Devo procedere, impiegando le opportunità offerte dal "piano casa", alla realizzazione di un nuovo immobile su di un terreno che è di mia proprietà e che, per edificarlo recupero cubatura da edifici attigui già esistenti. Quale è l’aliquota IVA per la costruzione dell’immobile in parola che è una seconda casa?
Rubrica a cura di AGEFIS©, Associazione Geometri Fiscalisti. www.agefis.it @AGEFIS_asso
Per rispondere compiutamente al quesito posto occorrono due premesse terminologiche finalizzate a precisare i termini di “Piano casa” e di “recupero” o “cessione di cubatura”. Il cosiddetto “Piano casa” costruisce un insieme di norme nazionali, regionali e locali finalizzate alla creazione di un sistema di norme e regolamenti coerenti in grado di snellire le procedure edificatorie. Il Piano Casa nasce nel 2008 con l’entrata in vigore del D. Lgs. n.112 del 25 giugno e si propone di operare su due fronti ben distinti: l'edilizia pubblica residenziale sovvenzionata (con programmi di stanziamenti statali e regionali per famiglie a basso reddito, anziani svantaggiati, studenti fuori sede fattispecie), ecc.) e l'edilizia privata (incoraggiando demolizioni con ricostruzioni e anche ampliamenti volumetrici in deroga agli strumenti urbanistici vigenti. Ed è evidentemente il caso proposto si inserisce in quest’ultima fattispecie).
In seguito al primo Decreto del 2008, il 31 marzo 2009 è intervenuto un atto di accordo fra Stato e Regioni, col quale le diverse Amministrazioni regionali si sono impegnate ad approvare proprie normative in materia urbanistica volte a promuovere quanto indicato a livello statale. Oggi per Piano Casa deve intendere quindi non più una singola legge, ma un sistema di normative nazionali, regionali e locali.
Per quanto invece riguarda la fattispecie costituita dalla “cessione di cubatura” si tratta dell’atto attraverso il quale il proprietario di un terreno, cui è collegata una determinata cubatura, distacca in tutto o in parte la facoltà inerente il suo diritto di costruire nei limiti concessigli dal PRG e, formando un diritto a se stante, lo trasferisce definitivamente all’acquirente a beneficio del fondo di costui. Ai fini di stabilire il corretto trattamento IVA/Registro dell’operazione bisogna fare riferimento al regime previsto per i trasferimenti di aree edificabili.
Forniti pochi cenni orientativi della cornice amministrativa all’interno della quale ci si deve muovere, si può passare all’esame della fattispecie concreta, sottolineando come, nel caso in esame, sia scontato che le fattispecie contrattuali che presiedono alla realizzazione dell’immobile sono quelle dell’appalto e/o del subappalto così come previsti dagli articoli da 1655 a 1677 del Codice civile.
Ebbene, per le fatturazioni derivanti da contratti d’appalto (per il subappalto, trattandosi di un contratto derivante da quello di appalto originario, valgono le medesime considerazioni) finalizzati alla realizzazioni di immobili residenziali non di lusso, non aventi caratteristiche di “prima casa”, il n. 127 quaterdecies, Tabella A, Parte III, allegata al D.P.R. n. 633/72, prevede l’applicazione dell’aliquota IVA del 10%
