Si applicano le imposte di registro in misura fissa nel caso di redistribuzione di terreni all'interno di una lottizzazione.
Lo ha chiarito la risoluzione n. 56/E di ieri 1° giugno 2015, con la quale l’Agenzia delle Entrate si è pronunciata in merito al trattamento fiscale applicabile ai fini delle imposte indirette, agli atti di redistribuzione di aree tra co-lottizzanti, alla luce della riforma della tassazione dei trasferimenti immobiliari prevista dall’articolo 10 del Dlgs 23/2011.
IPOTESI IN ESAME. L’ipotesi in esame concerne il caso in cui, in seguito all’individuazione delle aree non edificabili destinate alle urbanizzazioni da cedere al Comune e alla distribuzione dell’intera cubatura edificabile del piano di lottizzazione tra i lotti residui, si creino situazioni differenziate tra i proprietari delle diverse aree, che possono essere incisi in modo non omogeneo dall’obbligo di cessione gratuita al comune delle aree destinate alla realizzazione delle opere di urbanizzazione.
Difatti, alcuni proprietari risulteranno titolari di lotti edificabili non interessati dall’obbligo di cessione di aree al Comune, mentre altri proprietari potrebbero risultare spogliati delle aree di loro proprietà in seguito alla cessione gratuita di aree al Comune.
Per neutralizzare gli effetti di tale sperequazione, avvengono operazioni di redistribuzione fondiaria, per rendere omogenea e proporzionale al diritto di proprietà originario l’area di sedime edificabile di spettanza di ciascun co-lottizzante, risultante dal nuovo assetto del territorio, e per rendere possibile l’edificazione da parte di quei co-lottizzanti privati dall’area di sedime a seguito della cessione gratuita di aree al Comune della cubatura loro spettante.
IL QUADRO NORMATIVO. Il comma 4 dell’articolo 10 del decreto legislativo n. 23/2011 ha previsto, ai fini dell’imposta di registro, la soppressione di tutte le esenzioni e agevolazioni tributarie, anche se previste in leggi speciali, relative agli atti costitutivi o traslativi di diritti reali su immobili posti in essere a titolo oneroso.
A tal proposito, con la circolare n. 2/2014, è stato precisato che devono intendersi soppresse anche le agevolazioni previste dall’articolo 32 del Dpr 601/1973, se riferibili ad atti riconducibili all’ambito dell’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al Tur.
La disposizione, tuttavia, è stata modificata dal Dl 133/2014 (articolo 20, comma 4-ter), a seguito del quale “è altresì esclusa la soppressione delle esenzioni e delle agevolazioni tributarie riferite agli atti di cui ai commi 1 e 2 aventi ad oggetto immobili pubblici interessati da operazioni di permuta (…) e all’articolo 32 del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 601”.
La risoluzione 56/2015 chiarisce che il ripristino delle agevolazioni previste dall’articolo 32 del Dpr 601/1973 opera in senso ampio e, dunque, a prescindere dalla circostanza che i relativi atti riguardino o meno immobili pubblici.
Del resto, anche l’Atto Senato n. 2629 elaborato in fase di approvazione del Dl 133/2014, nel commentare il comma 4-ter, ha precisato che tale disposizione è stata introdotta per agevolare “le operazioni di permuta tra beni immobili dello Stato e degli enti locali (…) nonché dei trasferimenti di proprietà per l’edilizia residenziale pubblica, della concessione del diritto di superficie sulle aree stesse (…)”. Dal tenore letterale del documento, si evince, dunque, che sono distintamente individuati gli atti e i contratti riconducibili nell’ambito applicativo dell’articolo 32 del Dpr 601/1973 per i quali s’intendono ripristinate le agevolazioni, senza far riferimento alla natura pubblica degli immobili oggetto di trasferimento.
Gli atti di redistribuzione fondiaria tra co-lottizzanti sono stipulati per eliminare gli effetti distorsivi che derivano dalla convenzione di lottizzazione. In attuazione di tale convenzione, le parti si obbligano a effettuare cessioni a titolo gratuito, in favore del Comune, di aree da destinare alla realizzazione di opere di urbanizzazione primaria e secondaria.
Si configurano i tratti costitutivi di un atto redistributivo delle aree, laddove, per effetto di tale atto, i lottizzanti, penalizzati dalla cessione gratuita a favore del Comune, siano destinatari di porzioni aggiuntive di aree da parte di altri assegnatari, al fine di reintegrare il rapporto di proporzionalità tra le stesse aree. Tali atti sono riconducibili all’ambito applicativo dell’articolo 20 della legge 10/1977, a mente del quale “ai provvedimenti, alle convenzioni e agli atti d’obbligo previsti dalla presente legge si applica il trattamento tributario di cui all’articolo 32, secondo comma, del DPR 29 settembre 1973, n. 601”.
GLI ATTI DI REDISTRIBUZIONE DI AREE TRA CO-LOTTIZZANTI, STIPULATI A PARTIRE DAL 12 NOVEMBRE 2014, POSSONO BENEFICIARE DEL REGIME DI FAVORE. Pertanto, per effetto del richiamo effettuato all’articolo 32 del Dpr 601/1973, ripristinato a decorrere dal 12 novembre 2014, gli atti di redistribuzione di aree tra co-lottizzanti, stipulati a partire da quella data, possono beneficiare del regime di favore previsto dall’articolo 32 - imposta di registro in misura fissa ed esenzione dalle imposte ipotecaria e catastale - secondo i chiarimenti forniti, tra l’altro, con la risoluzione 1/2012.
Con riferimento ai profili Iva dell’operazione, il negozio di “redistribuzione” – che svolge funzione meramente ripartitoria/distributiva e non di scambio negoziale – non rientra nel campo di applicazione del tributo.
L’esclusione dal campo Iva, tuttavia, non opera se è previsto l’obbligo di versamento di conguagli in denaro e uno dei lottizzanti, in danno dei quali si attua la redistribuzione, è un soggetto passivo di imposta che pone in essere la cessione nell’esercizio di un’attività di impresa. In tale ipotesi, infatti, l’operazione sconta l’Iva, con applicazione dell’aliquota ordinaria, in linea con i chiarimenti contenuti nelle risoluzioni 250666/1983, 220210/1986, 156/2014 e 1/2012.
