Il 2015 si è chiuso con un segno positivo per il mercato immobiliare. I dati raccolti dal Report urbano Fiaip 2015 confermano un’inversione di tendenza con lievi segnali di miglioramento per il mercato immobiliare italiano, già registrati da Fiaip nella nota del primo semestre 2015.
Si consolida il trend di ripresa degli investimenti nel mattone ed aumentano (+8%) le richieste di acquisto immobiliare, fatta eccezione per i prezzi che restano in territorio negativo(ennesima diminuzione media di circa il 2,5% registrata nell’anno), tutti gli altri fattori sono in territorio positivo: aumentano il numero di compravendite effettuate, si riducono i tempi di vendita, si restringe la forbice tra prezzo richiesto e offerto.
Nel 2015 gli indicatori del mercato immobiliare sono tornati positivi con l'eccezione dei prezzi che sono ancora in calo, secondo il report immobiliare urbano 2015 del Centro Studi Fiaip. Nel dettaglio le compravendite sono salite del +7%, il tempo medio di vendita è sceso da 9 a 7 mesi, così come gli sconti tra prezzo richiesto e prezzo di vendita si è attesto a circa il 10%, rispetto al 15% del triennio precedente.
LE CAUSE DELLA RIPRESA. Quali sono state le principali cause della ripresa del mercato immobiliare nel 2015? Secondo il Vice Presidente Nazionale Fiaip e Presidente del Centro Studi Fiaip Mario Condò de Satriano, che ieri a Roma ha presentato il Report immobiliare Urbano Fiaip 2015 insieme al Presidente Nazionale Fiaip Paolo Righi, a Franco D’Amore, Vicepresidente dell’Istituto per la Competitività (I-Com) e ad Antonio Disi e Roberto Moneta dell’Unità Tecnica per l’Efficienza Energetica dell’ ENEA: “Alla consolidata inversione del trend psicologico dovuto alla ritrovata disponibilità degli Istituti di credito all’erogazione di mutui alle famiglie, si è aggiunta nel 2015 la maggiore propensione dei proprietari venditori a rivedere al ribasso le richieste, gran parte di queste precedentemente rimaste a lungo ancorate ai valori del 2007, oggi assolutamente non più realizzabili. Inoltre i rendimenti nulli dei titoli di Stato e la crescente sfiducia sulle obbligazioni bancarie hanno pian piano orientato una parte di quella domanda che, nel corso della crisi, era rimasta sospesa”.
A fronte di questa dinamica positiva del mercato immobiliare, i dati relativi alla qualità energetica degli edifici compravenduti nel 2015 non registrano sostanziali mutamenti rispetto all’anno precedente. Il mercato rimane dominato da edifici di qualità energetica scadente, con un peso degli edifici di classe G che varia dal 72% per i monolocali ad un 57% per le villette.
Anche l’attestato di prestazione energetica, l’ APE, risulta uno strumento poco utilizzato per orientare la domanda e qualificare o differenziare l’offerta e contribuire a stimolare gli investimenti nella riqualificazione energetica del patrimonio edilizio. Su questo fronte, Roberto Moneta, Responsabile dell’Unità efficienza energetica dell’ENEA ha annunciato iniziative di sensibilizzazione e formazione specifiche.
VALORE DEGLI IMMOBILI ED EFFICIENZA ENERGETICA: I DATI 2015. L’ENEA, l’Istituto per la Competitività (I-Com) e la Federazione Italiana degli Agenti Immobiliari Professionisti (FIAIP) hanno realizzato, per il terzo anno consecutivo, un monitoraggio delle dinamiche del mercato immobiliare osservate rispetto alla variabile efficienza energetica.
Più nello specifico, da una parte, sono state analizzate le transazioni immobiliari nell’anno di riferimento (in questo caso il 2015) rispetto alla classe energetica degli edifici presenti sul mercato, dall’altro si è indagato sulla percezione dei diversi attori del mercato immobiliare rispetto all’importanza del tema efficienza energetica, osservata attraverso la mediazione degli agenti immobiliari professionisti. I dati che riportiamo sono il frutto delle elaborazioni delle risposte di oltre 900 agenti immobiliari. Nel 2015 si consolida il trend degli investimenti nelle abitazioni con un aumento del dato relativo alle ristrutturazioni e un segno meno per gli investimenti in nuovi edifici ad uso abitativo.
Non sorprende quindi che gli edifici appartenenti alle prime tre classi energetiche (A+, A e B) rappresentino una piccola percentuale (compresa tra il 7% e il 13% a seconda della tipologia di immobile) rispetto al totale degli immobili compravenduti. Questi dati sono in assoluta continuità rispetto all’anno precedente.
Interessante il dato relativo all’ubicazione dell’immobile: se per tutti gli edifici collocati in zone centrali, semicentrali, periferiche e di estrema periferia la percentuale di edifici compravenduti appartenenti alle classi energetiche A+, A e B ha un peso relativo compreso tra il 6% e l’8%, lo stesso dato, per gli immobili di pregio, raddoppia raggiungendo valori prossimi al 18%. Ciò conferma il trend rilevato nel 2014.
BUONA QUALITÀ DEGLI EDIFICI DI NUOVA COSTRUZIONE. L’analisi dei dati rispetto allo stato di conservazione dell’immobile conferma la buona qualità degli edifici di nuova costruzione (poco meno del 50% sono in classe energetica A+, A o B). In ripresa anche i dati relativi agli edifici esistenti, con un 10% circa degli immobili in buono stato di conservazione o recentemente ristrutturati che appartengono alle prime tre classi energetiche (nel 2014 tale dato era circa la metà), mentre permane, per ovvie ragioni, la criticità degli immobili da ristrutturare. Sebbene il dato sugli edifici ristrutturati sia in ripresa rispetto all’anno precedente, rimane una forte criticità sul basso numero di ristrutturazioni edilizie che abbiamo previsto anche gli aspetti energetici del rinnovamento di un edificio.
IL 54% DI CHI COMPRA UN IMMOBILE NON È IN GRADO DI VALUTARE ADEGUATAMENTE LA PRESTAZIONE ENERGETICA. Passando all’analisi dei dati più qualitativi dell’indagine sulla percezione del concetto della performance energetica degli edifici da parte di chi compra o vende un immobile, emerge, in continuità con l’anno precedente, una criticità nel saper valutare la qualità energetica di un immobile. Gli agenti immobiliari ritengono infatti che il 54% di chi compra un immobile non sia in grado di valutare adeguatamente la prestazione dell’abitazione che sta acquistando – percentuale che sale al 65% nel caso di chi vende.
Inoltre, dall’analisi emerge che l’APE (Attestato di Prestazione Energetica) non aiuta ad orientare il mercato, visto che il 58% di chi vende o compra un immobile non sembra ritenerlo uno strumento utile. La situazione migliora, ovviamente, guardando direttamente agli attori professionisti del settore (gli agenti immobiliari nel nostro caso), per il 60% dei quali l’attestato di prestazione energetica è utile.
A fronte di segnali di ripartenza del mercato immobiliare nel 2015, l’indagine condotta mostra una sostanziale staticità rispetto al quadro delineato per l’anno precedente. In un quadro generale di scarsa qualità energetica degli immobili compravenduti, si registra una buona performance degli edifici di pregio (segno che il segmento più alto del mercato consolida le sue scelte rispetto all’impronta energetico/ambientale delle costruzioni) e, come ovvio, delle nuove costruzioni. Meno incoraggiante il dato che emerge dallo stato degli edifici ristrutturati: una porzione troppo alta, infatti, ricade in una classe energetica molto scadente, segno che la finestra di opportunità per una riqualificazione energetica dell’immobile non è stata colta.
A fronte di tali risultati che definirei il linea con il trend degli altri Paesi europei - dichiara Roberto Moneta, Responsabile dell’Unità Tecnica per l’Efficienza Energetica dell’ENEA – è evidente che esistono ampi spazi di miglioramento. L’APE - aggiunge Moneta – è un potente strumento di informazione sia per l’acquirente che per il venditore, può dare la misura del comfort abitativo di un immobile e diventare il riferimento per una riqualificazione veramente ‘intelligente’ che aumenti, di conseguenza, il valore economico dell’edificio. Proprio per questo, le agenzie immobiliari hanno un ruolo strategico e rappresentano il trait d’union fra i diversi attori: imprenditori, proprietari ed inquilini.
GIORNATE INFORMATIVE E MATERIALI DIVULGATIVI. Per colmare questo gap negativo l’ENEA , FIAIP ed I-Com stanno pensando a diverse iniziative comuni che rientrano nel Programma Triennale di Informazione e Formazione previsto all’art. 13 del Dlgs 102/2014 e gestito dall’ENEA. In particolare durante il 2016 saranno organizzate giornate informative rivolte agli operatori del settore per promuovere l’APE e verranno realizzati materiali divulgativi che le agenzie immobiliari veicoleranno ai propri clienti attraverso i diversi canali a loro disposizione.
Parallelamente si intende attivare, all’interno dell’Osservatorio Parlamentare per il Mercato Immobiliare, un tavolo specifico dedicato all’Efficienza Energetica attraverso il quale definire proposte condivise con i principali stakeholder da sottoporre all’attenzione dei decision maker.
