Oltre ai dati relativi all’andamento dei volumi di compravendite residenziali nel 2023, il Rapporto immobiliare 2024 dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate con ABI (Associazione bancaria italiana) contiene anche un’analisi delle principali caratteristiche dei mutui ipotecari erogati per l’acquisto delle abitazioni, con focus sui dati regionali e delle principali città italiane.
Un capitolo è dedicato anche al mercato delle locazioni, con riguardo alle diverse tipologie di contratti.
Mutui ipotecari
Il volume degli acquisti nel segmento Ntn Ip nel 2023 raggiunge circa 270mila unità, facendo registrare oltre 94mila transazioni in meno rispetto all’anno precedente (-26%). In particolare, sul totale delle abitazioni acquistate da persone fisiche (Ntn Pf), quelle effettuate con mutuo hanno riguardato quasi il 40% degli scambi, incidenza in forte calo, rispetto al 2022, quando il dato in esame era pari al 48,4 per cento.
Tra le aree del Paese, il Centro ha registrato la flessione di compravendite di abitazioni con mutuo ipotecario più ampia, -29,6%, mentre il Sud, il Nord Est e il Nord Ovest mostrano valori sostanzialmente in linea con il dato nazionale. Nelle Isole si registra il calo minore, seppure di entità elevata, 21,2 per cento.
La diminuzione più marcata del Ntn Ip si riscontra nei capoluoghi, -28,2%, rispetto ai comuni minori, -24,9 per cento. L’incidenza degli acquisti assistiti da mutui ipotecari è in diminuzione in tutte le aree del Paese. Nel Nord Est, nel Nord Ovest e nel Centro, nonostante il calo del Ntn Ip, l’incidenza degli acquisti con mutuo supera il 40% delle compravendite di abitazioni; nel Sud e nelle Isole il dato è prossimo al 30 per cento. In termini di superfici, è per gli immobili presenti nella classe dimensionale da 85 m2 a 115 m2 che si individua circa il 31% del totale delle Ntn Ip per il 2023.
Il capitale complessivo finanziato per l’acquisto di abitazioni ammonta, nel 2023, a poco più di 35 miliardi di euro, in diminuzione del 30,3% rispetto al 2022, in linea, con qualche punto in più di quanto osservato per il volume di compravendite assistite da mutuo ipotecario. Per aree geografiche l’entità del capitale e della variazione, rispetto al 2022, è ovunque in diminuzione, con percentuali che oscillano tra il -22,7% delle Isole e il -34,7% del Centro.
Nello scorso anno, il capitale medio finanziato con mutuo ipotecario è poco superiore a 130mila euro, in diminuzione di 8mila euro rispetto al 2022. Il valore massimo di tale dato si conferma nel Centro, con circa 140mila euro in media finanziati per l’acquisto di un’abitazione (oltre 159mila, nei capoluoghi); nelle Isole il capitale medio è di 115.200 euro (116 mila circa nei comuni capoluogo). La distribuzione tra le aree del capitale finanziato evidenzia che la quota preponderante del capitale è erogata nelle aree del Nord, oltre il 57 per cento.
Nel 2023, il tasso medio applicato alle erogazioni per acquisto di abitazioni aumenta, rispetto al 2022, di 1,79 punti percentuali portandosi così al 4,29%, confermando il ciclo di rialzo dopo il minimo storico raggiunto nel 2021, al termine di un lungo periodo di flessione partito nel 2012.
Analisi per aree geografiche
L’analisi per aree geografiche evidenzia tassi medi più elevati nelle regioni del Sud (4,65%) e del Centro (4,39%), mentre i tassi più bassi si registrano nel Nord Est (4,08%). L’aumento più consistente si è avuto nel Sud, 1,90 punti in più nell’ultimo anno.
La durata media del mutuo è in aumento a 25,5 anni e risulta analoga tra le aree del Paese. La rata media, in aumento del 12,6% rispetto al 2022, si attesta intorno ai 702 euro mensili. Il rialzo maggiore si registra nelle Isole (+18%) mentre nel Nord Ovest si osserva il rialzo più contenuto (+11%). Il valore più alto della rata si riscontra al Centro (750 euro mensili).
Il tasso di interesse, applicato alla prima rata, è ovunque in netta ascesa. Risulta più alto del valore medio nazionale, 4,9%, solo nelle regioni del Centro e del Sud, il picco è in Campania (4,98%), in aumento di 2,05 punti nel 2023 rispetto al 2022. Il tasso medio più basso si riscontra in Emilia Romagna (3,92%).
L’aumento dei tassi di interesse rispetto al 2022, combinato con un aumento delle durate medie dei finanziamenti concessi e l’incremento dei capitali medi finanziati, hanno determinato, nel 2023, un incremento del valore della rata iniziale media, in ambito nazionale e in tutte le regioni. La rata media più elevata si registra in Valle d’Aosta (857 euro mensili) e nel Lazio (824 euro mensili). La rata mensile più bassa si osserva invece in Calabria (532 euro mensili).
Città
Nelle principali città sono oltre 45mila gli immobili residenziali acquistati con un finanziamento ipotecario, concentrati per circa il 60% tra Roma e Milano, in calo rispetto al 2022 (-29,6%), confermando la tendenza nazionale. Il calo più consistente si osserva a Bologna, Firenze e Milano, dove la variazione negativa supera il 30 per cento. È a Roma che l’incidenza di Ntn Ip è più elevata, arrivando a oltre il 51% di tutti gli immobili residenziali compravenduti.
Il capitale medio erogato nelle grandi città è di circa 170mila euro, con una punta di 225mila euro a Milano. Il tasso medio risulta più elevato a Napoli, 5,58%, mentre conserva un livello più contenuto a Bologna (3.93%). La rata media mensile, nelle grandi città, è di 918 euro.
Mercato delle locazioni residenziali
Nel 2023 il numero di nuovi contratti di locazione trasmessi telematicamente o presentati allo sportello per la registrazione è stato di poco superiore a 1,63 milioni, 0,3% in più rispetto all’anno precedente. Tali contratti hanno interessato quasi 2 milioni di immobili. Limitando l'analisi ai soli immobili locati per intero, si osserva che le unità a uso abitativo interessate sono state circa 1.28 milioni, poco meno dell’80% del totale, in calo dello 0,5% rispetto al dato dello scorso anno. L’analisi è svolta analizzando separatamente 4 segmenti:
- ORD_T: ORDINARIO TRANSITORIO - Contratti non agevolati con durata da 1 anno e inferiore a 3 anni
- ORD_L: ORDINARIO LUNGO PERIODO - Contratti non agevolati con durata a partire da 3 anni.
- AGE_S: AGEVOLATO STUDENTI - Contratti agevolati con durata maggiore di 1 anno e inferiore a 3 anni.
- AGE_C: AGEVOLATO CONCORDATO - Contratti agevolati con durata a partire da 3 anni.
Analizzando l’andamento nel tempo della composizione per segmenti, si nota un aumento costante della quota delle locazioni per studenti (AGE_S); va invece riducendosi la quota dei contratti ordinari di lungo periodo, che pur rappresentando tutt’ora il segmento più importante del mercato vedono ulteriormente erodere la loro quota, scesa nel 2023 al 48% del totale dei nuovi contratti.
La distribuzione territoriale e la tensione abitativa degli immobili
Per l’insieme degli immobili sono disponibili i principali indicatori ed è stata analizzata la loro distribuzione nei diversi ambiti territoriali e nei comuni ad alta tensione abitativa.
Nel Rapporto sono elaborati, per ogni segmento di mercato individuato, oltre al numero di abitazioni locate, la superficie degli immobili e il canone stabilito nei contratti. Inoltre, analogamente a quanto definito per le compravendite, per il mercato degli affitti è stata calcolata la quota dello stock residenziale locata, in un anno e relativamente a ciascun ambito territoriale analizzato: l’indice Iml, intensità del mercato delle locazioni, calcolato come rapporto tra il numero di abitazioni locate (nuovi contratti) e il numero di abitazioni potenzialmente locabili.
Complessivamente le abitazioni locate nel 2023 ammontano a poco meno del 6% dello stock potenzialmente disponibile, cui corrispondono quasi 5,8 miliardi di euro di canone totale per poco meno di 76 milioni di metri quadrati di superficie delle abitazioni prese in affitto. La superficie media dell’abitazione si colloca intorno agli 85 metri quadrati con un canone annuo medio per unità di superficie pari a 76,3 euro/m2. Gli immobili affittati sono complessivamente diminuiti dell’1,6% rispetto all’anno precedente.
Gli andamenti dei singoli segmenti risultano piuttosto differenziati; la variazione annua registra valori negativi sia nell’ambito dei contratti ordinari, dove il calo è intorno al 4,5% sia nell’ambito dei contratti agevolati che, con una flessione pari all’1,4%, confermano l’inversione di tendenza iniziata lo scorso anno dopo un lungo periodo di crescita. La componente di breve periodo al contrario vede aumentare il numero degli immobili locati, sia quelli a canone libero, +3,7%, sia quelli riservati agli studenti che anche nel 2023, con un incremento vicino al 5%, si confermano il segmento con il maggiore tasso di crescita.
L’analisi territoriale restituisce un panorama differenziato per i segmenti di ciascuna area. Il Nord Ovest presenta un indice di intensità Iml e un canone annuo medio più elevato nel segmento del mercato ordinario, mentre per il mercato agevolato è al Centro che il mercato si presenta più dinamico e a canoni più consistenti. Nelle grandi città emerge la maggiore dinamicità per Milano, Torino e Firenze per il segmento ordinario, in particolare con riferimento ai rapporti di lungo periodo; nel mercato agevolato studenti sono le città di Torino e Firenze ad avere un Indice Iml più rilevante. Il canone annuo medio più consistente si rileva a Milano per il segmento di mercato ordinario di lungo periodo (194 euro/m2).
