Dal Sondaggio congiunturale della Banca d'Italia sul mercato delle abitazioni in Italia nel 2° trimestre 2020 - indagine condotta presso 1.403 agenti immobiliari dal 31 agosto al 20 settembre 2020 – emerge che la quota di agenzie che segnala una flessione dei prezzi nel secondo trimestre è lievemente maggiore rispetto a quella che nella precedente rilevazione riportava un calo nel primo; ha continuato a scendere l’incidenza di quelle che hanno venduto almeno un immobile nel trimestre di riferimento. Sono tuttavia migliorate le condizioni della domanda e le valutazioni sull’andamento dei mandati a vendere, a fronte della stabilità dei tempi di vendita e dello sconto medio sui prezzi richiesti dai venditori. A seguito dell’epidemia di Covid-19 è cresciuta in particolare la domanda di unità abitative indipendenti e con disponibilità di spazi esterni.
I giudizi sulle prospettive a breve termine sono migliorati, sia per il proprio mercato di riferimento sia per quello nazionale, pur rimanendo orientati al pessimismo. Una larga quota di agenti prevede che l’epidemia avrà effetti negativi sui prezzi delle abitazioni, che si protrarrebbero oltre l’anno in corso.
È lievemente salita la quota di operatori che segnalano una diminuzione dei prezzi di vendita nel secondo trimestre (36,0 per cento, da 34,0 nella precedente rilevazione, riferita al primo); la maggioranza ne indica una sostanziale stabilità (60,2 per cento).
La percentuale di agenzie che hanno venduto almeno un’abitazione è scesa ancora, portandosi al 69,9 per cento (dal 72,4 della precedente rilevazione), il valore più basso dagli inizi del 2015. La quota si è ridotta in tutte le aree del paese, tranne nel Nord-Est, dove era già la più elevata, specialmente fuori dalle grandi città.
La quota di operatori che riportano una crescita del numero di potenziali acquirenti è risalita al 25,2 per cento (9,1 nella scorsa rilevazione); quella che ne segnala una flessione è scesa al 42,2 (da 57,0); il saldo tra le due risposte rimane negativo, su valori molto bassi nel confronto storico. I giudizi sulla domanda migliorano soprattutto nelle aree non urbane e in particolare in quelle del Nord-Ovest, particolarmente colpito dalla crisi pandemica. Anche il saldo fra la percentuale di agenzie che segnalano un aumento di nuovi incarichi a vendere e la quota di quelle che ne indicano una flessione è risalito (a -19,7 punti percentuali, da -48,6 nella precedente indagine), riportandosi su valori prossimi a quelli di metà 2019. Il saldo fra le quote di agenti che segnalano un incremento e una diminuzione degli incarichi da evadere alla fine del trimestre è pari a -6,5 punti percentuali (da -15,2).
L’epidemia di Covid-19 ha avuto effetti rilevanti sulle caratteristiche prevalenti degli alloggi più richiesti dai potenziali acquirenti e sui motivi dell’acquisto. Una larga quota di agenzie segnala un aumento della domanda per unità abitative indipendenti e con disponibilità di spazi esterni; risulta in crescita anche la ricerca di abitazioni di ampie dimensioni. Rispetto ai mesi precedenti l’epidemia, sarebbe lievemente diminuita l’incidenza di potenziali acquirenti intenzionati all’acquisto della prima casa o di un immobile ai fini di investimento; al contempo è salita la quota di coloro che sono già proprietari e vorrebbero cambiare casa.
Le cause prevalenti di cessazione dell’incarico restano le offerte di acquisto ritenute troppo basse dal venditore (57,8 per cento da 51,9) e la mancanza di proposte di acquisto, a causa di prezzi giudicati troppo elevati dai compratori (53,3 per cento degli operatori da 47,7 della scorsa rilevazione). Rimane contenuta la quota di coloro che segnalano difficoltà nel reperimento del mutuo (26,2 per cento).
Lo sconto medio sui prezzi di vendita rispetto alle richieste iniziali del venditore è rimasto sostanzialmente stabile, al 10,9 per cento (dall’11,1). Anche i tempi di vendita risultano pressoché invariati (a 7,5 mesi).
La quota di acquisti finanziati con mutuo ipotecario ha più che recuperato il calo del periodo precedente (al 75,2 per cento dal 66,9). Resta elevato, al 76,8 per cento, il rapporto fra l’entità del prestito e il valore dell’immobile.
La percentuale di operatori che ha dichiarato di aver locato almeno un immobile nel trimestre precedente è rimasta pressoché stabile, su valori minimi nel confronto storico (68,6 per cento). Sebbene restino largamente prevalenti le indicazioni di stazionarietà (66,7 per cento), il saldo fra i giudizi di aumento e di riduzione dei canoni di locazione ha continuato a scendere, portandosi a -16,3 punti percentuali (da -12,6). Anche per le attese sull’evoluzione dei canoni di affitto nel terzo trimestre prevalgono largamente i giudizi di stabilità (71,5 per cento delle agenzie); registra un lieve recupero, pur restando in territorio negativo, il saldo fra prospettive di aumento e di diminuzione (a -12,3 punti percentuali, da -18,7). Il margine medio di sconto rispetto alle richieste iniziali del locatore è marginalmente salito, al 4,0 per cento, nel secondo trimestre. Il saldo tra la quota di agenzie che hanno riportato incarichi a locare in crescita nel trimestre di riferimento e quelle che ne hanno segnalato una diminuzione è diventato meno negativo (-25,0 punti percentuali, da -32,5).
Per quanto concerne le prospettive per le compravendite e i prezzi nei rispettivi mercati di riferimento, il saldo tra la quota di agenti che giudicano positiva la situazione nel terzo trimestre e quella di quanti la ritengono sfavorevole è divenuto decisamente meno negativo (-10,9 punti percentuali, da -39,8). Le attese a due anni sono nettamente più favorevoli: il saldo tra quelle di miglioramento e di peggioramento si è portato a 15,5 punti percentuali (da 1,8). Sono cresciuti sia il saldo relativo al numero atteso di nuovi incarichi a vendere (3,1, da -5,7) sia quello sull’evoluzione dei prezzi di vendita, anche se questo è rimasto ampiamente negativo (a -31,9 da -55,6).
Anche le valutazioni sull’evoluzione del mercato immobiliare nazionale, sempre per il terzo trimestre, sono divenute meno sfavorevoli: il saldo si è portato a -19,0 punti percentuali (da -44,8). Su un orizzonte di medio termine (due anni) le attese sono tornate a essere favorevoli, con un saldo fra aspettative di miglioramento e peggioramento pari a 6,3 punti percentuali (da -6,7). Per il 46,0 per cento degli agenti (da 58,5) l’epidemia di Covid-19 influenzerà negativamente la domanda di abitazioni, mentre il 32,3 per cento prospettano un impatto positivo. È rimasta ampiamente prevalente la quota di operatori che prevedono riflessi negativi sui prezzi di vendita (al 59,9 dal 65,5); di questi, la maggior parte prefigura che tali effetti si protrarranno oltre l’anno. Rispetto alla precedente rilevazione, è salita al 46,3 per cento (dal 40,1) la quota di operatori che si aspetta un impatto positivo dell’epidemia sull’offerta di abitazioni, mentre per il 26,3 per cento degli agenti gli effetti saranno negativi.
