L’attuale offerta di immobili direzionali in vendita e in locazione a Milano risulta carente in termini prestazionali e qualitativi: solo il 12% degli immobili vanta infatti prestazioni energetiche buone o sufficienti (ricadenti nelle classi A+, A, B, C e D), a fronte di oltre 1,2 milioni di mq (pari al 60% del totale dell’offerta) che si colloca in ultima classe (G).
Questo il dato che emerge dal II° Osservatorio sull’offerta di immobili a uso uffici a Milano realizzato da Assimpredil Ance in collaborazione con BNP Paribas Real Estate e con il contributo scientifico di Cresme.
A fronte di questa offerta, la domanda si fa sempre più attenta alla qualità degli immobili stessi, cercando di coniugare l’aspetto economico (riduzione del valore del canone) con elevate prestazioni energetiche che influenzano i costi di gestione. Ne deriva che una parte consistente dell’offerta risulta penalizzata dall’obsolescenza e inefficienza mentre una quota estremamente esigua (appena lo 0,6% circa delle superfici) appartiene alle classi A o A+.
AUMENTO DELLA SUPERFICIE OFFERTA. Il confronto tra i dati 2014 e quelli relativi al 2015 mostra un incremento della superficie complessivamente offerta nella città di Milano (compravendita e locazione) pari al +15,8%; il numero di unità immobiliari offerte sul mercato aumenta, invece, del 7,8%.
LOCAZIONE. L’offerta in locazione, come detto, equivale a 3.931 unità immobiliari (il 74,6% degli immobili direzionali complessivamente offerti) per 2,8 milioni di mq (l’83,5% della superficie disponibile sul mercato); l’incremento di superficie offerta tra il 2014 e il 2015 risulta del +10,6% mentre il numero di unità immobiliari aumenta del 6%. L’offerta in vendita equivale a 1.338 unità immobiliari (il 25,4% degli immobili direzionali complessivamente offerti) per 600.000 mq (il 16,5% della superficie disponibile sul mercato); l’incremento di superficie offerta tra il 2014 e il 2015 risulta del +52% mentre il numero di unità immobiliari aumenta del 13,4%.
Nel territorio milanese le superfici disponibili in locazione al 2015 registrano una forte concentrazione nel semicentro (700 mila mq pari al 24,9% del totale dell’offerta su Milano), nella periferia nord e sud (circa di 445 mila mq la prima e 450 mila mq la seconda per circa il 16% dell’offerta) e nel Central Business District-CBD (440 mila mq pari al 15,6% del totale).
Nel confronto con la rilevazione effettuata nel secondo semestre del 2014 si osserva un incremento complessivo delle superfici disponibili per la locazione del 10,6% con alcuni picchi nella periferia est (+21,3%) e nel CBD (+15,9%). Incrementi rilevanti si registrano anche in periferia ovest (+12,3%), periferia sud (+9,9%) e periferia nord (+9,1%). Solo nel semicentro e nel centro al di fuori del CBD gli incrementi registrati risultano più contenuti.
COMPRAVENDITA. Pur con quantità inferiori, anche gli immobili per uffici offerti in vendita sembrano rispettare una distribuzione territoriale relativamente omogenea a quella della locazione. Nel semicentro si rileva, infatti, una superficie offerta di quasi 144 mila mq (il 25,9% del totale), nella periferia nord si rilevano quasi 90 mila mq (pari al 16,2%) e nella periferia sud oltre 75 mila mq (13,6% del totale). Nel CBD sono presenti 62 mila mq di uffici in vendita pari all’11,1% a fronte dei quasi 69 mila mq (12,4%) nel centro al di fuori del CBD.
Nel confronto con la rilevazione effettuata nel secondo semestre del 2014 si osserva un fortissimo incremento complessivo delle superfici disponibili per la vendita (+52% sull’intero territorio cittadino) con oscillazioni che vanno dal +310% in periferia ovest al +36,5% in periferia sud, fino al +6,8% nella periferia nord; rilevanti incrementi anche per il CBD (+84%) e per il centro al di fuori del CBD (+80%).
In un contesto di continua evoluzione e rinnovamento, Milano dovrà adeguarsi al cambiamento in atto adattando la propria offerta immobiliare alle nuove esigenze delle società. Ne risulta che lo stock di offerta attualmente presente in città dovrà subire un attento e radicale processo di riconversione e ristrutturazione per colmare il gap esistente tra domanda e offerta immobiliare rispondendo ai bisogni che oggi esprime il mercato. Questo significa la necessità, anche a fronte dei risultati emersi dal Rapporto, di avviare un coraggioso processo di riqualificazione dei singoli edifici, ma, più in generale, di trasformazione e rigenerazione di interi quartieri, senza il consumo di nuova superficie.
