatore la restituzione o il trasferimento del bene immobile oggetto di garanzia reale o dei proventi della vendita del medesimo bene comporta l’estinzione dell’intero debito a carico del consumatore derivante dal contratto di credito anche se il valore del bene immobile restituito o trasferito, ovvero l’ammontare dei proventi della vendita è inferiore al debito residuo (c.d. patto marciano).
"Se il valore dell’immobile come stimato dal perito, ovvero l’ammontare dei proventi della vendita è superiore al debito residuo - spiega Crisafi - il consumatore ha diritto all’eccedenza. Il valore della garanzia è stimato con una perizia successivamente all’inadempimento, da parte di un perito scelto dalle parti di comune accordo, sulla base di quanto previsto dall’articolo 120-duodecies in materia di valutazione dei beni immobili". La valutazione degli immobili ai fini della concessione del credito deve essere condotta da soggetti terzi, che adottino standard affidabili, competenti sotto il profilo professionale e indipendenti dal processo di commercializzazione del credito, in modo da poter fornire una valutazione imparziale ed obiettiva, documentata su supporto cartaceo o su altro supporto durevole.
"In questo senso, l’obiettivo che persegue Assoimmobiliare - conclude il direttore generale - è quello di perfezionare linee guida che definiscano il processo valutativo degli immobili secondo standard di valutazione generalmente riconosciuti a livello globale. Per questa ragione, l’Associazione risponderà alla consultazione pubblica avviata dalla Banca d’Italia, che si concluderà il 5 settembre 2016".
IN CONSULTAZIONE LE DUE CIRCOLARI DI BANKITALIA. Ricordiamo che la Banca d'Italia ha pubblicato le circolari n. 285 e 288, sottoposte a procedura di consultazione pubblica fino al 5 settembre, con le quali l'Autorità guidata da Ignazio Visco ha adeguato la sua disciplina a quanto previsto dal suddetto decreto legislativo n.72/2016.
Come spiegato sul sito del Consiglio nazionale dei geometri, la fattispecie si riferisce al contratto di credito immobiliare e, dunque, all'ipotesi in cui “un finanziatore concede o si impegna a concedere a un consumatore un credito sotto forma di dilazione di pagamento, di prestito o di altra facilitazione finanziaria, quando il credito è garantito da un'ipoteca sul diritto di proprietà o su altro diritto reale avente a oggetto beni immobili residenziali o è finalizzato all'acquisto o alla conservazione del diritto di proprietà su un terreno o su un immobile edificato o progettato”.
A tal proposito l'articolo 120 duodecies del decreto legislativo 72 del 2016 stabilisce che “i finanziatori applicano standard affidabili per la valutazione dei beni immobili residenziali ai fini della concessione di credito garantito da ipoteca. Quando la valutazione è condotta da soggetti terzi, i finanziatori assicurano che questi ultimi adottino standard affidabili”. Inoltre, la disposizione in esame aggiunge che “la valutazione e' svolta da persone competenti sotto il profilo professionale e indipendenti dal processo di commercializzazione del credito, in modo da poter fornire una valutazione imparziale ed obiettiva, documentata su supporto cartaceo o su altro supporto durevole”.
Sulla base di queste indicazioni di legge, la Banca d'Italia ha dettato una serie di previsioni che si riferiscono anche ai periti. A tal riguardo è disposto che “i periti che effettuano la valutazione degli immobili possono essere dipendenti della banca o periti esterni, persone fisiche o soggetti costituiti in forma societaria o associativa”. I periti è richiesto che abbiano una comprovata esperienza nella valutazione degli immobili “di almeno 3 anni precedenti all’attribuzione dell’incarico, attestata mediante apposita documentazione trasmessa alla banca” e “non devono essere coinvolti – neanche indirettamente – in alcuna attività relativa al processo di commercializzazione del credito o ad aspetti nevralgici del processo di erogazione del credito della banca o del gruppo bancario”.
Qualora la scelta ricada su un perito esterno alla banca, Via Nazionale ha stabilito, comunque, che gli istituti di credito “mantengano la capacità di controllo e la responsabilità dell’attività di valutazione degli immobili”. Spetta alle banche, dunque, definire il processo di selezione e controllo dei periti esterni e adottare soluzioni organizzative per governare i relativi rischi. A tal fine, si occupano:
– di definire “il processo decisionale per il conferimento degli incarichi”;
– di definire “il contenuto minimo del contratto e gli obblighi del perito”;
– di controllare “il corretto svolgimento dell’attività di valutazione degli immobili”;
– di assicurare “l’utilizzo da parte dei periti esterni degli standard di valutazione adottati dalla banca”;
– di identificare “le misure attivabili in caso di non corretto svolgimento delle attività affidate al perito esterno incaricato della valutazione degli immobili”.
Il perito esterno incaricato di effettuare la valutazione degli immobili non può a sua volta delegare a terzi i compiti inerenti all’incarico ricevuto.
A proposito della valutazione degli immobili posti a garanzia delle esposizioni bancarie, Banca d'Italia ha disposto, innanzitutto, che la stima deve essere fatta sulla base di un valore che non sia superiore a quello di mercato. La valutazione deve essere inoltre documentata attraverso un’apposita relazione corredata da tutti i documenti utilizzati per effettuarla e - nel caso in cui sia svolta da un perito esterno - spetta alla banca acquisire la relazione di valutazione. Infine, si prescrive che “la relazione di valutazione sia conservata in maniera ordinata dalla banca su supporto cartaceo o altro supporto durevole per tutta la durata del rapporto con il cliente e per i dieci anni successivi all’estinzione del rapporto”.
Le citate previsioni dettate dalla Banca d'Italia in materia di periti interni o esterni si applicano non solo alle banche ma anche agli altri intermediari finanziari.
