Dopo l’exploit post pandemico, il mercato immobiliare italiano deve fare i conti con uno scenario nuovamente avverso. Il protrarsi della guerra, da una parte, e la severità delle misure di politica monetaria decise dalla BCE, dall’altra, concorrono a delineare un quadro tutt’altro che favorevole, che conferma i timori affiorati a fine 2022.
È quanto risulta dall’analisi contenuta nel 1° Osservatorio sul Mercato Immobiliare di Nomisma che – oltre a fornire una precisa fotografia del contesto macroeconomico e un quadro completo del panorama italiano – analizza l’andamento del settore immobiliare in 13 mercati intermedi (Ancona, Bergamo, Brescia, Livorno, Messina, Modena, Novara, Parma, Perugia, Salerno Taranto, Trieste e Verona).
All’evento hanno partecipato: Lucio Poma, Capo Economista di Nomisma, Luca Dondi Dall’Orologio, Amministratore Delegato di Nomisma ed Elena Molignoni, responsabile dell’Osservatorio Immobiliare. I temi sollevati dal rapporto sono stati approfonditi nella successiva tavola rotonda da: Elena Zanlorenzi, Head of Research Savills Italia; Gianfranco Torriero, vice direttore generale vicario ABI; Stefano Magnolfi, Executive Director CRIF Real Estate Services e Marco Marcatili, Responsabile Sviluppo Nomisma.
IL CONTESTO MACROECONOMICO: SEGNALI POSITIVI E INCERTEZZE. Lo scenario che definisce le premesse dell’Osservatorio sul Mercato Immobiliare è stato illustrato da Lucio Poma, Capo Economista di Nomisma. In particolare, l’intervento ha messo in evidenza 4 temi che sintetizzano quanto accaduto nell’ultimo periodo: la recessione mancata del Paese, il crollo dei prezzi energetici, l’inefficacia della politica monetaria delle banche centrali e le aspettative ancora in mare aperto.
“Nonostante le voci che si rincorrevano dall’inizio del 2022, l’Italia oggi non è in recessione e, superando le stime del Fondo Monetario, ha chiuso l’anno con una crescita del PIL del 3,9%, più della Cina, degli Stati Uniti e della Germania. Siamo, inoltre, in un periodo in cui calano i prezzi dell’energia e delle materie prime, ma le banche centrali, strette fra la crescita dell’inflazione e i buoni numeri dell’occupazione, hanno aumentato il costo del denaro e i tassi di interesse, adottando una politica monetaria restrittiva. Un atteggiamento che rende instabili le aspettative, come vediamo ogni giorno dalle oscillazioni delle Borse. La mia speranza è che le imprese, ora, potrebbero agire sulla leva dei salari, per colmare il gap con l’inflazione. Sarebbe un grande beneficio per il Paese” – ha spiegato Lucio Poma.
LA DOMANDA ABITATIVA E IL RICORSO AL CREDITO DELLE FAMIGLIE ITALIANE. In uno scenario macroeconomico complicato e dalle prospettive ancora indecifrabili, il ricorso al credito da parte delle famiglie italiane diventa imprescindibile, anche se questo crescente fabbisogno si scontra con un orientamento delle politiche di erogazione da parte delle banche più prudente e selettivo, con l’obiettivo di tenere sotto controllo la rischiosità del comparto. “A rendere più impervio l’accesso al credito non è solo l’accresciuta onerosità del finanziamento – con tassi passati in media dall’1,93% di maggio 2022 al 3,79% di febbraio 2023 – quanto la mutata percezione sulla solvibilità futura di molti dei potenziali mutuatari” – ha osservato Luca Dondi.
Il mutato atteggiamento da parte delle banche si ripercuote sulla domanda abitativa, la cui dipendenza da mutuo rappresenta un fattore ormai conclamato già da qualche anno per una quota maggioritaria di popolazione. Ne deriva quindi – dopo il biennio 2021-22 – un sensibile calo delle intenzioni di acquisto immobiliari e delle richieste di finanziamento. Un calo che, secondo Nomisma, non dipende solo dagli indicatori di fiducia delle famiglie, seppure in diminuzione rispetto ai massimi toccati a settembre 2021, ma derivante anche dal repentino irrigidimento dei criteri di selezioni della clientela.
Dopo un 2022 caratterizzato da una sostanziale stabilità delle erogazioni (+1%), associata a una marcata diminuzione di surroghe e sostituzioni (-70%), Nomisma prevede per il 2023 una diminuzione a due cifre, sia dei nuovi mutui (-18% annuo) sia delle surroghe e sostituzioni (-47%).
Politiche creditizie più prudenti incidono negativamente sull’afflusso di domanda al mercato e determinano una flessione dell’attività transattiva stimata nell’ordine del 14,6% su base annua, con un’intensità della contrazione che dovrebbe essere più evidente nella prima parte dell’anno, per poi ridursi a partire dall’estate con il progressivo allentamento della stretta monetaria.
I rischi di ridimensionamenti più significativi dovrebbero essere circoscritti all’anno in corso e non comportare arretramenti dei valori nominali. Al riguardo Nomisma sottolinea come la rigidità dei prezzi delle abitazioni nelle fasi di rallentamento ciclico rappresenti una caratteristica del mercato immobiliare italiano, destinata a trovare conferma anche in questa fase congiunturale in cui l’erosione in termini reali sarà tutt’altro che trascurabile, alla luce di un’inflazione inusitatamente elevata che fatica a recedere.
“L’accresciuto attendismo, associato alla contestuale risalita dei tassi di interesse, ha propiziato una risalita dei rendimenti di settore dagli esigui livelli su cui si erano attestati, favorendo quel processo di repricing che il nuovo scenario rende di fatto ineludibile. L’entità della correzione dipenderà dalla severità del rallentamento in atto e dall’orientamento che la BCE darà alle politiche monetarie dei prossimi mesi” – ha concluso Luca Dondi.
IL MONITORAGGIO SULLE CITTÀ FRA CONGIUNTURA E MERCATI DI RIFERIMENTO. Sono due i cluster immobiliari monitorati da Nomisma: i mercati primari, riferiti alle 13 principali città italiane, e i mercati secondari, definiti come intermedi o di provincia. “Il compito dell’Osservatorio è quello di tracciare le tendenze medie del mercato immobiliare e di individuare le singole specificità di città molto diverse fra loro per dimensioni, rango e storia” – ha introdotto Elena Molignoni, Responsabile dell’Osservatorio Immobiliare.
Entrando nel dettaglio del Rapporto, le evidenze emerse dal monitoraggio condotto sulle città intermedie confermano il perdurare di un’intonazione positiva dei prezzi (+3,1% su base annua), anche se è in corrispondenza dei maggiori mercati che ci si aspetta la comparsa di eventuali segnali recessivi. Nel cluster di mercati analizzati dal rapporto è riscontrabile una certa eterogeneità delle performance dovuta principalmente agli sfasamenti temporali che hanno segnato le fasi di inversione dei cicli immobiliari. In nessun caso la variazione dei prezzi ha consentito un’effettiva salvaguardia in termini reali dei valori immobiliari.
Nomisma evidenzia anche come, nell’ultimo anno, i tempi per finalizzare la vendita di un’abitazione si siano in realtà leggermente accorciati (5,4 mesi in media), non discostandosi dai livelli raggiunti a consuntivo del 2021. Tra i mercati monitorati è Trieste a far segnare i tempi più bassi per concludere una trattativa di vendita (3 mesi per un’abitazione usata). Considerando lo sconto medio praticato sul prezzo richiesto questo si è attestato al 10,6% nel comparto abitativo, con Trieste, Verona e Parma a rappresentare i mercati con maggiore liquidità.
La situazione sul versante locativo risulta più dinamica: alla domanda stabile di lungo periodo si aggiunge quella temporaneamente impossibilitata ad accedere alla proprietà. Ne deriva, quindi, una pressione rialzista sui canoni di entità maggiore a quella della dinamica dei prezzi. I rendimenti lordi da locazione – nella media dei 13 mercati monitorati – non hanno subito variazioni significative e si attestano in media sul 5,5% nel residenziale. Hanno raggiunto i livelli minimi del periodo (2000-2023) i tempi medi per affittare un’abitazione, scesi a 1,5 mesi.
Sul versante corporate, invece, la situazione rilevata dall’analisi Nomisma appare più articolata. Proprio quando la risalita del comparto sembrava procedere con passo spedito, con volumi tornati su livelli prossimi ai massimi storici, il progressivo indebolimento delle prospettive di crescita economica ha fatto riemergere i dubbi irrisolti da parte degli investitori stranieri relativamente alle prospettive del Paese e alla sostenibilità del debito pubblico.
L’ultima parte del rapporto restituisce alcune evidenze raccolte presso gli agenti immobiliari intervistati da Nomisma riguardo la domanda di abitazioni.
“I segnali raccolti registrano un generale indebolimento del mercato. Sul fronte della domanda, cresce la componente primaria (acquisto da parte di un nuovo nucleo familiare o sostituzione della propria abitazione) e di investimento, mentre diminuiscono gli acquisti dell’abitazione per vacanza e della casa per un familiare. In ultimo, gli agenti immobiliari rilevano un ritrovato interesse verso i capoluoghi a scapito dei comuni di provincia. Sul mercato della locazione, invece, le criticità evidenziate dagli operatori insistono sull’offerta di bassa qualità e scarsa, a causa della conversione verso il mercato degli affitti brevi, e sulla domanda che non trova affitti sostenibili. La sfida sarà quella di trasformare queste criticità in opportunità” – conclude Elena Molignoni.
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