Per il mercato immobiliare il 2024 è stato un anno positivo, con una crescita delle compravendite residenziali dell’1,5% e del 5% delle prime case e un’accelerazione per le abitazioni meno energivore, considerati i crescenti costi delle bollette. Prospettive positive anche per il 2025 grazie ai tassi di interesse sui mutui in consistente calo e previsti ancora in diminuzione nei prossimi mesi. È quanto emerge dal Report Fiaip Monitora Italia, elaborato per il dodicesimo anno consecutivo dal Centro Studi FIAIP, su un campione di oltre 600 agenti immobiliari e professionisti del Real Estate, in collaborazione con ENEA ed I-Com, che delinea l’andamento del mercato immobiliare 2024, le previsioni per il 2025 e l’efficientamento energetico degli immobili.
+1,5% le compravendite residenziali, +5% le compravendite delle prime case
Il Report evidenzia come nel 2024 si stimi un lieve incremento (+1,5% rispetto al 2023) del numero complessivo di compravendite residenziali, pari a circa 720mila con un significativo aumento (+5%) delle compravendite delle prime case. Alla base di questo miglioramento, il consistente ridimensionamento dell’inflazione e ancor più l’inversione di tendenza della politica monetaria della BCE, che ha alimentato la fiducia nel mercato, facilitando l’accesso al credito, in particolare per i mutui prima casa le cui richieste sono aumentate del 10%, anche grazie alla conferma del Fondo di Garanzia Consap. La tipologia immobiliare più compravenduta è il trilocale semicentrale usato, a dimostrazione di come stia tornando predominante l’acquisto dell’abitazione per viverla con dimensioni non troppo grandi anche a seguito del progressivo calo demografico in essere oramai da anni.
Per i valori di mercato si è registrato un aumento medio di un +3% (2024 su 2023) con le grandi città a forte vocazione turistica, universitaria e lavorativa, che registrano rispettivamente a Torino (+3,1%), Roma (+4%), Napoli (+2,3%) e Milano (+1,6%).
Per le locazioni abitative si registra un incremento medio di un +2% di numero di contratti, accompagnato da una crescita media dei canoni di un +7% rispetto al 2023, il tutto trainato dalle locazioni brevi e transitorie. La tipologia più frequentemente ricercata è il contratto a canone concordato in riferimento a bilocali o trilocali usati in zone centrali e semicentrali.
Per l’uso diverso dall’abitativo sia l’andamento delle compravendite (negozi -2%, uffici -2,5%, capannoni +1,5%) che dei prezzi (negozi -1,5%, uffici -2%, capannoni +1,8%) registrano sostanzialmente un lieve calo rispetto al 2023, mentre per le locazioni (negozi +1%, uffici +1,5%, capannoni +2%) e per i relativi canoni (negozi +1%, uffici +1,3%, capannoni +1,2%) si registra un andamento, dopo tanti anni, finalmente positivo e ciò potrebbe far presagire un realistico ottimismo per il prossimo futuro anche per l’andamento del mercato delle compravendite.
Migliora l’apprezzamento per la qualità energetica dell’immobile
Nel 2024 migliora l’apprezzamento per la qualità energetica dell’immobile (+4%) che si riflette sulla crescita delle compravendite di trilocali in classe C (+32%), D (+10%), E (+16%) rispetto all’anno scorso, seppur il maggior numero di transazioni interessi ancora immobili in classe G (per circa un terzo degli agenti immobiliari). L’Attestato di Prestazione Energetica (APE) viene percepito sempre più dagli acquirenti (+9%) come valido strumento per orientarsi verso abitazioni meno energivore. Aumentano le compravendite di abitazioni indipendenti meno energivore: per le villette a schiera diventano prevalenti le compravendite in classe energetica E (nel 2023 era la F), mentre per le case unifamiliari gli acquisti di case in classi energetiche F ed E superano entrambe la classe G, principalmente per il fatto che le unità indipendenti riescono ad accedere più agevolmente al processo di efficientamento energetico rispetto agli appartamenti in condominio, in quanto svincolate da ineludibili burocrazie condominiali.
Inoltre, per la prima volta, le abitazioni di pregio maggiormente compravendute sono in classe A1 (13,02%), seppur per poco, rispetto a quelle in classe G (12,78%), segno che il processo di efficientamento energetico per la fascia alta del comparto immobiliare è cresciuto. Così come, risulta particolarmente significativo, il fatto che la qualità energetica, nella valutazione della casa da acquistare, non è più all’ultimo posto ma si colloca subito dopo l’ubicazione e la tipologia, a riprova di una maggiore consapevolezza nei cittadini dell’utilità e dell’importanza di avere una casa meno energivora anche in considerazione del caro vita e dei ripetuti rincari energetici nelle bollette.
La maggior parte degli immobili nuovi compravenduti sono in classe A4 (per il 22% degli agenti immobiliari) mentre la maggior parte di quelli ristrutturati sono in classe B (per il 25% degli agenti immobiliari). Considerando le prime classi energetiche, gli edifici nuovi totalizzano un 75%, mentre gli edifici ristrutturati un 44% (il valore più elevato fin ora registrato). Nessuno dei principali strumenti di stimolo alla ristrutturazione energetica degli edifici (detrazioni fiscali, conto termico, mutui green) supera il livello di conoscenza almeno sufficiente per oltre il 50% del campione degli agenti immobiliari coinvolti nello studio, anche in virtù degli eccessivi cambiamenti normativi. Da qui la necessità di un riordino degli incentivi fiscali immobiliari che rimangono strategici anche ai fini dell’imminente recepimento della direttiva UE Case Green (da recepire entro maggio del 2026). Infine, per il 51% degli agenti immobiliari lo strumento del Superbonus 110%, nonostante sia una misura a termine, ha avuto un’influenza significativa sulle dinamiche del mercato immobiliare, determinando un incremento positivo sia della domanda che dell’offerta di immobili meno energivori oltre ad aver concretamente contribuito, unitamente ai vari incentivi fiscali edilizi, per il 73% degli intermediari professionali, ad aumentare il valore degli immobili con più elevate prestazioni energetiche e a ridurre le richieste per le case con scarse prestazioni energetiche.
Prospettive positive per il 2025
Prospettive positive per il 2025 per il mercato immobiliare residenziale sia a seguito dei sei ribassi consecutivi dei tassi di interesse sui mutui avvenuti negli ultimi otto mesi, i cui effetti reali sono attesi quest’anno, sia per un ritrovato desiderio di migliorare la propria qualità di vita e il proprio comfort abitativo. Si prevede, infatti, un andamento in crescita rispetto al 2024, sia per le compravendite residenziali (+5%), che per i valori immobiliari (+2%).
Per le locazioni residenziali si stima un aumento dei contratti di un +3% e un ulteriore rialzo medio dei canoni di un +4%, mentre per l’uso diverso dall’abitativo (negozi, uffici e capannoni) si prevede, sia per le compravendite che per le locazioni, una crescita del numero di contratti di un +1%, ma anche dei prezzi dei canoni di un +2%.
