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L'Istante dichiara di aver ricevuto nel 2021, per donazione, la quota indivisa del 50 percento di due unità immobiliari site in Italia e che, con lo stesso atto, la rimanente quota di proprietà del 50 percento è stata donata a suo fratello.
In seguito alla donazione, le suddette unità immobiliari sono state oggetto di ristrutturazione, con fruizione della detrazione (c.d. Superbonus) di cui all'articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34, e che i relativi interventi sono stati ultimati a dicembre 2023, come risultante dalla relativa comunicazione di fine lavori (prodotta in copia in sede di integrazione documentale).
Il fratello, comproprietario dei suddetti immobili, si è offerto di acquistare la sua quota «per un prezzo congruo» e con contratto di compravendita immobiliare «con riserva di proprietà ai sensi dell'art. 1523 codice civile e ss., figura contrattuale prescelta in ragione delle concrete possibilità economiche di mio fratello e del legame di parentela intercorrente».
«Secondo lo schema contrattuale, il prezzo pattuito sarà pagato nel corso di 10 anni, suddividendolo in n 120 rate mensili con decorrenza da xxx 2024 sino a xxx 2034; [...] nelle more della rateizzazione, manterrò la proprietà del bene mentre mio fratello [...] verrà immesso immediatamente nel godimento del bene, accollandosi ogni relativa spesa; l'effetto traslativo della proprietà del bene si produrrà solo dopo l'integrale pagamento del prezzo concordato, e per allora saranno trascorsi più di 10 anni dalla conclusione dei lavori sull'immobile».
Con documentazione integrativa, l'Istante ha, altresì, dichiarato che non è stato sottoscritto alcun preliminare o atto di compravendita immobiliare, e che in relazione ai lavori di ristrutturazione, in alternativa alla fruizione del Superbonus nella dichiarazione dei redditi, ha optato per la «cessione del credito/sconto in fattura» e, pertanto, «nel futuro atto di compravendita con riserva di proprietà non vi sarà alcuna detrazione da menzionare».
Il quesito dell'istante
Ciò premesso, l'Istante chiede all'Agenzia delle entrate se nel caso prospettato di vendita con riserva di proprietà, ai fini della determinazione dell'eventuale plusvalenza di cui all'articolo 67, comma 1, lettera b-bis) del Testo unico delle imposte sui redditi di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917 (Tuir), la data di cessione dell'immobile, rilevante anche ai fini del termine decennale post conclusione dei lavori per cui si sia fruito del Superbonus, debba considerarsi quella di stipula dell'atto (xxx 2024) o quella successiva di pagamento dell'ultima rata (xxx 2034).
La delucidazione del Fisco
Con la Risposta n. 156 del 16 luglio 2024, l'Agenzia delle entrate ha chiarito che “nel caso di specie, atteso che, come affermato dall'Istante, gli «interventi sono stati ultimati in data yy dicembre 2023, in base alla comunicazione di fine lavori» e che «secondo lo schema contrattuale, il prezzo pattuito sarà pagato nel corso di 10 anni, suddividendolo in n 120 rate mensili con decorrenza da xxx 2024 sino a xxx 2034», non si realizza la plusvalenza di cui al citato articolo 67, comma 1, lettera b-bis), in quanto all'atto della vendita, che si perfezionerà con l'integrale pagamento del prezzo concordato, saranno trascorsi più di 10 anni dalla conclusione dei lavori sull'immobile”.
Se all’atto della vendita con riserva di proprietà, che si perfeziona con l'integrale pagamento del prezzo concordato, saranno trascorsi più di 10 anni dalla conclusione dei lavori sull'immobile, non si verificherà la nuova fattispecie di plusvalenza per cessioni di immobili ristrutturati con Superbonus (articolo 67, comma 1, lettera b–bis) del Tuir. In questa tipologia di contratto, infatti, il momento rilevante ai fini della eventuale plusvalenza imponibile è quello in cui si verifica l'effetto traslativo della proprietà dell'immobile oggetto degli interventi agevolati che, come previsto dall’articolo 1523 del codice civile, coincide con il versamento dell'ultima rata da parte dell'acquirente.
La circolare dell'Agenzia delle entrate
Ricordiamo che l'Agenzia delle entrate, con la circolare n. 13/E del 13 giugno 2024, illustra le novità sulla disciplina delle plusvalenze risultanti dalle cessioni di immobili interessati da interventi Superbonus e della variazione dello stato dei beni. Inoltre, con la recente risposta al quesito di un lettore, la rivista online dell'AdE ha sintetizzato alcune regole generali per quanto riguarda gli immobili e i soggetti interessati alla nuova plusvalenza.
