Gravi difetti dell’opera: responsabilità e tempistiche della denuncia

Con una recente ordinanza (Civ. Ord. Sez. 6, n. 3674, vedi allegato), la Corte di Cassazione è tornata sulla disciplina relativa ai “gravi difetti dell’opera”, con cui – ai sensi dell’art. 1669 del Codice Civile – si indicano le alterazioni che, anche se riguardano soltanto una parte della costruzione, incidono sulla sua funzionalità globale.

Proprio su quest’ultimo punto ha insistito nuovamente la Corte, ribadendo che i gravi difetti consistono “in quelle alterazioni che, in modo apprezzabile, riducono il godimento del bene nella sua globalità, pregiudicandone la normale utilizzazione, in relazione alla sua funzione economica e pratica e secondo la sua intrinseca natura”. Sono rilevanti sotto questo profilo anche vizi non “totalmente impeditivi dell’uso dell’immobile” – come quelli relativi all’efficienza dell’impianto idrico o alla presenza di infiltrazioni e umidità – o incidenti soltanto su parti comuni dell’edificio.

LE TEMPISTICHE. La Corte ha specificato inoltre che il termine di un anno per la denuncia del pericolo di rovina o di gravi difetti “decorre dal giorno in cui il committente consegua una sicura conoscenza dei difetti e delle loro cause, e tale termine può essere postergato all’esito degli accertamenti tecnici che si rendano necessari per comprendere la gravità dei vizi e stabilire il corretto collegamento causale”.

Per questo – nella fattispecie in esame – la Corte ha cassato una sentenza della Corte d’Appello di Torino, che aveva dichiarato la prescrizione del diritto di un condominio e dei proprietari delle unità immobiliari al risarcimento dei danni alle parti comuni e alle proprietà esclusive per i gravi difetti nell’esecuzione dei lavori di costruzione dell’edificio. Per arrivare a questa conclusione, i giudici d’appello avevano calcolato il termine di prescrizione annuale dalla data della lettera con cui l’amministratore aveva denunciato i gravi difetti, di cui si era discusso in un’assemblea precedente, e non da una perizia di parte svolta alcuni anni dopo. Secondo la Cassazione, al contrario, dal suddetto dibattito assembleare manca “quell’apprezzabile grado di conoscenza obbiettiva della gravità dei difetti stessi e della loro derivazione eziologica dall’imperfetta esecuzione dell’opera.”