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La recente dichiarazione del ministro dell’Economia, Giancarlo Giorgetti, riguardo alle verifiche catastali per chi ha usufruito dei bonus edilizi, ha sollevato preoccupazioni tra molti proprietari di immobili, in particolare tra coloro che hanno beneficiato del Superbonus. Le variazioni della rendita catastale possono influire direttamente sull’ISEE e sulle imposte locali, come l’IMU per le seconde case o le tasse relative a successioni e trasferimenti immobiliari.
L’obbligo di comunicare le variazioni della rendita catastale
Chi effettua lavori che comportano una variazione della pianta dell’immobile è tenuto a comunicare la variazione della rendita catastale. Oltre a questi interventi, esiste l’obbligo di comunicazione anche per quei lavori il cui costo aumenta la rendita catastale di almeno il 15%.
L’obbligo di comunicazione della variazione catastale si applica per lavori che modificano la pianta dell’immobile, come:
- Costruzione di nuovi immobili
- Ampliamenti di edifici esistenti
- Modifiche delle superfici o della destinazione d’uso
Tuttavia, lavori come la sostituzione di infissi, che non alterano la pianta, non richiedono comunicazioni catastali, a meno che l’intervento non comporti un incremento della rendita catastale di almeno il 15%.
Come richiedere la variazione catastale
La richiesta di aggiornamento della rendita catastale non è una novità. Esiste dal 1939 e va presentata tramite un professionista abilitato, utilizzando il software Docfa, entro 30 giorni dalla conclusione dei lavori. Il mancato aggiornamento può comportare sanzioni, oltre a possibili adeguamenti fiscali retroattivi.
L’impatto dell’aggiornamento catastale
L’aggiornamento della rendita catastale è una pratica che coinvolge la suddivisione degli immobili in gruppi, categorie e classi catastali. Gli immobili residenziali, ad esempio, appartengono al gruppo A e sono classificati in 10 categorie con una o più classi. Questo processo ha lo scopo di determinare il valore di locazione dell’immobile, e può portare a un innalzamento della rendita per immobili che hanno beneficiato di bonus edilizi, come il Superbonus, o per immobili non ancora registrati, i cosiddetti “immobili fantasma”. In tal caso, la rendita catastale potrebbe aumentare, influenzando il carico fiscale.
Le stime ENEA sugli immobili interessati
Secondo gli ultimi dati aggiornati ad agosto dall’ENEA, sono circa 496.315 gli edifici coinvolti dai lavori legati al Superbonus, pari al 4% del totale italiano. Di questi, 133.902 sono condomìni, 245.034 sono edifici unifamiliari e 117.371 sono villette a schiera o edifici indipendenti. Le unità immobiliari coinvolte potrebbero essere circa 1,5 milioni, ma ulteriori verifiche saranno necessarie in futuro.
Il Superbonus
Molti interventi realizzati tramite il Superbonus, come il cappotto termico o la sostituzione della caldaia, non modificano la pianta dell’immobile e, in teoria, non dovrebbero richiedere una variazione catastale. Tuttavia, la Legge di Bilancio 2024 impone comunque la comunicazione. Questo crea incertezze per i proprietari, che non sempre sanno quando un intervento possa causare un aumento della rendita superiore al 15%. È prevedibile, quindi, che il Fisco invii lettere di compliance per sollecitare l’adeguamento.
Non tutti gli immobili subiranno aumenti
Secondo Mirco Mion, presidente dell’Associazione dei geometri fiscalisti (Agefis), non tutti gli immobili che hanno beneficiato del Superbonus vedranno un aumento automatico della rendita catastale. Tuttavia, nelle grandi città come Roma e Milano, si stima che alcuni immobili potrebbero subire incrementi fino al 36-38%. Questo può avere un impatto significativo anche sulle imposte legate alla successione, alla compravendita o alle donazioni.
L’urgenza di una riforma del catasto
Un altro aspetto critico evidenziato da Mion è la mancata riforma del catasto. L’Italia è uno dei pochi Paesi europei a non aver aggiornato il proprio sistema catastale in modo organico, il che ha creato disparità tra i contribuenti. Senza una revisione, le rendite catastali non riflettono più i reali valori di mercato, causando disuguaglianze fiscali. Una riforma permetterebbe di allineare le rendite ai valori di mercato attuali e garantirebbe una distribuzione più equa del carico fiscale.
Possibili ricorsi
Infine, Antonio Baldassarre, costituzionalista italiano, ha sollevato dubbi di costituzionalità in merito alla revisione delle rendite catastali per chi ha usufruito del Superbonus. Secondo Baldassarre, lo Stato non può fornire un incentivo ai cittadini per poi penalizzarli successivamente, poiché ciò violerebbe il “principio di affidamento” e contraddirebbe le garanzie offerte inizialmente.
