Il dipartimento di ricerca World Capital, in collaborazione con PKF hotelexperts e Associazione Italiana Confindustria Alberghi, ha condotto uno studio per stimare il valore delle strutture ricettive in Italia nel 2019, mappando il patrimonio immobiliare alberghiero nazionale.
Dall’indagine, che al momento ha mappato 266 località italiane, è emerso che il patrimonio immobiliare alberghiero italiano supera la soglia dei 117 miliardi di euro stimati, confermando un ampio margine di crescita e potenzialità per il settore.
Per ciascuna regione sono state analizzate nel dettaglio le località di interesse turistico, suddividendole in cluster: mare, montagna e città, identificando per ognuno il numero di strutture, di camere ed il costo immobiliare a camera.
Ad emergere tra tutte le regioni è la Lombardia, che si impone per ciascuna delle categorie alberghiere con un patrimonio complessivo, rispettivamente, di 8,2 miliardi di € per i 3 stelle, 19,3 miliardi di € per i 4 stelle ed infine 5,7 miliardi di € per i 5 stelle.
Soffermandoci sui diversi cluster, il patrimonio immobiliare alberghiero del segmento città in Italia ha un valore stimato di circa 36,8 miliardi di €. È interessante sottolineare che ad emergere sono le Big 4: Milano, Roma, Venezia e Firenze, che detengono quasi il 78% del totale del patrimonio immobiliare alberghiero delle mete turistiche analizzate; solo Roma vanta un patrimonio immobiliare alberghiero di oltre 12 miliardi di euro.
Il patrimonio immobiliare alberghiero italiano del cluster mare, invece, ha un valore stimato di circa 18,7 miliardi di €. Considerando la classifica delle regioni in termini di patrimonio immobiliare alberghiero, ad emergere è l’Emilia Romagna, che rappresenta circa il 23% del patrimonio totale del cluster mare, in prima posizione nella top ten per le strutture 3 stelle.
Mentre per i 4 e 5 stelle per le sole località di mare, la Campania primeggia con quasi 2 miliardi di euro di valore.
Infine, il patrimonio immobiliare alberghiero italiano del cluster montagna ha un valore stimato di circa 3,7 miliardi di €. In questo segmento è il Trentino Alto Adige a contribuire in misura maggiore rispetto alle altre regioni, con circa il 55% del totale del patrimonio misurato. A seguire il Veneto, e nell’ ambitissima Cortina d’Ampezzo, troviamo una ricettività media per i quattro stelle di sole 49 stanze.
L’obiettivo del rapporto è di fornire una fotografia chiara della ricchezza che ogni area del Bel Paese offre, anche dal punto di vista immobiliare alberghiero. In un mercato spesso accusato di poca trasparenza, l’offerta esistente delinea le sue caratteristiche più intrinseche. – dichiara Andrea Faini, CEO di World Capital - L’analisi ha inoltre l’ambizione di dare un’idea del valore complessivo di un settore che va salvaguardato e di fornire un’indicazione utile sia a chi vuole sviluppare la sua attività nell’ambito dell’ospitalità nel nostro Paese, sia a chi vuole diversificare il proprio portafoglio di investimenti, ma anche a chi decide di proporre sul mercato la proprietà alberghiera ad un prezzo coerente. Focalizzandoci sugli investimenti il Rapporto permette altresì di orientare le ricerche per area, di contestualizzare la struttura oggetto di valutazione, di determinare se puntare su un nuovo sviluppo, piuttosto che sul riposizionamento di una struttura già esistente.
Lo studio, un work in progress che sarà ampiamente illustrato il 15 giugno nel corso di hotel & tourism forum Milan online, deve far capire il peso del mercato dal punto di vista degli asset immobiliari – commenta Giorgio Bianchi, Managing Director di PKF hotelexperts - e ribadire il concetto che se l’albergo è chiuso perde valore. In mancanza di aiuti adeguati al settore, il rischio è quello di ridimensionare le stime immobiliari. Non è da sottovalutare l’impatto Covid-19 su queste valutazioni, anche se dipende da mercato a mercato, da struttura a struttura. Altra riflessione che emerge dall’analisi è che l’impatto negativo dell’emergenza è più marcato per le strutture indipendenti rispetto a quelle di catena, dove l’appartenenza a un brand riesce in parte a salvaguardare le performance. Meno forti, poi, i segnali di cedimento per i resort e gli stayhotel che vantano una componente residenziale di appartamenti.
La ricerca fotografa per la prima volta il valore immobiliare del settore alberghiero facendo emergere la rilevanza complessiva di questo patrimonio – sottolinea Maria Carmela Colaiacovo, Vicepresidente di Confindustria Alberghi - Si tratta però di una fotografia che non tiene conto dei possibili cambiamenti in atto sul mercato nei prossimi mesi qualora venisse a mancare, da parte del Governo, un intervento forte, mirato e necessario per salvare l’economia del settore. Questa analisi sarà tra l’altro uno strumento utile per monitorare l’andamento del settore e verificare la presenza di iniziative speculative anche ad opera della criminalità organizzata, alimentate dalla difficoltà economica temporanea degli operatori.
