L'Istante ha stipulato, insieme al coniuge, un contratto di locazione di una unità immobiliare censita in Catasto in categoria A/3 - con un accesso dalla strada pubblica e dotata di autonome utenze relative alla corrente e al gas - di proprietà della società Alfa s.r.l. di cui è socio il coniuge, che è ubicata al piano superiore di un edificio nel quale, al piano terreno, si trovano dei locali di proprietà della medesima società adibiti ad attività commerciale.
L'Istante, che ha intenzione di eseguire sull'unità immobiliare che detiene in locazione, funzionalmente indipendente e con accesso autonomo dall'esterno, gli interventi di efficientamento energetico di cui all'articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (quali il c.d. "cappotto termico", l'installazione di pannelli solari fotovoltaici con relative batterie di accumulo, la sostituzione dell'attuale impianto di climatizzazione invernale con uno a pompa di calore nonché la sostituzione di tutti gli infissi), chiede se può fruire del cd. Superbonus 110%.
Nella Risposta n. 376 di oggi 13 luglio 2022 (in allegato), l'Agenzia delle entrate ricorda che, “con riguardo all'ambito di applicazione soggettivo del Superbonus, nella circolare n. 24/E del 2020 è stato precisato che la detrazione spetta anche alle persone fisiche al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arti e professioni, che sostengono le spese per interventi effettuati su unità immobiliari detenute in base ad un titolo idoneo (contratto di locazione, anche finanziaria, o di comodato, regolarmente registrato), al momento di avvio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese, se antecedente il predetto avvio e che siano in possesso del consenso all'esecuzione dei lavori da parte del proprietario.
Per quanto riguarda, invece, l'ambito oggettivo di applicazione del Superbonus, ai fini che qui interessano, si rileva che la detrazione spetta anche per gli interventi "trainanti" di risparmio energetico indicati al comma 1 del citato articolo 119 del decreto Rilancio nonché per quelli "trainati" indicati nei commi 2, 5, 6 e 8 del medesimo articolo realizzati su una «unità immobiliare situata all'interno di edifici plurifamiliari che sia funzionalmente indipendente e disponga di uno o più accessi autonomi dall'esterno».
Ai sensi del successivo comma 1-bis del medesimo articolo 119 del decreto Rilancio, ai fini del Superbonus, «per "accesso autonomo dall'esterno" si intende un accesso indipendente, non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d'ingresso che consenta l'accesso dalla strada o da cortile o da giardino anche di proprietà non esclusiva. Un'unità immobiliare può ritenersi "funzionalmente indipendente" qualora sia dotata di almeno tre delle seguenti installazioni o manufatti di proprietà esclusiva: impianti per l'approvvigionamento idrico; impianti per il gas; impianti per l'energia elettrica; impianto di climatizzazione invernale.».
Nella citata circolare n. 24/E del 2020 è stato, al riguardo, chiarito che le unità immobiliari funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall'esterno, site all'interno di edifici plurifamiliari», alle quali la norma fa riferimento, vanno individuate verificando la contestuale sussistenza dei requisiti di «indipendenza funzionale» e di «accesso autonomo dall'esterno», a nulla rilevando, a tal fine, che l'edificio di cui tali unità immobiliari fanno parte sia costituito o meno in condominio. Pertanto, l'unità abitativa all'interno di un edificio plurifamiliare dotata di accesso autonomo fruisce del Superbonus autonomamente, indipendentemente dalla circostanza che la stessa faccia parte di un condominio oppure di un edificio composto da più unità immobiliari (fino a quattro) di un unico proprietario o in comproprietà tra più soggetti e disponga di parti comuni con altre unità abitative (come, ad esempio, il tetto).
Inoltre, si è dell'avviso che gli interventi effettuati su una unità abitativa «funzionalmente indipendente» e con «uno o più accessi autonomi dall'esterno» possano essere ammessi al Superbonus, nel rispetto di ogni altra condizione prevista dalla norma, indipendentemente dalla circostanza che tale unità immobiliare sia ubicata in un edificio escluso dall'agevolazione in quanto, ad esempio, come nel caso di specie, sia composto da più unità immobiliari di proprietà di una società e, dunque, di un soggetto diverso da una persona fisica al di fuori dell'esercizio di impresa o di arti o professioni.
Nel caso di specie, l'Istante ha dichiarato che l'unità immobiliare residenziale che detiene in forza di un contratto di locazione ha un accesso autonomo dalla strada pubblica ed è dotata di autonome utenze relative alla corrente e al gas.
Va, al riguardo, considerato che, ai sensi del citato comma 1-bis dell'articolo 119 del decreto Rilancio, ai fini della sussistenza del requisito della indipendenza funzionale è necessario che l'unità immobiliare sia dotata di almeno tre installazioni o manufatti di proprietà esclusiva.
Pertanto, qualora oltre alle predette utenze l'unità immobiliare abbia almeno un'altra installazione o impianto di proprietà esclusiva (ad esempio, per l'approvvigionamento idrico oppure l'impianto di climatizzazione invernale) e sia dotata di «accesso autonomo dall'esterno» - requisiti il cui appuramento, implicando valutazioni di ordine fattuale, esula comunque dalle competenze esercitabili dalla scrivente in sede di risposta alle istanze di interpello - nel rispetto di tutte le condizioni, limiti e adempimenti previsti dalla normativa di riferimento (non oggetto della presente istanza di interpello), l'Istante titolare di un contratto di locazione regolarmente registrato può fruire del Superbonus a condizione, peraltro, che abbia ottenuto il consenso del proprietario alla realizzazione dei lavori e nei limiti delle spese dallo stesso sostenute.”
