In un immobile residenziale costituito in condominio le acque pluviali che defluiscono dal balcone di uno dei condomini provocano alcune infiltrazioni in danno al condomino sottostante. In conseguenza di ciò i due condomini hanno raggiunto un accordo per cui quello soprastante si accollerà il costo della sostituzione delle piastrelle ammalorate con altre di tipo e colore diverso e riparare il danno. Ha costui diritto alla detrazione IRPEF prevista dall’articolo 16-bis TUIR? Il soffitto del balcone dovrà inoltre essere ripassato con apposite vernici: chi deve sostenere questa spesa? A quale aliquota IVA dovranno essere fatturati gli interventi? Si precisa che il balcone è aggettante.
Rubrica a cura di AGEFIS©, Associazione Geometri Fiscalisti. www.agefis.it @AGEFIS_asso
Gli interventi di sostituzione delle piastrelle ammalorate del condomino sottostante che dovranno essere effettuati sul balcone andranno fatturati con aliquota IVA del 10% e non danno alcun diritto alla detrazione prevista dall’articolo 16-bis TUIR, in quanto tale intervento concretizza una "manutenzione ordinaria", così come vide definita dall’articolo 3, comma 1, lettera a) del D.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico dell’edilizia), secondo cui si definiscono "interventi di manutenzione ordinaria", gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti" (a titoloesemplificativo rappresentano interventi di manutenzione ordinaria lavori di: demolizione e ricostruzione totale o parziale dei pavimenti (maioliche, parquet, linoleum); riparazione degli impianti per servizi accessori – quali: idraulico-fognari, allontanamento acque meteoriche, illuminazione, riscaldamento, ventilazione – tali da non comportare la creazione di nuovi volumi tecnici, rivestimenti e tinteggiature di prospetti esterni senza modificare i preesistenti materiali e colori, tinteggiatura e rifacimento di intonaci interni, rifacimento pavimentazioni esterne e manti di copertura con medesimi materiali, sostituzione di tegole e delle altre parti deteriorate per lo smaltimento delle acque (comprese le grondaie) e il rinnovo delle impermeabilizzazioni; riparazione di balconi, terrazze con le relative pavimentazioni, balaustre, riparazioni delle recinzioni; sostituzione degli impianti citofonici, sostituzione degli infissi esterni e dei serramenti senza modificare i materiali esistenti (finestre, persiane, serrande).
Come viene infatti indicato anche nella "Guida alle ristrutturazioni" edita da parte dell’Agenzia delle Entrate e liberamente scaricabile dal sito internet ufficiale dell’Agenzia stessa, nel caso di balconi privati la detrazione può essere riconosciuta solo nel caso in cui l’intervento di rifacimento conduca ad altro manufatto avente caratteri diversi (quali materiali, finiture e colori) da quelli preesistenti. Quindi la semplice sostituzione di alcune mattonelle non è sufficiente per poter usufruire dell’agevolazione.
Quanto al secondo quesito, trattandosi di un balcone aggettante, così come è stato chiarito da oltre 10 anni dalla Suprema Corte di Cassazione edultimamente ribadito nella sentenza n. 1156/2015, "I balconi aggettanti costituendo un prolungamento dell’unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario". Da ciò si può legittimamente trarre la conseguenza che sono a carico del condomino soprastante il balcone ammalorato anche le spese per la parte inferiore, ossia per quella che rappresenta il "soffitto" per il balcone dell’appartamento sottostante.
