L'Agenzia delle entrate ha pubblicato le Statistiche dell’Osservatorio del mercato immobiliare (Omi) con i dati sulle compravendite di abitazioni, uffici, negozi, depositi commerciali e terreni, aggiornate al periodo ottobre-dicembre del 2023.
Le Statistiche trimestrali rappresentano una sintesi dell’andamento dei mercati immobiliari, con dettagli per aree, capoluoghi e grandi città. Contengono i dati tratti dalle note di trascrizione degli atti di compravendita, registrati presso gli uffici di pubblicità immobiliare dell’Agenzia, integrati con gli archivi del catasto e del registro.
Il mercato residenziale
Nel quarto trimestre del 2023 si protrae il calo delle compravendite già in corso, ma la riduzione dei volumi di scambio delle abitazioni è più attenuata. In Italia sono state compravendute quasi 202mila abitazioni, circa 7mila in meno rispetto allo stesso periodo del 2022, con un calo tendenziale del 3,3 per cento. Il calo complessivo del trimestre è guidato dal dato fortemente negativo di novembre, che segna un -9%, mentre le flessioni registrate nei mesi di ottobre e dicembre non raggiungono neppure l’1 per cento.
Nel gruppo dei comuni capoluogo il calo è del 4,7%, tale flessione corrisponde a circa 3mila abitazioni scambiate in meno rispetto al quarto trimestre 2022. I comuni minori vedono diminuire le transazioni del 2,7 per cento. Gli scambi diminuiscono in tutte le aree del Paese, con la sola eccezione delle Isole in cui c’è una lieve crescita (+0,4%), ciò è dovuto al contributo positivo dei comuni capoluogo +2,6 per cento. Al Nord Est e al Centro, invece, la variazione negativa è più marcata, rispettivamente -3,4% e -7,1%, mentre al Nord Ovest il calo è del 2,6%, variazione simile sia nei capoluoghi sia nei comuni non capoluogo. Al Sud si registra un calo del 2,1% equamente distribuito tra comuni minori e comuni capoluogo. Le perdite maggiori si hanno nei comuni capoluogo del Centro con un tasso tendenziale negativo del 10,3 per cento.
In maniera analoga al numero di abitazioni, diminuisce anche la superficie delle residenze scambiate a un tasso tendenziale pari al -3,1 per cento. La superficie media delle abitazioni compravendute è prossima a 106,4 mq.
Tra le diverse metrature, il taglio più scelto è ancora una volta quello delle abitazioni con superficie tra 50 e 85 mq.
Non residenziale
Il periodo in osservazione segna un punto di svolta nel mercato immobiliare non residenziale, interrompendo il costante calo registrato nell’ultimo anno. L’aumento del Ntn, pari all’1,4%, riflette una graduale ripresa osservata in tutti i settori del comparto, in particolare quello del terziario-commerciale (Tco) e Altro (Alt) che, in termini assoluti, hanno l’impatto maggiore sul risultato complessivo.
Nel dettaglio, il settore Tco registra un rialzo dell'1,7%, con volumi in aumento in tutte le aree del paese, a eccezione del Nord Est che perde terreno, l’1,2% in meno rispetto al quarto trimestre 2022. Il dato disaggregato per sotto destinazione mostra un deciso incremento degli acquisti di negozi e laboratori (+8,9%), accompagnato da un modesto aumento delle compravendite di uffici (+1,5%) e un calo dei depositi commerciali, che riportano una diminuzione del 2,5 per cento. Nelle grandi città si conferma la dinamica osservata a livello nazionale solo per i negozi, con particolare rilievo per Roma (+27,6%) e Napoli (+19,5%), a differenza delle altre destinazioni per le quali le variazioni registrate sono discordi.
Dopo un periodo di incertezza e contrazione, il settore produttivo sembra aver invertito la tendenza negativa, con un totale di 4.974 compravendite. Sebbene questo volume rimanga pressoché invariato rispetto all’omologo trimestre del 2022, ciò rappresenta comunque una svolta positiva, con un lieve aumento dello 0,4 per cento. L'analisi per macroarea rivela una dinamica eterogenea, con il Nord e il Centro che trainano la crescita, mentre il Sud subisce una contrazione del 23% circa; i volumi scambiati salgono per gli immobili con una rendita compresa tra 500 e 5.000 euro (+6,6%) e per quelli con una rendita inferiore a 100 euro (+1,7%), a scapito delle altre classi che mostrano cali diffusi.
Il quarto trimestre del 2023 sorride anche al settore produttivo agricolo (Agr), che registra un ulteriore aumento degli scambi, pari al 6,5%, consolidando il risultato positivo dello scorso trimestre. Il mercato del settore risulta molto attivo nelle aree del Nord e delle Isole, cresce più lentamente al Centro mentre frena al Sud che segna una variazione negativa del 9,2 per cento.
Infine, il settore Alt, sulla scia dell’intero comparto, denota un aumento delle compravendite prossimo all’1 per cento.
I risultati del quarto trimestre 2023, positivi nei diversi settori e nelle diverse aree del paese, aprono la strada verso la ripresa del mercato non residenziale offrendo segnali di incoraggiamento per il futuro, dopo le sofferenze che l’intero settore ha patito negli ultimi cinque trimestri.
Terreni
Per quanto riguarda le compravendite dei terreni, il 2023 si è chiuso con un dato di sostanziale stabilità del mercato, dopo i ripetuti cali dei trimestri precedenti.
A livello nazionale la variazione tendenziale delle superfici scambiate si è infatti assestata a -0,2% rispetto al -10,3 e -11,6% che avevano caratterizzato la parte centrale dell’anno. Scendendo nel dettaglio territoriale i dati si presentano piuttosto differenziati. I tre mercati di maggior peso, vale a dire Sud, Isole e Nord Est esibiscono dinamiche di crescita comprese tra il 3 e l‘8% laddove nei restanti mercati si registrano cali significativi che nel caso nelle regioni centrali sfiorano il 12 per cento.
Ancora una volta, all’interno del report, si rileva come atti relativi ad acquisti di terreni da parte di persone non fisiche presentino in termini di superfici medie compravendute valori significativamente superiori a quelle di atti relativi ad acquisti da parte di persone fisiche in tutte le aree territoriali, in particolare nelle Isole e al Centro (superficie quasi doppia). Si osserva inoltre, in controtendenza con quanto rilevato nell’ultimo trimestre, come le superfici medie risultino in crescita significativa in entrambi i segmenti passando da una media di 0,83 ha per atto a 0,92 per le persone fisiche e da 1,45 a 1,56 per gli altri soggetti.
Nella pubblicazione, grazie alle informazioni desunte dagli archivi dell’imposta di registro, viene effettuata una disaggregazione in base alla destinazione che porta ad analizzare separatamente i due principali aggregati: terreni agricoli e terreni edificabili, oltre ad alcune categorie residuali.
Va rilevato come l’andamento del settore dipenda soprattutto dall’andamento del segmento dei terreni agricoli, che rappresentano oltre il 95% della superficie compravenduta. Con riferimento all’ultimo trimestre i due segmenti evidenziano andamenti molto diversificati. In particolare, il mercato agricolo, dopo i ripetuti cali dei trimestri precedenti, si mantiene su un livello di scambi leggermente superiore rispetto a quello dell’omologo periodo 2022 (+0,5% su base tendenziale).
Nel segmento edificabile prosegue invece e anzi si intensifica la tendenza negativa con l’attività negoziale che dal -6% registrato nel periodo luglio-settembre 2023 passa al -13% del periodo ottobre-dicembre 2023. Anche l’andamento relativo ai terreni non classificabili come agricoli né come edificabili mostra un segno negativo pari a circa -9%. In entrambi i segmenti è osservabile una certa differenziazione nella dinamica delle singole aree. Vale, almeno per i terreni agricoli, quanto già osservato con riferimento ai dati complessivi.
Per i terreni edificabili al contrario si osserva una contrazione significativamente più pronunciata degli scambi, rispetto al dato complessivo, nel Nord Ovest (-40,7%) e nel Centro (-36,5%). Occorre rilevato il dato di segno opposto che viene dalle regioni del Mezzogiorno dove in controtendenza rispetto al resto del Paese le transazioni relative ai terreni edificabili sono aumentate: nel caso del Sud in particolare tale incremento, sempre in termini di superfici compravendute, ha sfiorato il +20 per cento.
