I dati relativi all’andamento del mercato immobiliare non residenziale rilevati nel periodo ottobre-dicembre 2022, contenuti all’interno del consueto report “Statistiche Trimestrali”, redatto dall’Ufficio statistiche e studi della direzione centrale Servizi estimativi e Osservatorio del mercato immobiliare, sono disponibili da ieri sul sito dell’Agenzia delle entrate.
Il documento illustra, su scala nazionale e per area territoriale, le tendenze registrate dai tre segmenti principali: il terziario-commerciale (Tco), per il quale si offre anche un approfondimento sulle grandi città, il produttivo (Pro), analizzato anche per classe di rendita, e il produttivo agricolo (Agr). Infine, si riportano i dati aggregati delle altre unità non residenziali (Alt), ovvero tutti gli immobili non riconducibili ai settori menzionati in precedenza, nei quali rientrano, con un peso del 97%, le unità censite nelle categorie catastali del gruppo F.
Il quarto trimestre è caratterizzato da un’inversione di tendenza per il terziario-commerciale e il produttivo che arrestano, così, la crescita iniziata a metà 2020: i rispettivi tassi di variazione, rispetto all’omologo periodo del 2021, sono del -3,5% e del -5,2 per cento. Il calo del produttivo agricolo è del 3,8% mentre è più significativo per gli altri immobili non residenziali (-8,8%). Il comparto, nel suo complesso, passa da 73.590 (IV trimestre 2021) a 69.607 (IV trimestre 2022) immobili compravenduti.
SEGMENTO TERZIARIO-COMMERCIALE. L’analisi territoriale del segmento terziario-commerciale mostra una contrazione più marcata nell’area del Nord Est (-8,3%) e del Centro (-7,4%) mentre è più contenuta al Nord Ovest (-2,2%) e al Sud (-0,2%). In netta controtendenza il risultato nelle Isole che, invece, crescono del 6,2%. In quasi tutte le aree sono i comuni non capoluogo a subire la flessione maggiore con un calo del 4,2% rispetto all’ 1,2% dei capoluoghi.
Indagando l’andamento dei singoli mesi, si osserva che è stato dicembre a determinare il risultato dell’intero trimestre, registrando un tasso del -9,9%. Il documento fornisce anche i dati relativi alle diverse sotto-destinazioni del segmento terziario-commerciale: uffici e studi privati, negozi e laboratori, depositi e autorimesse e, infine, il gruppo composto dalle unità appartenenti alle categorie catastali B/4, D/2, D/5, D/8, la cui rilevanza, numericamente parlando, è esigua.
La categoria degli uffici e studi privati, le cui compravendite pesano circa il 10% del totale di segmento, è l’unica ad avere una variazione tendenziale positiva (+6%) con una sola flessione del -7,5% nella macroarea territoriale del Centro. Rimane sostanzialmente stabile la superficie media transata che, rispetto all’omologo trimestre 2021, cresce di 1,4 m2.
I negozi e i laboratori presentano una dinamica lievemente in calo (-0,8%) guidata principalmente dalle aree del Nord Est (-5,2%) e del Centro (-4,6%) che hanno assorbito totalmente l’incremento delle Isole (+11,6%).
Il comparto depositi e autorimesse che, per volumi scambiati (circa il 57%), è il più importante del segmento terziario commerciale, registra una diminuzione del 4,1% imputabile alle due aree del Nord che insieme raccolgono il 50% degli scambi del Paese.
Il calo delle compravendite non è, però, associato a un calo della superficie media scambiata che aumenta lievemente in tutte le aree, ad eccezione delle Isole (-1,9 m2). L’ultimo comparto presenta una contrazione prossima al 24%, ma il limitato volume di scambi che lo caratterizza non consente di effettuare una valutazione più approfondita. Come anticipato, sono riportate anche le variazioni tendenziali relative alle città di Roma, Milano, Torino, Napoli, Genova, Palermo, Bologna e Firenze che confermano, con entità differenti, il dato aggregato nazionale.
SEGMENTO PRODUTTIVO. Il segmento produttivo ha subito un decremento, rispetto al 2021, del 5,2% nonostante emergano due dinamiche differenti osservando il dato disaggregato per area territoriale: una espansiva, che investe il Sud (+17,9%) e le Isole (3,9%), e una avversa per il Centro e per il Nord, che raccolgono circa l’80% delle compravendite del segmento. L’analisi per classe di rendita mostra che il calo più significativo si concentra nella classe di rendita superiore a 10mila euro (-12,4%), in particolare al Nord Est che segna una variazione negativa vicina al 22 per cento.
SEGMENTO PRODUTTIVO AGRICOLO. Il settore agricolo, come già accennato, continua a decrescere sebbene a ritmi più lenti rispetto al terzo trimestre che aveva registrato un tasso del -8,1 per cento. A frenare la diminuzione del volume di transazioni sono le aree del Centro e del Sud che hanno fatto segnare rispettivamente una crescita del 2,2% del 16,6%, per quanto il peso complessivo rispetto al mercato nazionale sia appena del 28 per cento.
ALTRE DESTINAZIONI. Le unità non residenziali non riconducibili ai precedenti segmenti seguono la dinamica ribassista dell’intero settore registrando una riduzione dei volumi compravenduti che investe, con riferimento ai valori assoluti, principalmente le categorie catastali F/1, F/2 e F/3.
TERRENI. Dal 9 marzo 2023 è disponibile sul sito dell’Agenzia delle entrate anche l’ultimo aggiornamento delle statistiche trimestrali curato dall’Omi sugli scambi dei terreni. La pubblicazione, introdotta a inizio 2022, intende completare l’informazione immobiliare già offerta dall’Osservatorio, gettando luce su un settore finora poco conosciuto con l’obiettivo di descriverne e analizzarne dimensione, composizione interna, articolazione territoriale e dinamiche. Come già ricordato in altre occasioni, oltre alle consuete fonti del catasto e della conservatoria, alla base dei dati c’è uno sforzo di valorizzazione delle informazioni fiscali, in particolare di quelle provenienti dal registro, secondo le specifiche indicate nella nota metodologica e che in questo primo anno di sperimentazione continuano a essere oggetto di monitoraggio e di perfezionamento.
Venendo ai dati, anche nel periodo ottobre-dicembre 2022 prosegue la tendenza positiva del mercato su valori analoghi a quelli sperimentati nei tre mesi precedenti. A livello nazionale la variazione tendenziale delle superfici scambiate si conferma superiore al 5% e quasi perfettamente in linea con l’ultimo dato rilevato, tuttavia varia significativamente il contributo delle singole macroaree territoriali sul risultato complessivo. Risalta, in particolare, la forte ripresa delle compravendite nel Nord-Ovest (+17%) e nelle Isole (+11,9%) e torna in positivo (+0,8%) anche il mercato più significativo per volumi vale a dire quello delle regioni meridionali. L’unica variazione in negativo rispetto al dato dell’omologo trimestre 2021 riguarda il Nord Est (-2,0%).
Tra i dati di dettaglio, riportati all’interno del volume, vi è quello relativo alle superfici per atto, da cui risulta che gli acquisti riferibili alle persone fisiche hanno mediamente a oggetto terreni con una estensione molto più contenuta rispetto alle altre compravendite in tutte le aree territoriali, in particolare nelle Isole e al Centro. Ampio spazio è dedicato anche all’analisi delle singole componenti del mercato. Con riferimento all’ultimo trimestre, i due segmenti principali hanno evidenziato entrambi variazioni positive ma con intensità diverse. Il mercato agricolo si mantiene su uno stabile ritmo di crescita (+5,2%) rispetto al trimestre precedente (+6,1%) mentre le aree edificabili fanno registrare un balzo significativo e, rispetto alla contrazione che aveva caratterizzato il trimestre precedente (-5,9%), ora il rialzo supera il 13 per cento. Ancor più brillante (+20,3%) risulta la performance dei terreni non classificabili come agricoli né come edificabili, sebbene il dato vada letto considerando l’esiguità dei numeri assoluti. Discorso, quest’ultimo, che vale ancor di più per la categoria residuale altro.
Dal report emerge, inoltre, che in entrambi i segmenti, così come già visto per il mercato nel suo complesso, le performance si mostrano molto differenziate tra le aree territoriali, in particolare per i terreni edificabili vista anche la maggiore vivacità che ne ha caratterizzato gli scambi.
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