Con la circolare n. 26/E del 1 giugno 2016, l’Agenzia delle Entrate illustra il funzionamento del regime agevolato temporaneo introdotto dalla Legge di Stabilità 2016 per consentire, tra l’altro, l’assegnazione e la cessione agevolata di beni ai soci e la trasformazione in società semplici delle società che hanno per oggetto esclusivo o principale la gestione dei predetti beni, purché questa avvenga entro il 30 settembre di quest’anno.
Le società che entro il 30 settembre assegnano o cedono beni immobili o beni mobili iscritti in pubblici registri ai soci possono fruire della mini imposta sostitutiva introdotta dalla Legge di Stabilità 2016. L’aliquota prevista nei casi ordinari è pari all’8% della differenza tra il valore normale del bene assegnato e il costo fiscalmente riconosciuto. Per le società non operative o in perdita sistematica, invece, l’imposta sostitutiva ha un’aliquota del 10,5%. Inoltre, con un semplice comportamento concludente, entro il 31 maggio 2016 le imprese individuali potevano scegliere di escludere i beni immobili strumentali dal patrimonio dell’impresa. L’imposta sostitutiva derivante dall’esercizio dell’opzione è pari all’8% della differenza tra il valore normale dei beni e il relativo valore fiscale.
ASSEGNAZIONI DI IMMOBILI. La legge di stabilità 2016 consente l’assegnazione agevolata esclusivamente per gli immobili diversi da quelli strumentali per destinazione. Ai fini delle imposte sul reddito, si deve far riferimento ai fabbricati che non siano utilizzati direttamente dalla società nell’esercizio dell’impresa. Possono, pertanto, rientrare nell’assegnazione agevolata gli immobili merce, quelli patrimoniali e quelli che, pur essendo strumentali per natura, non sono utilizzati direttamente nell’esercizio della attività.
Le assegnazione degli immobili ai soci, ai fini IVA, sono, invece, assoggettate alle regole ordinarie dettate dal D.P.R. n. 633 del 1972.
In base a tali regole, l’IVA applicabile all’assegnazione dipende dalla natura dell’immobile oggetto di assegnazione, distinguendosi a tal proposito tre diverse fattispecie: i fabbricati abitativi, i fabbricati strumentali e, infine, i terreni.
Ai fini IVA, secondo le regole ordinarie, per individuare gli immobili strumentali rileva la qualifica oggettiva del fabbricato strumentale per natura, in quanto rientrante nelle categorie catastali B, C, D, E ed A/10, indipendentemente dall’utilizzo, cioè dalla effettiva destinazione strumentale all’attività propria dell’impresa.
ASSEGNAZIONI DI FABBRICATI ABITATIVI. In base all’art. 10, primo comma, n. 8-bis), del D.P.R. n. 633 del 1972, le assegnazioni di fabbricati abitativi - intendendosi per tali quelli appartenenti alla categoria catastale A con esclusione di quelli ricompresi negli A/10 - sono soggette al regime “naturale” di esenzione da IVA, ad eccezione delle seguenti ipotesi:
1) assegnazioni effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino degli stessi entro 5 anni dall’ultimazione della costruzione o dell’intervento;
2) assegnazioni poste in essere dalle stesse imprese anche successivamente, nel caso in cui nell’atto di assegnazione l’assegnante abbia espressamente manifestato l’opzione per l’imposizione;
3) assegnazioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali per le quali nell’atto di assegnazione l’assegnante/cedente abbia espressamente manifestato l’opzione per l’imposizione.
ASSEGNAZIONI DI FABBRICATI STRUMENTALI. Le assegnazioni di fabbricati strumentali, ai sensi dell’art. 10, primo comma, n. 8-ter), del D.P.R. n. 633 del 1972 (come modificato dal D.L. n. 83 del 2012), costituiscono operazioni imponibili se effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino degli stessi, entro cinque anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell’intervento.
In tutti gli altri casi opera il regime “naturale” di esenzione da IVA ma è, comunque, riconosciuto all’assegnante/cedente il diritto di optare, nel relativo atto, per l’imponibilità.
ASSEGNAZIONI DI TERRENI. Per quanto riguarda, invece, le assegnazioni aventi per oggetto un terreno, occorre distinguere a seconda che il terreno sia o meno suscettibile di utilizzazione edificatoria.
La Circolare del 29 maggio 2013, n. 18, richiamando la nozione di “area fabbricabile” contenuta nell’articolo 36, comma 2, del D.L. 4 luglio 2006, n. 223, ha chiarito che un'area si considera edificabile ancor prima della conclusione dell'iter procedimentale per l'approvazione dello strumento urbanistico generale, purché detto documento di pianificazione urbanistica sia stato adottato dal Comune.
Le assegnazioni che hanno per oggetto terreni non suscettibili di utilizzazione edificatoria non sono soggette ad IVA, ai sensi dell’art. 2, comma 3, lett. c.), del D.P.R. n. 633 del 1972.
Diversamente dai terreni non edificabili, le assegnazioni di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria sono imponibili con aliquota ordinaria.
