Secondo l’indagine di Banca d'Italia insieme a Tecnoborsa e all’Agenzia delle Entrate, condotta presso un campione di agenti immobiliari dal 23 settembre al 23 ottobre del 2024, nel III trimestre sono aumentati i giudizi di stabilità dei prezzi delle abitazioni e si è ridotta la quota di operatori che ne riportano una riduzione. Lo sconto medio rispetto alle richieste iniziali del venditore è sceso ai minimi storici e i tempi di vendita sono rimasti molto contenuti.
La domanda di abitazioni si è mantenuta debole, ma sono emersi segnali di ripresa: i giudizi sul numero dei potenziali acquirenti nel trimestre di riferimento sono significativamente migliorati rispetto al trimestre corrispondente dello scorso anno. Per contro, l’offerta è rimasta sostanzialmente stabile. Il numero di transazioni intermediate è aumentato rispetto al periodo corrispondente del 2023 e la quota di operatori che segnalano la difficoltà degli acquirenti nell’ottenere un mutuo tra le cause prevalenti di cessazione dell’incarico a vendere si è nuovamente ridotta.
Gli agenti hanno continuato a riportare attese di una crescita dei canoni di locazione, seppure in presenza di prime indicazioni di un rallentamento. Nel complesso, alla riduzione dell’offerta di abitazioni da locare si affianca una domanda ancora robusta.
Le attese sul mercato nazionale e su quello proprio di riferimento, con riferimento sia al trimestre in cui si è svolta la rilevazione sia a un orizzonte biennale, sono significativamente migliorate rispetto al periodo corrispondente del 2023. Il saldo relativo alle prospettive sull’andamento dei prezzi nel trimestre in corso è aumentato soprattutto per via della riduzione della quota di operatori che si attende una diminuzione dei prezzi.
Si è ridotta la quota di agenti che riportano un calo dei prezzi, aumentati i giudizi di stabilità
Nel III trimestre del 2024 la quota di operatori che segnalano una stabilità dei prezzi delle abitazioni è cresciuta al 72 per cento (dal 67) mentre quella che riporta una diminuzione delle quotazioni rispetto a tre mesi prima è scesa al 15 per cento (da 22), in misura più marcata nelle aree del Centro-Sud. La quota di operatori che riportano un incremento dei prezzi è rimasta stabile (al 12 per cento).
Lo sconto medio sui prezzi ha raggiunto i minimi storici
Lo sconto medio rispetto alle richieste iniziali del venditore è sceso al 7,8 per cento, il valore più basso registrato dall’inizio della rilevazione.
I tempi di vendita sono rimasti molto contenuti
Il tempo trascorso tra l’affidamento dell’incarico e la vendita è rimasto invariato, a 5,7 mesi, appena al di sopra di quello minimo dall’inizio dell’indagine registrato all’inizio del 2023.
Aumentata la quota di agenti che hanno concluso almeno una transazione
La quota di agenzie che hanno venduto almeno un’abitazione è aumentata rispetto al III trimestre del 2023 (all’82,4 per cento), attestandosi sui livelli medi del terzo trimestre nel periodo post-pandemico. Il saldo tra le agenzie che dichiarano un aumento delle transazioni intermediate rispetto a un anno prima e quelle che invece ne riscontrano una riduzione è rimasto negativo, ma in lieve miglioramento nel confronto con il trimestre precedente (-22 punti percentuali da -24). La quota di operatori che ha intermediato esclusivamente abitazioni preesistenti si è confermata ampiamente maggioritaria e pressoché invariata rispetto a tre mesi prima (all’83 per cento).
Segnali di miglioramento della domanda, mentre l’offerta è rimasta stabile
I saldi fra le percentuali di agenti che riscontrano un incremento e una riduzione degli incarichi da evadere e dei nuovi incarichi a vendere sono rimasti stazionari rispetto al III trimestre dello scorso anno (rispettivamente a -25 e -34 punti percentuali); restano su valori bassi nel confronto storico. Il saldo tra i giudizi di aumento e di calo del numero dei potenziali acquirenti si è confermato negativo ma è migliorato sia nel confronto con il trimestre precedente (-22 punti percentuali, da -24) sia, in misura maggiore, rispetto a un anno prima, quando aveva toccato il minimo della serie storica (-40 punti) se si esclude il trimestre di lockdown. I segnali di miglioramento della domanda sono stati più forti nelle regioni del Centro-Sud.
Le difficoltà di ottenere un mutuo si sono attenuate
In linea con le passate rilevazioni, le principali cause di cessazione dell’incarico a vendere sono state il valore delle offerte giudicato troppo basso dal venditore oppure il prezzo richiesto ritenuto troppo elevato dai potenziali acquirenti. Si è nuovamente ridotta la quota di operatori che segnalano, tra le cause prevalenti, la difficoltà da parte degli acquirenti di ottenere un mutuo (al 20 per cento, da 23 nel trimestre precedente e da 34 nel III trimestre dello scorso anno).
La quota di acquisti finanziati da un mutuo è aumentata
Coerentemente con le minori difficoltà di accesso ai prestiti per i compratori, la percentuale di acquisti finanziati con un mutuo è cresciuta sia rispetto alla precedente rilevazione (64 per cento da 61) sia rispetto all’anno precedente; resta tuttavia su valori bassi nel confronto storico. Il rapporto medio tra l’ammontare del prestito e il valore dell’immobile è risultato in lieve aumento (78 per cento da 77). Secondo gli agenti, le norme contenute nel decreto "Salva-casa", convertito in legge lo scorso luglio e volto a ridurre l’onere burocratico connesso agli interventi edilizi di minore portata, avrebbero un effetto soprattutto sull’offerta di abitazioni (con un saldo positivo di 16 punti percentuali), piuttosto che sulla domanda (10 punti); per il 22 per cento degli operatori l’effetto complessivo sui prezzi sarebbe al rialzo, per il 6 per cento al ribasso.
I canoni di locazione sono aumentati
La quota di agenti che hanno riscontrato un aumento dei canoni di locazione rispetto al trimestre precedente è salita di 2 punti percentuali rispetto alla passata rilevazione (al 51 per cento), confermandosi su livelli storicamente molto elevati. Il 35 per cento delle agenzie ha previsto un aumento dei canoni nel trimestre in corso, il 7 per cento una riduzione. Il saldo fra queste due quote, ancora consistente, è tuttavia il più basso dalla fine del 2022; i valori maggiori si sono registrati nel Centro Italia, dove il saldo è aumentato. Secondo il 40 per cento degli agenti (la quota è invariata rispetto alla rilevazione precedente), il rialzo dei canoni è dovuto principalmente alla minore offerta, che si associa alla preferenza dei proprietari per gli affitti brevi, in misura più marcata nel Centro e nel Sud del Paese. Fra le motivazioni della maggiore domanda, indicata nel complesso dal 24 per cento delle agenzie, le difficoltà di alcune categorie di compratori ad acquistare immobili sono risultate meno rilevanti rispetto ai trimestri precedenti.
Lo sconto sui canoni è rimasto su valori storicamente bassi
Lo sconto medio sui canoni di locazione richiesti si è mantenuto vicino ai minimi storici, al 2,2 per cento. La percentuale di operatori che segnalano un calo degli incarichi a locare si è attestata al 42 per cento, mentre il 9 ne ha indicato un aumento: il saldo negativo si è mantenuto stabile rispetto allo scorso trimestre.
Migliorate le prospettive sul mercato immobiliare e sull’evoluzione dei prezzi
Le aspettative degli agenti per il trimestre in corso e per i prossimi due anni, riferite sia al proprio mercato di riferimento sia a quello nazionale, sono nettamente migliorate rispetto al periodo corrispondente del 2023 e sono anche migliorate rispetto alla scorsa rilevazione. Il saldo relativo alle prospettive sull’andamento dei prezzi nel trimestre in corso è aumentato rispetto a tre mesi prima (a -12 punti percentuali da -18), grazie all’aumento della quota di operatori con aspettative di rialzo delle quotazioni e alla riduzione della percentuale di quelli con aspettative in diminuzione.
