fonte Shutterstock
Quando si parla di un aumento della volumetria di un immobile, generalmente si pensa ad uno spostamento del solaio di copertura. O, all’aggiunta di una nuova camera all’edificio. Più raramente si associa la variazione della volumetria ad un abbassamento del pavimento. Ma in quale modo si può spostare la superficie calpestabile può incidere sulle dimensioni?
Ad affrontare la questione ci ha pensato il Consiglio di Stato, attraverso la sentenza n. 4038/2024, nella quale è stato delineato quando viene considerato legale spostare la pavimentazione. E soprattutto dove è stato analizzato cosa determini, ai fini pratici, questa scelta.
Abbassare il pavimento aumenta la volumetria
Lo stretto legame tra la posizione del pavimento e la volumetria di un immobile è stato portato alla luce dal Consiglio di Stato, che si è trovato nella situazione di analizzare un caso concreto. Nelle fase di ristrutturazione di un immobile, la proprietaria dello stesso ha deciso che, per ottenere lo spazio necessario per montare un soppalco, di abbassare il pavimento del vano al piano terra. Prima di avviare i lavori era stata presentata una CILA, dalla quale si evince che il nuovo pavimento sarebbe stato accessibile dalla strada e dal portone d'ingresso attraverso alcuni gradini.
Al Comune, però, non è piaciuta la soluzione adottata ed ha ordinato che venisse ripristinato lo stato originario. Il motivo di questa presa di posizione è da ricondurre all’incremento volumetrico di oltre 5 metri cubi determinato dall’abbassamento del pavimento (di circa 50 centimetri). Il Comune ha ritenuto che la CILA presentata non fosse sufficiente per effettuare i lavori svolti.
A seguito del ricorso presentato dalla proprietaria, il caso è giunto presso il Tribunale Amministrativo. Il Tar, però ha dato pienamente ragione all’ente territoriale. La disputa, però, non si è fermata e si è giunti, infine, al Consiglio di Stato.
Abbassare il pavimento genera nuova volumetria
Il Consiglio di Stato, analizzando il caso, ha riepilogato e chiarito quali siano gli interventi di manutenzione straordinaria disciplinati dall’articolo 3 del DPR 380/2001. Nello specifico sono considerate tali tutte le opere necessarie a rinnovare o sostituire i componenti strutturali degli edifici. Oltre a quelli necessari per costruire o integrare i servizi igienico-sanitari, che non vadano ad alterare la volumetria complessiva dell'edificio. E che, soprattutto, non ne determinino un cambiamento della destinazione d’uso.
Nel caso preso in esame, la proprietaria dell’immobile in questione ha realizzato un abbassamento del pavimento di circa 50 centimetri, che ha portato ad un incremento volumetrico del 10%. Il Consiglio di Stato ha quindi confermato la decisione del Tar e l’ordine di ripristino del Comune. Quando si è di fronte ad un aumento della volumetria è necessario chiedere il permesso di costruire, non è sufficiente una semplice CILA.
Ma non solo: lo scavo ha ha effettuato la proprietarie è andato ad impattare sulla morfologia del territorio circostante.
Le tolleranze costruttive previste dal Dl Salva Casa
Le norme che sono state in vigore fino a questo momento, almeno per quanto riguarda il rispetto delle altezze, delle cubature e di altri parametri sono state modificate, almeno in parte, dal Decreto Legge n. 69/2024, noto anche come Decreto Salva Casa.
Rispetto a quanto previsto in passato, il nuovo testo non considera come una violazione edilizia alcuni abusi minori, come quelli che rientrano nei seguenti casi:
- quando è presente uno scostamento del 2% rispetto ai parametri che sono stati previsti dal titolo abilitativo su immobili che abbiano una superficie superiore a 500 metri quadrati;
- nel caso in cui lo scostamento sia del 3% rispetto ai parametri del titolo abilitativo per unità immobiliari che abbiano una superficie compresa tra i 300 ed i 500 metri quadrati;
- nel caso in cui lo scostamento sia del 4% per le unità immobiliari che abbiano una superficie compresa tra i 100 e i 300 metri quadrati.
È necessario segnalare, ad ogni modo, che le nuove norme si vanno ad applicare nel caso in cui gli scostamenti siano stati realizzati entro il 24 maggio 2024.
Visto anche quanto previsto dal Decreto Salva Casa e considerando le cubature in eccesso createsi con lo spostamento del pavimento, il Consiglio di Stato ha ritenuto che l’operato della proprietaria non rientrasse nei casi di tolleranza previsti dal Decreto Legge n. 69/2024.
