La commissione Finanze del Senato ha dato ieri il via libera all'unanimità alla proposta di legge sul prestito vitalizio ipotecario, senza modifiche rispetto alla versione approvata il 10 luglio 2014 dalla Camera dei Deputati.
La proposta di legge, dei deputati Marco Causi (Pd) e Antonio Misiani (Pd), passa ora all'esame dell'Aula del Senato per il via libera finale.
La Commissione Finanze di Palazzo Madama ha deciso di non apportare modifiche per andare incontro alle esigenze di quanti sollecitano l’entrata in vigore di tale disciplina, tra cui le associazioni dei consumatori e il mondo bancario che hanno partecipato a specifiche audizioni in merito.
COS'È. Come spiega il dossier dei deputati PD, il prestito vitalizio ipotecario è una particolare tipologia di finanziamento a lungo termine (detto anche “mutuo inverso”), molto diffuso nel mondo anglosassone e grazie al quale chi possiede una casa può darla in garanzia alle banche e ottenerne un prestito.
In Italia la disciplina della materia è affidata all’articolo 11-quaterdecies, comma 12 del D.L. 203 del 2005, che però è stata finora poco praticabile a causa di una formulazione eccessivamente scarna e poco definita.
La proposta di legge modifica proprio l’articolo 11-quaterdecies, comma 12 del decreto-legge 30 settembre 2005, n. 203 (convertito, con modificazioni, dalla legge 2 dicembre 2005, n. 248) al fine di rendere l'istituto del prestito vitalizio ipotecario una forma di finanziamento concretamente praticabile e alternativa ai canali tradizionali.
COME FUNZIONA. Si tratta di un contratto tra i proprietari di una casa di età superiore a 60 anni (il testo originario e la normativa vigente prevedevano il tetto dei 65 anni, poi abbassato con un emendamento del PD alla Camera) e una banca o intermediatori finanziari regolamentati dal Testo Unico Bancario, con il quale il proprietario ottiene un finanziamento che viene garantito dall’ipoteca scritta sulla casa; il finanziamento erogato, in un’unica soluzione, è pari a una parte del valore di mercato della casa – stabilito con una perizia – e può essere speso per le esigenze di liquidità dei proprietari, senza che lo stesso proprietario sia tenuto a lasciare l'abitazione ovvero a ripagare il capitale e gli interessi sul prestito prima della scadenza del contratto. Il rimborso integrale avverrà in unica soluzione alla scadenza (la quale ovviamente a priori non è conosciuta), ed è prevista la capitalizzazione annuale di interessi e spese.
La differenza con il meccanismo della vendita della nuda proprietà (che oggi viene usata da ben 20 mila persone all'anno) consiste nel vantaggio di non perdere la proprietà dell'immobile e, pertanto, di non precludere la possibilità per gli eredi di recuperare l'immobile dato in garanzia, lasciando a questi ultimi la scelta di rimborsare il credito della banca ed estinguere la relativa ipoteca.
COSA CAMBIA. La proposta di legge modifica alcuni punti che hanno bloccato sinora l’applicazione dell’istituto in Italia (tra i quali, ad esempio, l’assenza di agevolazioni fiscali), e di definire ulteriormente alcuni aspetti della vecchia normativa.
Viene ad esempio prevista l’esplicitazione degli eventi che possono dar vita al rimborso integrale del debito in un’unica soluzione: morte del soggetto finanziato; trasferimento in tutto o in parte della proprietà o di altri diritti reali o di godimento sull’immobile dato in garanzia; compimento di atti che ne riducano significativamente il valore.
È prevista la possibilità di concordare, al momento della stipulazione del contratto, modalità di rimborso graduale della quota di interessi e delle spese (prima del verificarsi degli eventi che danno luogo al rimborso integrale), sulla quale non si applica la capitalizzazione annuale degli interessi.
Vengono introdotte delle agevolazioni fiscali per le operazioni di credito a medio o lungo termine: esenzione dall'imposta di registro, dall'imposta di bollo, dall'imposta ipotecaria e catastale e dalle tasse sulle concessioni governative.
Inoltre, vengono modificate le regole sull’ipoteca dell’immobile a garanzia dell’ente erogatore del finanziamento e del terzo acquirente dell’immobile: si prevede che il prestito vitalizio ipotecario sia garantito da ipoteca di primo grado sulla casa come per l’ipoteca bancaria, e che, se il finanziamento non viene integralmente rimborsato – dal cliente o dai suoi eredi – entro 12 mesi dagli eventi che obbligano al rimborso integrale in unica soluzione, la banca vende la casa a un valore pari a quello di mercato, usando il ricavato della vendita per estinguere il credito, fermo restando il diritto degli eredi a percepire l'eventuale differenza fra prezzo di vendita e debito da restituire.
È anche prevista la possibilità, per gli eredi del beneficiario (nel caso il proprietario non decida di rimborsare anticipatamente il finanziamento), di scegliere tra l’estinzione del debito nei confronti della banca, la vendita dell’immobile ipotecato oppure, in ultima ipotesi, l’affidamento della vendita alla banca mutuataria per rimborsare il credito.
