Il Rapporto Mutui Ipotecari 2023 dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle entrate analizza i principali dati di consuntivo del 2022 relativi al flusso di nuovi mutui (non sono quindi comprese le cosiddette surroghe) e riporta l’evoluzione delle serie storiche delle variabili considerate a partire dall’anno 2004.
Il capitale di debito “estratto” dal patrimonio immobiliare nel 2022 si attesta a un valore prossimo a 102 miliardi di euro, pari al 5,3% del PIL italiano. L’ammontare di questo capitale che finanzia con certezza il mercato immobiliare (tipicamente l’acquisto dell’abitazione finanziato con mutuo ipotecario acceso ponendo a garanzia la stessa abitazione acquistata) è pari a circa 48 miliardi di euro. Circa 36 miliardi di euro sono invece destinati a finanziare altre attività economiche: in questo caso il valore potenziale del patrimonio immobiliare si trasforma in un valore che rientra nel circuito economico attivo. Il residuo, circa 18 miliardi di euro, ha una destinazione mista.
Sono stati sottoscritti e registrati nel 2022 circa 443 mila atti di ipoteca, per un totale di 975.937 unità immobiliari ipotecate (-4,0% rispetto al 2021) e 101,6 miliardi di capitale di debito finanziato (+0,2% rispetto al 2021) a fronte della garanzia ipotecaria.
In larga parte, il 68% delle unità immobiliari ipotecate, si tratta di atti “residenziali”, in cui gli immobili sono abitazioni e pertinenze, nei quali il capitale finanziato nel 2022, al netto di surroghe, ammonta a quasi 50 miliardi di euro, il 49% circa del totale. La restante parte, 52 miliardi di euro, riguarda atti che iscrivono ipoteca, a garanzia del finanziamento, su immobili di altre tipologie diverse dal residenziale (Terziario-commerciale, Produttivo, ecc.).
Aree geografiche
Dalle analisi eseguite sui dati dei mutui per area geografica è emersa una concentrazione elevata al Nord sia in termini di immobili ipotecati, pari il 60% del totale nazionale, sia in termini di capitale finanziato, il 57% del totale. In tutte le aree il numero di immobili ipotecati è in flessione, mentre il capitale di debito aumenta, nel 2022 rispetto al 2021, al Nord (+11%) e al Sud (+5%) e diminuisce al Centro (-13%).
Il Nord e il Sud sono anche le aree geografiche dove è più elevata la crescita, rispettivamente +28% e +33% rispetto al 2021, del capitale di debito garantito con il valore degli immobili non reimmesso nel mercato immobiliare ma destinato a finanziare altre attività economiche. Al Centro, di contro, il capitale con questa destinazione diminuisce del 25% circa.
Grandi città
Nelle otto maggiori città italiane per popolazione sono ubicate quasi 125 mila immobili ipotecati nel 2022, a cui corrispondono oltre 25 miliardi di euro, circa un quarto del capitale complessivo finanziato a livello nazionale, incrementato del 4,4% rispetto al 2021, ma con solo Milano, Bologna e Genova, tra le 8 città, a realizzare una variazione annua positiva.
Come rilevato anche negli anni scorsi e in linea con il dato nazionale, nelle grandi città il capitale finanziato con garanzie immobiliari torna per il 50% circa sul mercato immobiliare. A Palermo e a Napoli il capitale reimmesso sul mercato immobiliare raggiunge più dell’80% del totale. Di contro, a Milano quasi la metà del capitale di debito finanzia altre attività economiche.
