Il mercato immobiliare italiano, dopo l’euforia post pandemica, mostra inequivocabili segnali di appannamento. In un quadro macroeconomico diventato progressivamente meno favorevole, le possibilità di accesso alla proprietà si sono fatte più problematiche. Nello specifico, la perdita di potere d’acquisto, l’erosione della capacità di risparmio e il rialzo dei tassi applicati hanno di fatto messo fuori gioco una quota considerevole della domanda potenziale con conseguenze rilevanti sui mutui erogati e sul numero di compravendite residenziali.
È quanto emerge dal 2° Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2023 di Nomisma che ha analizzato anche le performance immobiliari dei 13 principali mercati italiani: Bari, Bologna, Cagliari, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Padova, Palermo, Roma, Torino e Venezia.
Crollata la propensione al risparmio
Secondo Nomisma, all’interno di questo scenario macroeconomico le famiglie si sono trovate ad essere improvvisamente più fragili, con una propensione al risparmio crollata su valori nuovamente esigui. A questo si accompagna il continuo rialzo dei tassi d’interesse che preclude a molti la possibilità di accedere al necessario sostegno creditizio. La conseguenza dell’accresciuta rischiosità associata dalle banche agli impieghi immobiliari – precisa Nomisma – ha portato ad un calo delle erogazioni con inevitabili ricadute sull’attività transattiva in tutti i comparti.
Nel primo semestre del 2023 la risposta dei valori immobiliari è improntata alla rigidità (+1% semestrale per le abitazioni). L‘andamento dell’inflazione ha fatto sì che l’incremento registrato non sia comunque riuscito a garantire un’effettiva salvaguardia in termini reali.
Variazione positiva dei valori immobiliari delle case
Secondo Nomisma, la variazione positiva che ha investito i valori immobiliari delle abitazioni è, piuttosto, l’esito di aspettative di crescita dei prezzi da parte dell’offerta. Questo suggerisce la presenza sul mercato di una domanda ancora disponibile a interiorizzare gli aumenti imposti dalla parte offerente. Tuttavia, all’interno dei vari mercati monitorati, l’andamento dei valori mostra differenze dovute principalmente allo sfasamento temporale che ha caratterizzato le fasi di inversione del ciclo immobiliare. Ad esempio, se a Venezia Laguna i prezzi sono in calo per il terzo semestre consecutivo, a Milano la variazione dei prezzi è risultata doppia rispetto a quella media (+2,2% semestrale).
Tempi medi di vendita
Considerando i tempi medi di vendita, tra i principali indicatori del livello di liquidità del mercato, Nomisma rileva come negli ultimi 10 anni il trend sia stato discendente. La più recente congiuntura, invece, evidenzia l’interruzione di questa tendenza e mostra una contenuta crescita. Nello specifico, i tempi si sono allungati nei mercati di Bologna, Firenze e Roma, con un incremento nella Capitale quantificabile nell’ordine di un mese. L’indagine condotta da Nomisma sugli operatori del settore evidenzia come in media per vendere un’abitazione siano necessari 5,2 mesi.
Locazioni
Considerando invece l’indice di performance relativo al mercato della locazione, emerge per il quarto semestre consecutivo, una crescita.
Complessivamente le abitazioni locate nel 2022 ammontano a poco meno del 6% dello stock disponibile. Nello specifico, la componente delle locazioni di medio-lungo periodo fa segnare una flessione, con un calo superiore al 4% per i contratti ordinari e una riduzione dell’1,5% per quelli di tipo agevolato. La componente di breve periodo, al contrario, vede aumentare dello 0,6% gli immobili locati a canone libero.
Considerando i valori locativi, la maggiore pressione della domanda ha determinato nel primo semestre dell’anno una crescita del +1,7%. Le variazioni più importanti riguardano i mercati di Cagliari, Catania, Padova e Torino (+2%), fino ad arrivare al +3,7% rilevato a Bologna.
L’aumento più sostenuto dei canoni ha comportato un innalzamento dei rendimenti medi, che in media sono dell’ordine del 5,2% lordo annuo.
Nomisma sottolinea anche come negli ultimi 10 anni i tempi medi per locare un’abitazione si siano dimezzati, passando da 4 a 2 mesi. Il mercato più liquido è quello di Bologna, dove per affittare un’abitazione sono necessari soltanto 1,2 mesi.
Secondo Nomisma, con l’aggiunta della componente degli aspiranti proprietari, che temporaneamente si trovano esclusi dalla possibilità di acquisto di un immobile, il comparto della locazione in futuro si rivelerà in tutta la sua inadeguatezza. La domanda composta da famiglie, lavoratori, studenti e turisti compete, infatti, per un’offerta privata troppo esigua e sempre più orientata a privilegiare soluzioni più remunerative, quali gli affitti brevi. Da quanto emerge dall’Osservatorio, gli investitori istituzionali potrebbero coprire almeno in parte il fabbisogno abitativo in locazione, anche se al momento continuano a manifestare un interesse decisamente tiepido verso il settore residenziale.
Prudenti gli investitori stranieri
Infine, prendendo in esame la componente corporate del mercato si rileva un orientamento improntato alla prudenza da parte degli investitori stranieri. Questo ha determinato un crollo degli investimenti, passati dai 6,2 miliardi di euro del primo semestre 2022 ad appena 2 miliardi di euro nello stesso periodo di quest’anno.
Nello specifico, va anche considerato che l’investitore ricerca immobili ESG compliant ma dovrà necessariamente modificare procedure e strutturarsi in tempi brevi a fronte delle richieste che arrivano dall’UE in materia di Tassonomia, SFDR, Pillar3 e CSRD.
Iniziative e progetti alternativi al decaduto Superbonus 110%
Altro tema all’attenzione degli operatori della filiera immobiliare è quello dell’impatto delle riqualificazioni immobiliari sulla sostenibilità ambientale e la ricchezza delle famiglie in assenza di nuovi strumenti finanziari che agevolino il processo, ovvero possibili iniziative e progetti alternativi al decaduto Superbonus 110%.
Inflazione intervento BCE
In questo scenario, per valutare l’entità della futura correzione dei valori immobiliari, per Nomisma sarà cruciale l’esito della crociata antinflazione portata avanti dalla BCE: al momento la prospettiva di atterraggio morbido rimane quella più accreditata, nonostante la possibilità di recessione resti concreta.
