Il proprietario di una villetta, attualmente in fase di ristrutturazione e riqualificazione energetica, ha intenzione di realizzare un’altra unità immobiliare dove, a lavori finiti, intende trasferire la propria residenza. La villetta attualmente in ristrutturazione verrà donata alla figlia.
Quali aliquote IVA dovranno essere applicate ai lavori di ristrutturazione e di nuova costruzione?
Rubrica a cura di AGEFIS©, Associazione Geometri Fiscalisti. www.agefis.it @AGEFIS_asso
Alle fatture derivanti da contratti di appalto finalizzati alla realizzazione di opere di ristrutturazione edilizia, così come definita dall’articolo 3, comma 1, lettera d, del DPR 380/2001 (T.U. Edilizia) deve essere applicata l’aliquota IVA agevolata del 10% così come viene previsto dal n. 127 quaterdecies, Tabella A, Parte III, allegata al DPR 633/1972.
Sarà tuttavia opportuno verificare puntualmente la tipologia dell’intervento di recupero edilizio che si intende porre in essere, intervento che nella domanda viene genericamente indicato come "ristrutturazione e riqualificazione". Una puntuale definizione è necessaria perché se l’intervento dovesse rientrare non nella definizione di "ristrutturazione edilizia", di cui al citato articolo 3, comma 1, lettera d) del DPR 380/2001, ma nelle fattispecie di "manutenzione ordinaria" o di "manutenzione straordinaria" sarà necessario applicare la particolare modalità di applicazione dell’IVA prevista per i cosiddetti "beni significativi" di cui al D.M. 29.12.1999, relativamente ai quali l’IVA al 10% viene applicata solo su quella parte del costo del bene significativo corrispondente all’importo della mano d’opera necessaria per la sua installazione (esempio: il costo del bene significativo è pari a 35, l’importo della mano d’opera necessaria per la sua posa in opera è pari a 15; in fattura l’IVA al 10% sarà applicabile sui 15 della mano d’opera e su un pari 15 del bene significativo, il restante 5 del bene significativo è soggetto all’aliquota IVA ordinaria del 22%).
Nel caso in cui invece l’intervento di recupero della villetta rientri effettivamente nei concetti di "restauro - risanamento conservativo" o "ristrutturazione edilizia" non operando la particolare modalità di applicazione dell’IVA prevista per gli interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria, tutte le fatture derivanti da contratti d’appalto saranno soggetti, così come più sopra già accennato, all’aliquota IVA ridotta del 10%.
Per quanto attiene agli appalti per la costruzione ex-novo della seconda villetta non è applicabile l’IVA ridotta del 4% - applicabile per la costruzione della "prima casa" – e prevista dalla Nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa parte I allegata al DPR 26 aprile 1986, n. 131 (Testo Unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro) in quanto non ricorre uno degli elementi soggettivi richiesti dalla norma in capo al committente, ovvero quello di non possedere altro fabbricato destinato ad abitazione nel medesimo Comune in cui costruisce la "prima casa".
Di conseguenza le fatture derivanti da contratti d’appalto finalizzati alla realizzazione ex-novo della seconda villetta saranno soggetti all’aliquota IVA del 10% sempre che, per i fabbricato di nuova realizzazione non ricorrano i termini per l’applicazione della definizione di "abitazione di lusso", nel qual caso l’aliquota IVA passerebbe al 22%.
Tuttavia, se i requisiti soggettivi "prima casa" dovessero concretizzarsi prima della fine lavori della villetta di nuova realizzazione - ovvero il committente donasse al figlio la proprietà della villetta in ristrutturazione prima della dichiarazione di fine lavori della villetta di nuova costruzione, presupponendo che esistano gli altri requisiti soggettivi in capo al committente – sarebbe possibile per il committente richiedere alla ditta appaltatrice (o alle ditte appaltatrici) l’applicazione dell’aliquota IVA ridotta al 4% non solo in riferimento alle fatture che dovranno ancora essere emesse, ma anche in riferimento a quelle già eventualmente emesse in precedenza (anche oltre l’anno dalla data di emissione, in quanto l’anno dalla data di emissione è un termine che impedirebbe la variazione dell’aliquota IVA, ma non nel caso di specie).
