In una palazzina formata da tre appartamenti ognuno dei proprietari ha già in corso lavori di manutenzione ordinaria per ristrutturazione edilizia. È possibile svolgere lavori di rifacimento del tetto senza aprire il codice fiscale ad un condominio? La ripartizione delle spese può avvenire sulla libera determinazione delle parti o va fatta sulla base delle tabelle millesimali?
Rubrica a cura di AGEFIS©, Associazione Geometri Fiscalisti. www.agefis.it @AGEFIS_asso
Al fine di rispondere compiutamente al quesito posto occorre svolgere alcune considerazioni preliminari. Innanzitutto è necessario rimarcare che interventi di manutenzione ordinaria, quali quelli previsti dall"articolo 3, comma 1, lettera a) del D.P.R. 380/2001, così come citati dall"articolo 16-bis TUIR, comma 1, lettera a), non rientrano nell"ambito di agevolabilità ai fini IRPEF se appartenenti a singoli proprietari ma risultano essere agevolabili esclusivamente se effettuati sulle parti comuni di un edificio residenziale di cui all"articolo 1117 del Codice civile. Pertanto, nella fattispecie di cui al quesito, così come esposta, non si ravvisa la possibilità di usufruire delle agevolazioni fiscali di cui al citato articolo 16-bis TUIR (per completezza si ritiene opportuno ricordare che per opere di manutenzione ordinaria, ai sensi dell"articolo 3, comma 1, lettera a) del D.P.R. 380/2001 si intendono "interventi di manutenzione ordinaria", gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti”).
In secondo luogo è opportuno ricordare che non è necessaria alcuna formula sacramentale affinché si possa dire che si sia costituito un condominio. È sufficiente che sia venduta una sola unità immobiliare dell"edificio. Così, basterà la presenza di due differenti proprietari esclusivi di diverse porzioni dell"immobile (c.d. "condominio minimo"), definiti ai fini di legge "condomini", perché si debba applicare la disciplina del condominio. Sul punto, le Sezioni Unite della Cassazione, con l"importante sentenza n. 2046/2006, hanno chiarito che l"esistenza del condominio e l"applicabilità delle norme in materia non dipende dal numero delle persone che ad essa partecipano.
Pertanto, "se nell"edificio almeno due piani o porzioni di piano appartengono in proprietà solitaria a persone diverse, il condominio - considerato come situazione soggettiva o come organizzazione - sussiste sulla base della relazione di accessorietà tra cose proprie e comuni e, per conseguenza, indipendente dal numero dei partecipanti trovano applicazione le norme specificatamente previste per il condominio negli edifici".
Il numero di condomini incide solamente sulla necessità di nominare un amministratore, che è necessario quando i condomini sono più di otto, o per il regolamento di condominio, che è obbligatorio per i condomini con più di dieci partecipanti. Dato quindi per assodato che nel caso oggetto del quesito il condominio è già costituito l"intervento di rifacimento della copertura andrà, volendo godere delle agevolazioni di cui all"articolo 16-bis TUIR, assoggettato a tutte le previsioni procedurali di legge, tra le quali vi è l"attribuzione di un codice fiscale al condominio. Così come è stato infatti chiarito da parte dell"Agenzia delle Entrate con la Circolare 11 del 21 maggio 2014, la detrazione dei lavori sulle parti comuni non è ammessa quando non è costituito il condominio.
Nella circolare si legge infatti che "in assenza del condominio, al fine di beneficiare della detrazione per i lavori di ristrutturazione delle parti comuni, i condomini che, non avendone l"obbligo, non abbiano nominato un amministratore dovranno obbligatoriamente richiedere il codice fiscale ed eseguire tutti gli adempimenti previsti e a nome del condominio stesso. La detrazione spetta soltanto in ragione delle spese effettivamente sostenute da ciascuno in riferimento ai propri millesimi di proprietà. Per quanto riguarda i pagamenti, è necessario effettuare i bonifici indicando, oltre al codice fiscale del condominio, anche quello del condomino che effettua il pagamento. Si potrà utilizzare indifferentemente il conto di uno dei condomini o un conto appositamente istituito".
