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Per gli impianti termici degli edifici, siano essi dotati di caldaia o di pompe di calore, la normativa vigente prevede una serie di obblighi e adempimenti per i proprietari. La maggior parte di questi obblighi, se si vive in un condominio, vengono però assolti dall’amministratore. Diversamente l’incombenza ricade sul proprietario.
Manutenzione delle caldaie
In caso di caldaie è necessario provvedere alla manutenzione per assicurarne un corretto funzionamento e il mantenimento degli standard di efficienza e sicurezza nel tempo. Chi effettua la manutenzione verifica il funzionamento dell’impianto ed esegue la pulizia del bruciatore e dello scambiatore di regolazione. Si tratta della cosiddetta “revisione della caldaia” la cui frequenza dipende da quanto stabilito dal produttore e a seconda del modello. Oltre a questo verrà eseguito il controllo dei fumi, che verificare la corretta combustione, anch’esso obbligatorio per legge.
In linea di massima per caldaie a combustibile liquido o solido, la manutenzione va eseguita ogni 2 anni per potenze fino a 100 kW e ogni anno con potenze superiori. Invece per caldaie a gas metano o GPL, fino a 100 kW si provvede ogni 4 anni, oppure ogni 2 anni per potenze superiori.
Occorre inoltre provvedere con regolarità anche alla pulizia delle caldaia a condensazione, in genere contestualmente agli altri interventi.
Efficienza delle pompe di calore
Anche la manutenzione delle pompe di calore sono obbligatori per legge e finalizzata al controllo di efficienza energetica, secondo quanto previsto dal DPR 74/2013. Nello specifico sono soggette all’obbligo di controllo di efficienza energetica le pompe di calore con potenza termica utile nominale di riscaldamento superiore ai 10 kW e potenza per il raffrescamento superiore ai 12 kW. La frequenza dell’intervento è di 4 anni fino ai 100 kW e di 2 per potenze superiori.
Oltre all’efficienza energetica per impianti termici dotati di pompe di calore occorre controllare se vi sono perdite nel circuito, con la fuoriuscita di F-Gas potenzialmente dannosi per l’ambiente (per esempio R32 o R410). Gli impianti con un contenuto F-Gas compreso tra 5 e 50 tonnellate di CO2 equivalente richiedono un controllo biennale, che diventa annuale quando non è presente un sistema di rilevamento perdite. I controlli diventano ancora più frequenti (ogni tre mesi) nel caso di impianti con più di 500 tonnellate di CO2 equivalente e senza sistemi di rilevamento perdite.
Terzo responsabile
La nomina del terzo responsabile, ovvero quella persona fisica o giuridica, qualificata e competente, incaricata di occuparsi dell’esercizio e della conduzione dell’impianto, è obbligatoria nei grandi condomini e negli edifici dedicati al lavoro.
L’amministratore di condominio in particolare provvede a nominare un terzo responsabile nel caso di impianti con potenza termica superiore a 232 kW, e per la conduzione dell’impianto è necessario personale con apposito patentino. Per potenze superiori a 350 kW, il terzo responsabile deve essere un’impresa certificata secondo la norma UNI EN ISO 9001 o SOA, categoria OG 11 o OS 28.
